Жилая недвижимость. Общие тенденции.

Не знаю было или нет:

— В какую сумму участнику кооператива обходится строительство коттеджа?

— На сегодняшний день себестоимость 1 квадратного метра составляет 1,156 миллиона рублей. Но нужно завершить еще благоустройство внутренней территории, так что к этой сумме прибавятся еще несколько сот тысяч.

http://www.bobruisk.ru/node/301

utilizer,

Проверил одну идею, результат оказался весьма показательный.

Взял среднюю стоимость кв.м. 1K квартиры на пике- ноябрь 2008г.- $2030 и сегодня- $1414. Имеем падение от пика 30,3%.

Проделываем аналогичный подсчет для курса USD/BYR. Ноябрь 2008 1$=2130, сегодня 1$=3020. Итоговой дисконт к исходному курсу составляет 29,5%.

Т.е. имеем очень тесную взаимосвязь между этими двумя величинами (на указанном временном интервале практически идеальную).

Имеем теорему - "недвижка падает как минимум на величину девальвации".

Дальнейшим развитием этой идеи идет следующая.

Проверим распространеную легенду. Легенда гласит - "Если будет девальвация - бери рублевый кредит".

Итак подсчитаем применительно к рынку недвижимости с учетом теоремы №1 - "недвижка падает на величину девальвации".

Пример - пусть на сегодня имеем в заначке 30 000 usd. Берем кредит в рублях (курс возьмем 3000) на еще 30 000 usd = 90 000 000 руб.

Покупаем квартиру сейчас ценой 60 000 usd.

Купили..... ждем девальвацию - она наступила - курс стал 6000. Кредит обесценился до 15 000 usd.

Цена согласно теореме №1 опустилась через какое-то время в те же 2 раза до 30000 usd.

Итого имеем в активах Квартиру + долг банку 15 000 usd + накапавшие проценты

А если бы не брали кредит - на сбережения могли бы купить ту же квартиру, без кредита!

В данном примере мы проиграли 15 000 + накапавшие проценты.

------------------------------------------------------------------------------------------

p.s. Не проиграли бы мы если бы не вложили ни цента своих денег и кредит был бы под 0 процентов.!!!

p.p.s Ну или если теорема неверна. И если падение существенно меньше величины девальвации.

Легенда гласит - "Если будет девальвация - бери рублевый кредит".

Да, легенда оказалась очень хлипенькой.

Проверил одну идею, результат оказался весьма показательный.

Взял среднюю стоимость кв.м. 1K квартиры на пике- ноябрь 2008г.- $2030 и сегодня- $1414. Имеем падение от пика 30,3%.

Проделываем аналогичный подсчет для курса USD/BYR. Ноябрь 2008 1$=2130, сегодня 1$=3020. Итоговой дисконт к исходному курсу составляет 29,5%.

Т.е. имеем очень тесную взаимосвязь между этими двумя величинами (на указанном временном интервале практически идеальную).

Ну, это уже обсуждалось

С начала кризиса, ценник на вторичку не изменился - изменилась лишь его выражение в баксах,еврах...

Поэтому, до нашей недвижимости кризис и не дошёл - и сча мы видим катастрофическое падение покупательной активности.

Кризис начнётся когда поползут вниз именно ценник в беларуских рублях. А счас его предверие - падение платежеспособности, недоступность кредитов - падение активности...

utilizer,

то заметное рублевое падение- перспектива 1-2 лет, никак не раньше.

Это случится на следующий день после отмены 5% кредитов.

Когда их отменят - это уже другой вопрос.

utilizer:

Кризис начнётся когда поползут вниз именно ценник в беларуских рублях.

Учитывая ежегодную инфляцию в 12%, весьма спорный момент. По крайней мере сейчас на повестке дня з/п $500, Китайский кредит, продажа госсобственности. предположу, что заметное рублевое падение- перспектива 1-2 лет, никак не раньше.

Про белрубсль и цены в них в перспективе 1-2 лет я бы вобще не говорил.

А ценник в белрублях уже ползет потиху. Правда так потиху, как танки летают.

Вы вообще-то про полгода говорили, но при этом рассуждали о долгосрочных тенденциях... может полгода корзинка простоит. Но вот нельзя долгосрочные тенденции распространять на краткосрочный период. Как раз сейчас на бакс-два в сутки цена предложения падает, т.е где-то на 0,1% в сутки или 3% в месяц. Бакс с такой скоростью не растет.

Ну вот навалились. Был взят период 20 месяцев- на входе и на выходе результаты идентичные. Уверен, что внутри этого периода было много расхождений в определенный момент на пару-тройку (а то и более) процентов. Но в долгосрочной перспективе корреляция очень и очень неплохая (сейчас имеем спокойный рынок, страсти относительно улеглись).

P.S. Гляньте на график в рублях- там снижение метра практически приостановилось, видим уже более-менее пологую линию.

Прошу прощения, рублевый график риэлта за 3 года включит и хапун:

utilizer:

Вы вообще-то про полгода говорили, но при этом рассуждали о долгосрочных тенденциях... может полгода корзинка простоит. Но вот нельзя долгосрочные тенденции распространять на краткосрочный период. Как раз сейчас на бакс-два в сутки цена предложения падает, т.е где-то на 0,1% в сутки или 3% в месяц. Бакс с такой скоростью не растет.

Ну вот навалились. Был взят период 20 месяцев- на входе и на выходе результаты идентичные. Уверен, что внутри этого периода было много расхождений в определенный момент на пару-тройку (а то и более) процентов. Но в долгосрочной перспективе корреляция очень и очень неплохая (сейчас имеем спокойный рынок, страсти относительно улеглись). P.S. Гляньте на график в рублях- там снижение метра практически приостановилось, видим уже более-менее пологую линию.Последний раз редактировалось: utilizer (01 Июл 2010 10:23), всего редактировалось 1 раз

Вы говорили про полгода вперед, т.е. про полугодовой прогноз на основании тенденций за года дав ранее. Если так понятнее. Полгода - не тот срок, на который прогнозы даются исходя из длительных тенденций. Направление примерное будет (может быть) но не строго - потому что не учтены новые факторы. А вот приведенный выше график показывает что рублевые хотелки падают. Плюс ситуация счас еще более неустойчивая и любое телодвижение государства как главного регулятора может привести к интересным последствиям. Вы предполагаете что этих телодвижений не будет полгода - ну пускай, примем что так и есть. Но даже здесь есть то, чего не было раньше - это количество предложений и количество сделок. Поганые циферки для продавцов, хорошие для покупателей. При таком раскладе даже в стабильность рублевых цен даже при стабильности бакса на этот короткий полугодовой срок не верю.

utilizer:

То же, что и раньше- в рублях ситуация на входе и выходе стабильная, практически как на кладбище.

Подмухлёвываете и графики и цифры. Вот вам график в рублях за все время - потенциал падения огромный!