Жилая недвижимость. Общие тенденции.

nebog:

даже если зп рублевая... все равно, девальвация - это лишь временная мера "обеднения населения". Рано или поздно придется подтянуть зп...

отличный ход мыслей с таким "экономическим" мышлением нечего даже думать: бегите и срочно оформляйтесь!

http://www.respublika.info/5032/realty/article40453/

Белорусский рынок жилья пристраивается к европейским тенденциям

30.06.2010, 08:54 » Экономика и бизнес

Александр БЕНЬКО, Рэспубліка

Считается, что больше всего пострадали от кризиса риэлторы. Рынок жилья настолько сдал, а цены на квадратные метры упали, что многим представителям отрасли пришлось переквалифицироваться. Что неприятно, к своим прежним обязанностям вернуться им пока не светит – стоимость жилья, офисной и коммерческой недвижимости вопреки прогнозам продолжает снижаться. Хотя, как показывают исследования рынков соседних стран, предпосылки к тому, что они резко качнутся в обратном направлении, все же имеются.

Квартирный рынок страны демонстрирует устойчивое падение, специалисты придерживаются такой точки зрения: это явление временное, и буквально через несколько месяцев стоимость квадратного метра может пойти вверх. Поводом для оптимизма стали макроэкономические тенденции — в некоторых странах Западной Европы сегодня наблюдается рост цен на жилье

А у нас с чего?

Что же касается белорусских реалий, то уже осенью специалисты ожидают небольшого всплеска цен на вторичном рынке жилья. Как уверяют в БОО, ждать больших всплесков не стоит, ведь инвестиционная функция при покупке квадратного метра себя исчерпала. Ныне львиная доля покупок осуществляется гражданами исключительно для того, чтобы жить в этих квартирах. "Сегодня жилая недвижимость не лучший товар для вложения, поскольку ее доходность невысока, — поясняет Николай Трифонов. — Кроме того, не исключена тенденция уменьшения цен в этом рыночном сегменте и в следующем году".

Он умудрился уыидеть там доходность?

nebog:

Приветствую всех на этой ветке. Достаточно давно читаю, написать решил только сейчас.

У меня возникла пара вопросов, которыми я бы хотел поделиться со всеми для обсуждения.

Здесь очень активно обсуждают возможное падение цен и приводят множество аргументов. Среди других это ухудшение эконом. положения, отмена 5%, низкая реальная себестоимость новостроек. Отсюда вопросы:

1. Допустим себестоимость реально 300-400$ за метр панели, тогда почему постоянно дорожает жилье для льготников (насколько я знаю оно уже выросло до 650, а было не так давно па300)? Неужели у нас решили даже малоимущих раздеть на жилье? Зачем это делают?

2. Мы сейчас видим кое-какое снижение цен на гос. новострой... Вроде бы логично - дешевеет вторичка, должна дешеветь и первичка потому что спрос падает и все такое... Но явно же, что скупали по 860 (мапид), и по 900, и по 1000, и выше. Там, где можно под 5% кредит, так вообще разбирают все за день... Ведь пока вторичка так дорога, значит бабки пока есть у народа и первичка будет скупаться. Так зачем понижают цены, спрос ведь все равно был и был бы (я уверен, т.к. видел это)? Может это какой-то обманный маневр или еще что, как думаете? Может часть программы популизма перед выборами и потом это прикроют и цены поползут вверх на новострой, а если поползут на новострой, то поползут и на вторичку... начнется хапун, цепная реакция и т.п. ужасы...

3. И вообще, зачем дешеветь новостройке? На них спрос всегда будет хоть какой-то. Ведь все хотят больше новое, может не всегда получается, но хотят... Может просто подтянется цена на вторичку и рынок утрясется? (ну это при условии, что не будет какой-нить девальвации и пр.)

4. Вот как-то говорили о том, что МВФ не любит наш 5% кредит и заставят его отменить. Допустим так. А почему не сделать вместо 5% тупо 10%. Спрос конечно несколько снизится, но не упадет. Народ будет брать этот "льготный" 10% кредит, потому что он самый низкий, а тут еще и реэлторы шумиху подымают: "скоро будит па2500 опять... нада брать срочненько, начнется хапун..." и понеслась...

5. Почему вы думаете, что правительство будет так спокойно смотреть на то как дешевеет недвига и ничего не предпримут для того что бы замутить какой-нить хапунчик. Мы видели, как это умеют делать (янв2009, авто). Неужели так сложно это? И экономическое положение херовое не помешает... Ведь можно удорожать новострой для помощи экономике... Налоги всякие, прибыли выше... Почему нет?

6. Почему сейчас так медленно падают цены на вторичку?

7. У меня лично достаточно много знакомых, имеющих средства (пусть даже не на полную кв) выжидающих "дна" и мечатющих о квартире... Как произойдет намек на это самое дно, так все они ломануться скупать первичку и вторичку... Некоторые здесь сразу заметят "ну пусть скупят, график чуть подпортят, а бабки закончатся и продолжится падение". Ну возможно и так, только почему это не запустит хапун на несколько лет снова? Ведь что-то ж его запустило тогда...

Я сам рассматриваю вариант строительства панельки во фрунзенском районе. Уже весь извелся. С одной стороны нужна квартира и есть возможность купить, с другой все эти прогнозы не дают спать... ведь можно было бы купить дешевле или лучше потом

Еще возникла мысль...

Допустим я построюсь сейчас, а недвига продолжает падать в цене. В этом случае такие варианты:

1. Ничего резкого не произошло, просто ситуация в стране неважная, спрос низкий. Народ потиху покупает льготные новостройки. Народ богаче ждет "дна". Дно пришло, началась движуха... цены выросли. Я потерял возможность взять ниже % кредит и по ниже стоимости, но потерял врятли много. При этом раскладе ну подешевеет на 100-150м панели, врятли больше...

2. Происходят жосткие события, которые выливаются в девальвацию или дикую инфляцию... При этом раскладе мой рублевый кредит резко обесценится. Так же скорее всего заморозится куча строек и врятли это будет хорошее время для выбора первички...

Как думаете? Уже надо вносить первый взнос, а я еще без решения

1. Сократить очередь + пополнить казну. Государство не справляется с обеспечением граждан реализовать свое право на жилье. Очередь превратилось в средство получения дохода.

Переход к социальному найму не выгоден государству в плане получения доходов.

2. Навскидку из государственных вспомню только Минскстрой. МАПИД частникам не продает. ИМХО несколько трешек минскстроевских с дисконтом не делают погоду на рынке. Диапазон цен Минскстроевских домов для очередников с прошлого лета не сильно поменялся, но дешевых 2,4-2,7 млн/м.кв. в этом году стало меньше.

3. Все определяет платежеспособный спрос. Если убрать 5% кредит, драки и очереди у дверей минскстроя уйдут в историю, и ни государство, ни частные застройщики не смогут продать свои квартиры и заплатить налоги.

4. МВФ хочет сокращения государственной поддержки, чтобы оно жило по средствам. Приостановку выдачи 5% кредитов в феврале-марте выполнили в том числе, чтобы получить очередной транш МВФ. Государство само выбирает льготный процент по кредиту и стоимость метра на первичке (через индекс СМР и др. меры). Как выше указали, большой процент по кредиту не позволит получить кредит на сумму, достаточную для новой квартиры. Малый % налагает государству в будущем бОльшие обязательства оплачивать банкам разницу в ставке на время пользования кредитом в будущие годы на срок пользования кредитом.

Легко посчитать, что 17-5=12%+коммерческий интерес ББ (БАПБ) - на такую сумму примерно должны возрастать ежегодно расходы на компенсацию старых 5%-кредитов и выдачу новых (уменьшением тела кредита в первые 5 лет пренебрегаем – для 20-50 летних кредитов это не срок, как и тем, что кредит начинает погашатся не сразу, а через 0,5 года после сдачи дома). Это расходы бюджета будущих трудных лет! Т.е. государство понимает, что на каждый выделенный в этом году 1 триллион быров ежегодно в течение следующих лет оно должно изыскивать 120 млд на поддержку! А таких триллионов в прошлом году было около 5,5 (пишу по памяти, могу ошибаться) да и в этом планируется не меньше….

5.

Ведь можно удорожать новострой для помощи экономике... Налоги всякие, прибыли выше...

– Вы ответили на свой п.1.

Вторичный рынок государству приносит минимальный доход (регистрация сделок, налог на крезимедведиков за продажу второй и более квартиры за последние пять лет). В то время как налоги в новострое составляют около 50% от его цены. Хапун на вторичке г-ву невыгоден, а выгоден масштабный первичный рынок (занятось+налоги+кредиты привязывают потребителей).

6. Человеческая психология. Люди нехотя расстаются с бетонными деньгами в пользу реальных. Реальные деньги сейчас остро нужны немногим бетоновладельцам. Отсутствует информационный толчок – все надеются пересидеть кризис, словить лошка, а если цена будет слишком низкая – просто снимут свое предложение или будут по прежнему искать залетного покупателя по двепиццот.

7. При дне дешевых кредитных денег не будет. Если хватит своей заначки + чуть-чуть заемных, то купят… Уровень дна не предсказуем - его можно лишь угадать исходя из личного видения ситуации.

Резюме. Хотите строится – стройтесь. Решать Вам и только Вам, сообщество ветки всего лишь может проанализировать тенденции и дать прогнозы, вы же рискуете своими деньгами.

П.С. При составлении ответа неофиту использовались наработки коллективного разума ветки, пропущенные через мое сознание + чуть-чуть своей лепты в видение ситуации. Господа постоянные обитатели, не обижайтесь за отсутствие копирайтов – авторство некоторых идей я помню, но боюсь обделить остальных…

сказал - все что возьмете с продавца - все ваше. Хотел 147к, получил на руки 150к. Ну, чем не прелестная сделка?

Т.е ты кинул агентство взяв лишнии 3 косаря?

Прелестная сделка.

utilizer:

Тащится тележка потихоньку.. стабильно и без суеты.

Такое чувство, что дойдет до 1000 за метр, но однушки в среднем вырастут до 50 квадратов.

audiofil:

http://news.[censored]/economics/175097.html

Поводом для оптимизма стали макроэкономические тенденции — в некоторых странах Западной Европы сегодня наблюдается рост цен на жилье

А у нас с чего?

В Европе собираются существенно сокращать бюджетные дефициты в ближайшие годы. Если это не говорильня, то сложно представить какой либо серьезный рост. Скорее придет вторая волна кризиса, чем волна роста.

Кредитная линия Китая в 15 млрд долларов открыта для Беларуси на очень выгодных условиях. Об этом заявил первый вице-премьер Владимир Семашко, выступая 30 июня на совместном заседании двух палат Национального собрания.

От продажи акций РУП "ПО "Беларуськалий" правительство рассчитывает получить 6-7 млрд долларов. Об этом сообщил первый вице-премьер Беларуси Владимир Семашко, отвечая 30 июня на вопросы парламентариев.

"Мы никому никогда контрольный или блокировочный пакет не отдадим, - заявил он. - Но стране нужны деньги, деньги бесплатные, не кредиты, даже под 2-3%, потому что это все равно кредиты, которые надо возвращать".

Уровень средней зарплаты в Беларуси к концу 2015 года повысится до эквивалента в $1000, сообщил сегодня в Минске, отвечая на вопросы депутатов, первый заместитель премьер-министра Беларуси Владимир Семашко, передает корреспондент БЕЛТА.

Сказка- ложь, да в ней намек, добру молодцу урок Все больше склоняюсь к мысли, что в ближайший год жесткой посадки рынка недвижимости не будет. Разве что вторая волна кризиса подоспеет.

vrazhina,

Я уже постил новость дня сегодня

МФВ простила долг либерии

Это наш шанс

Предполагается, что эти проекты будут в дальнейшем генерировать прибыль.

Очевидно, что проекты будут генерировать товары, которые могут генерировать и убыток.

Кредитная линия Китая в 15 млрд долларов...

Спачатку пастроюць свой Чайнатаун на пр. Пераможцау. Трэба ж недзе жыць.

Строить будут сами, из привезённых (своих) материалов, привезённой (своей) техникой.

Ещё и кредит сами дадут.