Льготное кредитование За или Против ?

van_1982, я бы не лез в эту авантюру, несмотря на привлекательные условия кредита. Почему? Считаю, что цена неадекватная. Об этом чуть ниже в ответе на вопрос Maxou.

Оговорюсь, что сам жильем обеспечен, поэтому квартирный вопрос не стоит для меня остро.

Maxou:

Но я так понимаю обсуждать вклады по 25% вы тоже не намерены?

Отчего же. Это как-раз обратная сторона медали - проблемы с кредитными ресурсами. Многие банки возлагали и возлагают большие надежны на средства физлиц как источник кредитных ресурсов, потому как это очень емкий и относительно стабильный источник. Вот именно поэтому и ставки заоблачные. Снизь банки ставки процентов до 15 годовых, Вы же первыми вынесете всю наличку с депозитов.

Maxou:

Или у нас банки вдруг стали резиновыми? А за чей счет 25%-й банкет, не за наш ли с вами?

По итогу, конечно, же за наш. Об этом и речь.

Maxou:

Даже высокие ставки по кредитам для физических лиц не покроют эти затраты банков (намного меньше желающих взять под 25%, чем положить...) А юридические лица % по кредитам включают в себестоимость продукции, которую ты с вами покупаем, тем самым оплачиваем их! (я уже не говорю о валютных вкладах по которым, с учетом девольвации, доход за год составил ок. 60%!!!)

Так я об этом же. Банкам для возможности безопасного (с точки зрения финустойчивости) выделения длинных кредитов нужны длинные пассивы, причем дешевые. А их нет. Снизить же резко ставки по привлеченным депозитам - подписать себе смертный приговор.

Поэтому банкам приходится затраты по выплаченным процентам включать в стоимость иных активных операций (помимо дешевых кредитов) либо сокращать цену привлечения средств из других источников: например, устанавливать ничтожно малые ставки по счетам до востребования (переводным депозитам), вообще не платить за остатки по текущим счетам клиентов, либо уходить в длинные валютные позиции и держаться на плаву за счет роста курса валют к рублю ect.

Т.е. банки вынуждены заниматься диверсификацией активов и пассивов, отводя ведущую роль доходности активов, а рискам оставляя второстепенное значение. Но долго это продолжаться не может, и в ближайшем обозримом будущем на фоне отсутствия иных дешевых ресурсов непременно последует снижение ставок по срочным депозитам. Пусть плавное, но снижение будет и, думаю, весьма значительное по глубине в среднесрочной перспективе.

Maxou:

К тому, что никто из нас не знает через 10 лет льготный кредит окажется халявой или нет..

Ну, так это и называется процентным риском. Вы предлагаете хеджировать его? Шучу-шучу.

Maxou:

Я думал об этом год назад. А теперь - это бред! Ложить деньги в белках на целый год, чтоб потом получить кредит на, кажись, 3% ниже? (17%-13%). Это при том, что девольвацию и инфляцию на 2010 год еще никто не отменял! А квартиры через год будут еще на 10-15% стоить дороже. "папиццот" - это утопия!

Вооот! Вот здесь собака и порылась. Т.е.и речи не идет даже о том, чтобы положить деньги на год. А кредит хотим на 20, а то и на 40 лет, так? Так вот, повторюсь в очередной раз: любой кредит, и уж тем более длинный, ставка по которому ниже уровня инфляции, - вещь не то что бы ненормальная, а абсурдная по своей природе.

Ну, и небольшое резюме. Следуя Вашей логике, выходит:

1. кредит под 5% при инфляции в 14% -- благо для всех, в том числе для банков. И здесь цимус в следующем: реальная ставка (номинальная - уровень инфляции)=- (минус) 9% годовых (Щастя-то какое!)

2. кредит под 5% при уровне инфляции в 2%: реальная ставка=5-2=3% (Хм, неплохо там, на Западе, устроились.)

3. кредит под 13% при инфляции в 14% : реальная ставка = 13-14=-1% ( Гамнокредит. Я что, лох, такие бабки платить?)

Про кредит под 17% вообще молчу, хотя по экономической сути условия по нему такие же, как и по п. 2.

Maxou:

я о том, что для любого выданного кредита должна быть гарантия его возврата: поручительство (как у нас) или залог (как у них).

Ага, так все-таки обеспечение исполнения обязательств по кредиту, а не обеспечение процентов. Из Вашего поста исходило, что речь идет об обеспечении процентов (внимательно почитайте, что написали), поэтому я был несколько обескуражен.

Maxou:

когда у них случился кризис банки забрали собственность, но из-за резкого падения цен на нее не всем банкам удалось вернуть свое.. (написал исключительно для того, чтобы не писали, что у них кризис из-за низких % по кредитам)

Первопричина-то ипотечного кризиса в штатах, ставшего одной из предпосылок развития финансового кризиса, как раз заключается в либерализации рынка кредитования недвижимости США. Низкими ставками банки повысили спрос на кредитные деньги и бесконтрольным кредитованием разогрели рынок жилья. Дешевый кредит на жилье мог получить чуть ли не бомж - кредитоспособность и кредитная история клиентов ушла на второй план.

Вторым аспектом либерализации ипотечного кредитования стало снижение нагрузки на заемщика в виде отмены взноса собственных средств. А еще одной завлекаловкой было установление на начальном этапе обслуживания кредита льготных ставок, которые, впрочем, возрастали по мере погашения кредита. В то же время за досрочный возврат предусматривались штрафные санкции.

Но это уже мало кого интересовало, ставки-то и основные условия кредитования сладенькие!

Как следствие доступности кредита, спрос на жилье начал расти, в том время как предложение не успевало за ним, хотя тоже росло. Следуя законам рынка, равновесная цена двинулась вверх. В пике роста цен на жилье (с 2003 по 2005 год он составил примерно 14% в год) приобретение недвижимости в кредит превращается в инвестиционный инструмент, т.к. реальная ставка по кредиту с учетом роста цены на жилье - отрицательная. Номинальная ставка по ипотеке в 2005 году была где-то 6% годовых. Вот и считайте, что около 8% годовых - чистая прибыль таких инвестиций.

Все это происходит на фоне сокращения личных сбережений: домашние хозяйства все чаще прибегают к дополнительному кредитованию для покрытия своих потребительских расходов. Образно говоря, накопленные ранее сбережения расходуются на все растущие потребительские нужды, т.е. проедаются. А это значит, что большая часть населения живет взаймы. Нафиг откладывать деньги, если в любой момент можно пойти в банк и взять кредит.

(Ситуация ничего не напоминает?)

Но продолжаться это долго не могло в принципе: долги домашних хозяйств по кредитам не могли расти до бесконечности. Рано или поздно должен был наступить момент, когда люди банально не могут больше брать дополнительных кредитов, потому как необходимо возвращать прежние.

И когда этот момент наступил, суммы полученных и возвращенных кредитов сравнялись. Долг домашних хозяйств банкам перестал расти, при этом автоматически сокращается прибыль продавцов недвижимости в силу того, что их издержки и платёжеспособный спрос рынка сравнялись.

Напомню, что прибыль=выручка-издержки. При этом выручка ограничивается платежеспособным спросом покупателей. Отсюда, вследствие сокращения спроса при таком раскладе прибыль неизменно будет стремится к нулю. Попытка продавцов продать жилье по такой цене, чтобы получить прибыль привела к ситуации, когда часть недвижимости банально осталась непроданной. А фиксировать убыток с учетом долга по кредиту не каждому захочется. Тем не менее гипертрофированный кредитной накачкой рынок недвижимости возвращается в равновесное состояние, разорив многих "инвесторов".

А когда пузырь стал сдуваться, наступил момент, что стало выгоднее купить подешевевшую недвигу, чем обслуживать полученный кредит на дорогое жилье. Начались массовые неплатежи по кредитам. И хотя кредиты были обеспечены ипотекой, реальная цена такого обеспечения стала ниже по сравнению с размером полученного кредита. Как Вы верно заметили, реализовать залог при текущем уровне цен, чтобы вернуть предоставленные в кредит деньги, банки уже не могли.

Кредитные ресурсы банков стали резко сжиматься, поскольку они ранее пополнялись выплачиваемыми процентами и возвратом кредитов. Качество активов снизилось: прежде стандартные активы превратились в токсичные - недостаточно обеспеченные либо не обеспеченные вовсе и проблемные либо вообще безнадежные к взысканию. У банков стало не хватать средств не только на выдачу новых кредитов, но и на проведение платежей клиентов - возникает острая недостаточность ликвидности и банковская система оказывается на грани банкротства. И это только первая фаза кризиса. Продолжение Вы уже и сами знаете.

И на эти же грабли наступаем мы, с той лишь разницей, что нет у нас пока действующего института ипотеки и из цепочки выпадает фондовый рынок (рынок деривативов, в частности), посредством которого (если очень осторожно и с умом) можно было бы рефинансировать пошатнувшиеся банки. В целом таков и наш сценарий, разница лишь в объемах пузыря и небольших деталях.

p.s. Свое видение изложил тезисно, не вдаваясь в некоторые детали. Уж простите, если что упустил.

Мне на работе предлагают строить по 1.800 тыс. р. за кв. м.

Интересно, какой цена метра будет к концу строительства?. В Каменной горке тоже начинали по такой цене строиться, а на выходе..........

SUPERGAY:

Я бы по 2.700 тыс. р. не строил бы... Слишком завышена цена... Да и насобирал только 20% от стоимости 3-х комнатной квартиры по этой цене.

Мне на работе предлагают строить по 1.800 тыс. р. за кв. м. и кредитуют на троих 3*20 кв.м.*1.800 тыс. р. под 5% от моих 76 кв. м. согласно 120 указу. Остается добавить еще около 30 млн... будем строить.

Согласен также, что для нищих нужно строить социальные дома и сдавать их в аренду. Для богатых - кредит под 17%, для платежеспособных малоимущих (типа на 3-х зарплата - 3.5 млн, на 4-х зарплата - 4,7 млн.) согласно 185 указа по очереди кредитовать под 5% только по платежеспособности кредитополучателя безо всяких включений в совокупный доход семьи зарплат родственников. Нет денег - не строй! Очереди быстрее бы стала рассасываться.

+ 100 ( и столько же за правильную аватарку )

Platonic сложно спорить с истиной. Думаю что мы не собираемся доказывать тут, что кредит этот - это лучше чем теже 17% - с точки зрения государства, естесвенно в нынешних экономических условиях это не так. Но в том то все и дело, что я как гражданин РБ, работающий здесь не считаю, что должен быть ущемленным из-за кучи разных причин несостоявшейся экономики нашей страны. Я считаю, что менталитет наших чиновников в том, что если не дать пинка, то дело не продвинется, по мне лучше пусть продадут заводы полуразваленные, и земли тем людям, которые умеют зарабатывать деньги и лучше я буду работать в компании с нормальными нормами ведения бизнеса, чем видеть тупизну многих Гос. структур. Так вот если в государстве нет достойного среднего заработка и это можно назвать издевательством над людьми, то почему я не могу поиздеваться над этим государством, пусть оно зайдет в тупик с этими кредитами, пусть будет плохо в экономике, но из этого будут сделаны правильные выводы и хоть что-то изменится к лучшему (Я за шоковую терапию в экономики )

По 2,7 млн я бы подумал строиться или нет... Критерии принятия решения были бы следующими: тип дома, местоположение, планировка квартир. В последнюю очередь подумал бы про кредит - 17% -ный (точно не на 70% от стоимости квартиры, максимум 30%).

Beerkiller30, да кто ж спорит-то? Главное - это подходить к этому вопросу взвешенно, ответственно и с умом. К сожалению, практика показывает, что многие не умеют жить с кредитом.

В чем спорность финала? В том, что мы не научились жить в кредит? Так это же не я выдумал, таково положение вещей, увы.

Platonic:

В чем спорность финала? В том, что мы не научились жить в кредит? Так это же не я выдумал, таково положение вещей, увы.

Я никогда не брал кредитов, исключая беспроцентные микрокредиты у ближайших родственников, но если дадут 5%, возьму. Думаю, для многих это будет верным решением.

Ну такая нынче рыночная, если можно так сказать в нашей стране, цена за метр, и, как мне кажется, врядли будет снижаться. В Москве уже растёт. А потом куда вы деваете то, что остаётся от вашей зарплаты? А детям где жить потом? Опять же всегда можно застраховать и сдавать.

Категорически против. Еще против очередей в принципе и льгот для многодетных и всяких убогих. Одинаковые цены за кв. метр и кредиты для всех. Всю жизнь нуждался в улучшении жилищных условий и спонсировал дармоедов из своей зарплаты, а свой жилищный вопрос пришлось решить самостоятельно.

Главное что решил.

Цитата:

На выходе сейчас сдаются по 1.2-1.6 лимона за квадрат.Эта цена считаю более менее разумная

А где такое строительство и для кого?

В Минске.Для тех кто стоял в очереди с 1986 года.