afffa06.10.2015 в 13:58 +16 1) Охарактеризуйте текущее состояние рынка жилья, опираясь на имеющиеся в открытом доступе цифры и факты.
его уже охарактеризовал директор "тамбаза" хаютин в интервью белгазете в конце июня
http://www.belgazeta.by/ru/1003/dom/31280/ вот выжимка:
"Рынок развалился. Спрос полностью исчез, окончательно и бесповоротно. Застройщики в моем лице оценивают это как абсолютный форс-мажор. Предложение сейчас намного превышает реальный спрос, кредитования и ипотеки нет, все демпингуют. Уточню, что речь идет о коммерческом жилье - жилье для нуждающихся я не рассматриваю".
думаю комментарии тут излишни.
2)Какие фундаментальные факторы будут влиять на рынок жилой недвижимости в ближайшие год-два?
а)падение реальных доходов населения;
б)сворачивание госпрограмм по льготному кредитованию строительства жилья для нуждающихся, ранее стимулировавших спрос;
в)переизбыток предложения на рынке коммерческой недвижимости в минске в условиях низкого спроса;
г)уменьшение спроса со стороны людей, инвестировавших средства в жилье для последующей перепродажи (инвестиционная недвижимость)-никто не будет вкладывать средства в то, что в ближайшие 2-3 года с высокой вероятностью будет падать в цене и будет неликвидным активом (сложно быстро продать);
д)прочие факторы (например, обнуление спроса со стороны российских покупателей, возрастание спроса со стороны белорусских покупателей на недвижимость в крупных российских городах-недвижимость в питере уже стоит как в минске, о возможностях двух городов говорить излишне, сейчас уже и в москве недорогое жилье можно приобрести).
3)Как по-вашему должны вести себя застройщики в складывающейся на рынке ситуации?
ответ очевиден: они должны играть на опережение. посмотрите на цены сейчас и сравните их с ценами в декабре-январе. все экономические аналитики говорили, что это системный кризис, и он надолго. какова была реакция застройщиков? многие даже повысили ценник после девальвации... если бы они тогда действовали смело и решительно, и рационально(20-30% скидки перед новым годом), их бы продажи выросли существенно.
а сейчас они уже не могут и по 1000 долл за кв. продать.
застройщики в беларуси привыкли к тому, что экономические кризисы проходят быстро. но нынешний кризис отличается от предыдущих кардинально (по системности, по внешним неблагоприятным обстоятельствам). поэтому застройщикам нужно, как бы это банально не звучало, демпинговать. это кризис,детка. время акций и распродаж. и это бизнес, здесь случаются и убытки(((
продавая еще 2-3 месяца по 1200 долл за кв, в итоге застройщики через полгода не смогут продать и по 900.
4) Вы всерьёз считаете, что "по $500" в Минске – это реально? Если нет, то на каком уровне на ваш взгляд находится то самое "дно"?
рынок всех нас рассудит. то, что казалось нереальным вчера (1000 долл за кв м казалось чем-то маловероятным года полтора назад), сегодня уже реальность.
не знаю на счет 500. ведь даже во многих регионах ценник пока выше этой отметки.
но на уровень 800 я думаю мы сходим обязательно. когда? время покажет. естественно я о сданном жилье. на котлованных стройках на богдановича уже предлагают метры по 870 http://realt.by/sale/flats/object/759980/
только вот желающих рискнуть немного.
вы просите "ориентироваться в прогнозе не на самые дешевые квартиры, а на общий для рынка индекс цен предложения либо на среднюю цену сделки, которую realt.by высчитывает каждый месяц".
ребят, все эти индексы оторваны от реальности примерно так же, как мнения многих заангажированных экспертов.
посмотрите на сделки-их почти нет, соответственно и ценник имеет мало общего с нынешними экономическими реалиями.
5) Оцените степень вашей “квалификации” в вопросах, связанных с рынком недвижимости.
скажем так, квалификации тут особой не нужно. нужно честно анализировать то, что происходит в экономике страны.
если почитать то, что пишет большинство как вы говорите "народных экспертов" и сравнить с тем, что говорят заангажированные эксперты, которые скорее не информируют, а рекламируют и пытаются стимулировать спрос...вобщем сравнивая мнения одних и советы покупать здесь и сейчас других, приходим к выводу: те, кто не обладал "квалификацией" уже сейчас могут сказать, что сэкономили 10-15 тысяч долларов на типовой двушке 62-63 кв. то ли еще будет.
Yahor06.10.2015 в 13:42 +14
1) По сути на сайте реалт.бай доступны данные только об одном серьёзном падении цен (2009 год). В связи с этим хотел бы подать идею для публикации. Известно, что с 1999 года цены в Минске снижались очень долго (до 2002?). Мне кажется, обзор по РН того времени был бы весьма актуален.
Ну а пока сравним с 2009 годом. Во-первых мы видим(в разделе статистики реалт.бай), что цены в 2009 году упали глубже чем в этом году на данный момент (на 30+ % против 20% сейчас). С чем это связано? Видимо с большим чем в 2014 разрывом средней зарплаты и цены метра на конец 2008 года, а также с тем, что накоплений(депозитов) тогда у населения было значительно меньше (информация есть на сайте БДГ), и степень их долларизации также была меньше. Можно было бы отметить влияние мирового кризиса 2008 года в целом через передаточный механизм беларусов, получающих доходы за рубежом, но этот фактор в 2015 пожалуй тянет минский РН вниз ещё сильнее чем в 2009 (девальвация российского рубля, девальвация евро к доллару). В чём причина такого отличия от 2009? Рынок живёт накоплениями, которых столько в 2009 не было. Накопления имеют свойство вымываться-- это даёт медленное снижение цены. Рост же накоплений на данный весьма ограничен: долларовая зарплата продолжает снижаться, рублёвые депозиты уже не дают возможности уполторить сумму за год и выйти на РН.
Второе. В 2009 году дно было достигнуто уже 9 августа. Каким образом? Очень просто, обьём предложения по Минску начал снижаться с ранней весны и летом достиг совсем незаоблачных значений. Пошли сделки. Невидимая рука рынка установила комфортный ценовой уровень. Ничего похожего в 2015 мы не наблюдаем: на начало октября цены продолжают падать хорошими темпами (несмотря на высокий сезон по сделкам !). При этом сделки идут и неплохо фактически круглый год (что следует из ежемесячных обзоров сайта реалт.бай)... но вот желающих продать всё больше и больше (на начало октября имеем квартир на сайте реалт.бай сколько и близко не было в этом месяце в другие годы). В чём причина? Видимо в том, что расхожее мнение о минской недвижимости как чуть ли не единственном средстве сбережения у белорусов на данный момент сильно преувеличено. Как пример можно привести банальные банковские депозиты, не очень ПОКА распространённые облигации, ПОКА экзотические услуги по доверительному управлению. Ну и самое главное: в связи с девальвацией российского рубля для многих белорусов, которые работают в РФ (а это даже по официальным цифрам что-то около 10 процентов трудоспособных белорусов) стала возможна покупка жилья по месту работы за счёт продажи имеющегося в РБ. То, о чём возможно раньше они и мечтать не могли. Или же просто покупка в РФ за счёт долларовых накоплений вместо планировавшейся покупки в РБ. Это касается не только РФ, но и в какой-то мере стран Евросоюза и Украины.
Интересным также педставляется вопрос о сравнении с кризисом 2011 года, когда серьёзного падения на вторичном РН Минска не случилось. Первое что бросается в глаза: обьём предложения по реалт.бай на момент начала кризиса был весьма невелик, даже уменьшевшееся число сделок не сделало время экспозиции квартиры катастрофически длинным (ключевое отличие от 2015 года). Низкий обьём предложения-- следствие того, что в конце 2010 года сделок было очень много как следтвие предвыборного повышения зарплат. В результате продавцам вторички удалось пересидеть кризис, дождавшись скорого роста доходов населения. Логичным представляется бытующее на форумах мнение, что если бы не случилось кризиса 2011, то на минском РН в то же самое время произошол бы существенный рост цен, но нашла коса на камень (и рост цен случился в 2012-2013, отложенный хапун). Что касается первичного рынка, то видимо кризис 2011 года таки оказал существенное влияние на долларовые цены по крайней мере у некоторых застройщиков.
2) Наиболее вероятный вариант развития событий на ближайшую перспективу на мой взгляд-- продолжение снижения долларовых цен в начале (со второй половины января) 2016 года, весьма вероятно продолжение с ускорением. При этом насчёт конца 2015 года я гораздо менее уверен, особенно за счёт сезонности. По некоторым признакам после провального сентября октябръ будет неплохим по числу сделок, ну а декабрь в среднем-- самый активный месяц в году. А вот начало года, когда сделок традиционно мало, а предложение в базе реалт.бай активно восстанавливается (обновляется) после традиционного же новогоднего минимума позволяет максимально воплотиться витающим в воздухе тенденциям.
О факторах влияния (то, что будет важно и будет на слуху, но силу каждого предсказать сложно):
А) Дедолларизация. Зарплаты в РБ дедолларизированы (а у них отличная корреляция с ценами на РН). Усилиями правительства в значительной степени дедолларизированы потребительские цены, инфляция сильно меньше процента девальвации. Себестоимость строительства в основном рублёвая. Опыт России показывает, что дедолларизация РН более чем возможна на практике. Где ещё вокруг нас считают не в своей валюте? Украина долларизирована гораздо меньше чем РБ несмотря на всё. Я не вижу ни одной причины долларизации РН РБ кроме жадности, но я очень сильно сомневаюсь, что жадность в данном случае окажется рациональной. Жадность умеет приносить не только прибыли, но и убытки.
Б) Собственно фактор долгого снижения сам по себе. Одно дело, когда в кризис всё сразу упало, никто не успел испугаться и уже всё хорошо и другое, когда люди видят что цены на РН могут падать годами (а фактически уже два года падает с разной скоростью). Это рождает более мрачные эмоции у продавцов и (в том числе потенциальных инвесторов), это отражается на активности РН. Сама концепция ожидания дна означает что вот, скоро будет волшебный момент после которого всё волшебным образом изменится... ведь даже после быстрого падения 2009 сколько времени прошло пока всё изменилось? Концепция дна может уйти на периферию сознания участников рынка.
В) Кредиты на РН. Своего рода кот в мешке. Непонятно когда под нормальную ставку, непонятно какую ставку народ сочйтёт нормальной. Кажется логичным, что на РН, который так долго живёт без кредитов их массовое появление окажет существенное влияние... Но вот посмотрите, в 2010-2013 были же, возможно с небольшими перерывами. Долго были кредиты для всех нуждающихся Минска(треть города?) на стройку под 5 процентов, были для ненуждающихся на постройку под около 15, а всё равно дно 2010-- ниже дна 2009, дно 2011-- ниже дна 2010, дно 2012-- ниже дна 2011. Ну а потом да, хапун, всё-таки депозит под ставку сильно большую чем у кредита это было очень сильно. Не думаю, что повторится.
Г) Внешняя коньюнктура: курс российского рубля, нефть, санкции и антисанкции, налоговый маневр, кредиты и другие формы финансовой помощи РБ. Я поставил этот пункт так низко, потому что все эти факторы имеют лаг во времени при влиянии на минский РН, потому что я не предвижу по ним оченъ уж вероятного отскока к значениям начала 2014 года и потому что нам бы пока отыграть влияние уже произошедшего их изменения
3) Вот тут я совсем не считаю себя экспертом, но на мой взгляд маскировка падния цен акциями, скидки только для некоторых покупателей (кто лучше поторговался) возможно позволяют несколько увеличить прибыль в моменте, но делают падение цен более затяжным и в этом смысле грозит убытками. На форуме была мысль (не моя), которая кажется мне логичной: на рынке, живущем накоплениями (которые снижаются), логичным способом продаж кажется аукцион на понижение. Да и в целом я бы приветствовал аукционы.
4) По 500 в Минске-- это самая чтони на естъ сермяжная реальность последних лет, а до этого было ещё дешевле. Именно по такой цене строятся и строились десятки процентов минского жилья для очередников. Именно такая цена получасль у многих неочередников кто взял вовремя кредит. И даже, по слухам от авторитетных форумчан, за недалеко ушедшие от этого цифру удавалось купить у минских застройщиков в разгар кризиса 2011.
Другими словами: невозможность массового жилья в Минске по 500-- миф. Другое дело, что мой анализ не предсказывает такого в ближайшее время, а в долгую погнозировать просто очень трудно, это чистая угадайка.
5) Активно интересуюсь с 2008 года. Остальное не важно: я пишу для тех, кто оценивает аргументацию, а не личность.
:
карта г. Минска с объявлениями из realt.by (by AlexSnooker)
Амплитуда тонуса достигает точЪки верхнего экстремума.
