Жилая недвижимость. Общие тенденции. (5)

Шуман:

По поводу дисперсии малых баз. Если сумеете нарыть алгоритмы, свои не дам, они совершенно для других целей пользуются, то вы сможете применить оптимальную фильтрацию базы с целью получения на выходе дисперсии с требуемым законом. В этом случае вы получите: 1) реальную базу 2) разницу между реальной и пальцем пиханой базой, а это уже информативно: как двигают, получается ли, закономерности движения, возможные корреляции с внешними событиями. Отсюда можно выйти на прогноз. Но. Рыэлтеры такие рыэлтеры. Особой гибкости и адаптивности не демонстрируют. Начало августа - очередная неумелая (потому безопасная) имитация роста цен.

При любой динамике цен, при любом спросе ценник на форматированном "рынке" можно как задрать, так и опустить ниже плинтуса, демпингуя. См. опыт соседей. Были б знания и талант. К счастью видим, что в этой сфере у игроков имеются некоторые недостатки.

Ох уж эти теории всемирного заговора!

Можете конкретно назвать группу лиц которые заинтересованы в искажении данных на realte.
( Причём сегодня и в Минске )

Что-то мне слабо вериться что клерк из АН рисует фиктивные обьявления, приговаривая - задеру средний ценник и мои квартиры продадуться дороже и мой процент станет чуть больше.

Или директор АН - дающий приказ всем сотрудникам рисовать фиктивные обьявления?

Или застройщик - подкупающий админа сайта realt?

Или конкретный продавец хруща - с огромными тараканами в голове?

Короче - кто заинтересован на столько - что готов это делать?

http://realt.onliner.by/2012/02/23/gorodok-3
Глори, срочно провести разъяснительную работу среди б*длонаселения.

Шуман:

Зачем совершать свои ошибки, если до этого их уже совершили другие? Несколько лет назад была война между кланами АН в Москве. Там один клан убивал другой следующим образом: проанализировали базу на предмет распределения дисперсии по оси цен. И доказали, что такой дисперсии в природе не существует. А значит база пальцем пиханая. В ответ они продемонстрировали свою базу - красивейшее распределение - строго по БЕЛОМУ шуму. Наивные не знали, что распеределение должно быть по розовому шуму - дешевых вариантов больше, чем дорогих, т.е. с перекосом. Рыэлтеры такие рыэлтеры. И то, закон розового шума возникает статистически, при большом числе данных. Законы дисперсии малых баз куда как сложнее (и интереснее).

Вы знаете как анализировать дисперсию малой базы? Не думаю. Если бы дисперсия отражала настоящие данные, то закон распределения этих данных был бы интересен как фундамент для технического прогноза. В данном случае вы можете лишь доказать 100 % искуственность БД. И что? Это и так очевидно в моменты, когда знак движения цен в реальности и в базе противоположные. Эти моменты я здесь несколько раз отмечал. Да и без этого война меду кланами в Москве искуственность баз автодоказала.

Шуман, в корень зрите( Я даже не сказал про искусственность..) Устроить микрохапун на реалте можно, впросив 2-3 десятка (иногда надо больше) левых вариантов: медиана будет неделю расти. Ценник на верианты не должен быть запредельным: 1к по 50000 и ок. Учитывая, что по словам онкомы там (не помню точно) десятки процентов обьяв левые... Я вот и говорю: интересна дисперсия и интересна динамика. Ну и не тока дисперсия: гистограммы в динамике глянуть, ещё чего-нибудь.
Про розовый шум: Это то, про что Понижала писал: смещение в сторону дешовых вариантов. Очевидно же ж, что должно быть. По сути как с зарплатой, которую недавно обсуждали с 70 процентов меньше средней. В данных, которые Jiona уже представила, видно, что медиана меньше средней и будет вам это смещение, никуда не денется. Про белый шум в Москве они так что отожфли, да. Иль не ясно заранее, что элитного жилъя меньше чем дешового?
Про то, о чём был мой пост: розовый шум-- слишком примитивная модель (или просто слишком общие слова), Есть разделение на разные классы жилья по раёнам, качеству и т.д. Я же говорю: представьте город с 2мя раёнами: один по 1000 в среднем, дргуой по 2000 в среднем. В нём будет по 2000 очень легко больше вариантов, чем по 1500. В реальном городе тоже будут наблюдаться эти пики на больших стоимостях ИМХО. При сохранении в грубом приближении розовости, понятное дело.
Про то, могу ли я анализировать дисперсию в малых базах. Ну сомневаетесь-- сомневайтесь, я нигде и не кричу, что я мега-чего умею (ну там профессора Гарвардского заочно уесть или есчё чего). Но я с разной статистической обработкой плотно работаю, отнюдь не с ценами, правда, ни разу не с экономикой. Но, скажем так, есть вещи, которые а, имея реалт (всйи базу) в динамике, с удовольствием бы попробовал.

egoriy:

Устроить микрохапун на реалте можно, впросив 2-3 десятка (иногда надо больше) левых вариантов: медиана будет неделю расти.

И кому нужен фиктивный микрохапун?

ivic1:

Можете конкретно назвать группу лиц которые заинтересованы в искажении данных на realte.
( Причём сегодня и в Минске )

А зачем? Поначалу на эмоциях я здесь пытался это сделать на эзоповом языке. По косвенному критерию рекламных бюджетов (исполнители), которые с фактической работой за проценты были никак не связаны.

Заниматься черной неблагодарной работой по строительству инфраструктуры рынка недвижимости, которая позволит сформировать баланс интересов с учетом большей доли игроков на вторичке? Так 1) одно другому не мешает 2) а мне что с этого? Я научился пользовать то, что есть. Это для вас оно один интеграл от всего РН в интервале за 5 лет. У меня все в деталях. А в деталях перекосов и возможностей столько, что при желании на дури базы можно даже зарабатывать, а не то, что с успехом и периодически решать насущные проблемы семьи. Как на рынке акций. Что-то продают дешевле, что завтра будет дороже. Даже на падающем в интеграле рынке. Хотя сегодня оно как-то так и не падает. Даже в интеграле.

madmax501:

Минск. От 0 до 300 метров
За 01-15. 01. 2012 223 сделки .
За 16 - 31.01 2012 242 сделки.
Вынул базу за январь.

Это общее число? Или была попытка отбросить приватизации, покупку долей и т.д.

ivic1, Тоже не могу понять зачем?
Что ли у покупателя лишние деньги появятся?

Кое чего из базы по Витебску.
Двушка новой. Чкалова 21 с корпусом. Около Бригантины. 323 700 000 / 8500 = 38 000
Двушка новой. Московский 51. 344 760 000 / 8500 = 40500

Как-то уже хочется агентов с их сказками про то, что двушки метут по 45 000.

ivic1:

madmax501:

Минск. От 0 до 300 метров
За 01-15. 01. 2012 223 сделки .
За 16 - 31.01 2012 242 сделки.
Вынул базу за январь.

Это общее число? Или была попытка отбросить приватизации, покупку долей и т.д.

Общее число зарегеных сделок. Вторичка, новострой, приватизации, обмены... короче все.

Шуман:

ivic1:

Можете конкретно назвать группу лиц которые заинтересованы в искажении данных на realte.
( Причём сегодня и в Минске )

А зачем? Поначалу на эмоциях я здесь пытался это сделать на эзоповом языке. ..............

А когда эзопнутый язык отказывал -- переходил на простую речь и, например, обличал во мне казачка -- засланца от АН

.......при желании на дури базы можно даже зарабатывать, ......

Вчитайтесь!

audiofil:

Так он в музыку лазил... Шчаз - из матстатистики что-то копипастит...

За слова отвечаешь? Зуб даешь? У ну ка найди откуда копипаст. Сутки на поиски и гугль в помощь. Через сутки зубы на полку.

Настоящая работа начинается, когда начинаешь исправлять ошибки в учебниках. Т.е. когда понимаешь, где автор для популярности упростил, а что пошло третьей калькой от популизма без понимания сути.

По матану я особо не грузил. Хотя крючок с наживкой забросил. Простенький: чему равно 0+i*0? Сколько значений у этой функции? Опишите их ряд и свойства ряда. Если с комплексными функциями можно производить какие-то алгебраические действия, то функции при этом не становятся числами. Суть загадки в том, что некоторые функции удается (причем условно) разложить на сумму ортогональных колебательных функций, а не векторов. Т.е. в некотором аспекте периодических. Отсюда как частное многозначность "числа" а+i*в.

В общем случае в реальных применениях следует расматривать одновременно две плоскости - амплитуда-частота и амплитуда-время. И то и то комплексное. Отсюда берем модель двойного оптимального фильтра - и по комплексной частоте и по комплексному времени. Двойной интеграл. Один фильтр влияет на другой. На первый вгляд однозначной реакции нет. Все намного сложнее. Отсюда нетривиальные свойства, которые обывателю кажутся странными. Упрощенные модели этого не кажут.