Каменная Горка - 3, Люцинская-13

Помимо ЖК правовой статус товарищества собственников регулируется Законом Республики Беларусь от 08.01.1998г. № 135-З «О совместном домовладении» и Указом Президента Республики Беларусь от 14.10.2010г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 53.

Что такое совместное домовладение?

Совместное домовладение представляет собой правоотношения не менее двух собственников объектов недвижимого имущества (п. 53 ст. 1 ЖК). Такими объектами недвижимого имущества чаще всего являются жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.

Жилой дом – это капитальное строение, половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений (п. 21 ст. 1 ЖК).

Многоквартирный жилой дом – это жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения (п. 29 ст. 1 ЖК).

С какого момента возникает совместное домовладение?

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (п. 1 ст. 165 ЖК).

Под придомовой территорией понимается земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).

Когда прекращается совместное домовладение?

Совместное домовладение прекращается в случае:

– перехода права собственности на все объекты недвижимого имущества к одному гражданину или организации;

– гибели или уничтожения всех объектов недвижимого имущества.

Что такое товарищество собственников?

Товарищество собственников – это некоммерческая организация, которая не ставит перед собой цель извлечения прибыли. Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.

Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. Оно считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет расчетный счет и печать со своим наименованием.

Имущество товарищества собственников формируется за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.

Решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения.

Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников (ст. 207 ЖК).

Товарищество собственников и потребительский кооператив – это одно и то же?

Нет, это не одно и то же. Несмотря на то, что и товарищество собственников, и потребительский кооператив представляют собой некоммерческие организации, они отличаются как организационно-правовой формой, так и содержанием своей деятельности.

Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 Гражданского кодекса Республики Беларусь). В жилищной сфере выделяют жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Товарищество собственников – это организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных ЖК и уставом товарищества собственников (п. 56 ст. 1 ЖК).

Жилищные кооперативы создаются с целью строительства многоквартирного жилого дома, а товарищества собственников – его эксплуатации и содержания. Товарищество собственников также обеспечивает пользование квартирами и общим имуществом жилого дома.

Нормы Гражданского кодекса, регулирующие деятельность потребительского кооператива и отношения внутри его, не применяются к товариществу собственников.

Может ли товарищество собственников объединять несколько многоквартирных домов?

Нет, не может. Пунктом 5 ст. 207 ЖК предусмотрено, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества только в двух случаях:

– многоквартирный жилой дом, жилые и (или) нежилые помещения в котором принадлежат не менее чем двум собственникам. Таким образом, закон допускает создание товарищества собственников только на базе одного многоквартирного дома;

– несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках. Смежные земельные участки – это участки, имеющие общую границу на местности. Если дома на смежных участках принадлежат одному собственнику, то товарищество собственников также создать нельзя.

Кроме того, не допускается создание двух и более товариществ собственников в одном многоквартирном жилом доме (п. 3 ст. 207 ЖК).

Может ли застройщик создать товарищество собственников еще до оформления права собственности каждого жильца на жилые помещения в многоквартирном доме?

Застройщик вправе только инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщик также может подготовить для государственной регистрации устав будущего товарищества собственников. Эти действия осуществляются застройщиком до ввода жилого дома в эксплуатацию.

Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества (ст. 208 ЖК).

Что такое общее имущество жилого дома?

В общее имущество включаются помещения, расположенные за пределами квартир и нежилых помещений. Общее имущество предназначено для обслуживания помещений в жилом доме.

К общему имуществу жилого дома также относятся:

– крыши, ограждающие конструкции;

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома;

– групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа;

– объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома (п. 33 ст. 1 ЖК).

Придомовая территория представляет собой земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).

Кем еще, помимо товарищества собственников, может осуществляться управление общим имуществом жилого дома?

Управление общим имуществом, помимо товарищества собственников, может осуществляться также:

– непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у них находится не более 5 объектов недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений);

– уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным органом.

Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников могут привлекаться любые организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда или предоставляющие жилищно-коммунальные услуги (п. 1.1. Указа № 53.

В каких случаях назначается уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?

Местные исполнительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных жилищно-эксплуатационных организаций в следующих случаях:

– если до ввода в эксплуатацию жилого дома дольщиками не принято решение о создании товарищества собственников – в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;

– если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято решение о выборе одного из способов управления общим имуществом – в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения (п. 1.2. Указа № 53.

Товарищество собственников действует исключительно на основании устава. Устав является учредительным документом товарищества собственников и утверждается общим собранием его учредителей – участников совместного домовладения.

В настоящее время отсутствуют утвержденные законодателем типовая или примерная форма устава товарищества собственников. Поэтому каждое товарищество собственников самостоятельно разрабатывает свой устав. Устав должен содержать ряд обязательных требований, установленных ЖК.

Кто может быть членом товарищества собственников?

Членами товарищества собственников могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения. Членами товарищества собственников они становятся со дня государственной регистрации товарищества собственников.

Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:

прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества;

смерть гражданина – члена товарищества собственников;

ликвидация юридического лица – члена товарищества собственников;

исключение из членов товарищества собственников.

При приобретении в собственность объектов недвижимого имущества новый собственник становится членом товарищества собственников с момента возникновения его права собственности на эти объекты.

Товарищество собственников вправе вести реестр членов.

Какие обязательные положения должен содержать устав товарищества собственников?

В уставе товарищества собственников указываются:

наименование и место нахождения товарищества собственников;

предмет и цели деятельности, органы управления, порядок их избрания;

права и обязанности членов товарищества собственников;

права и обязанности товарищества собственников;

порядок рассмотрения споров между товариществом собственников и его членами, другими гражданами, организациями;

компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов (2/3, ¾ и т.п.);

размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов. Здесь стоит отметить, что к моменту создания товарищества собственников можно определиться с размером вступительного и членского взносов. Однако определить величину целевых и дополнительных взносов в будущем крайне проблематично. Если размеры установленных общим собранием целевых и дополнительных взносов будут отличаться от размеров этих взносов, закрепленных в уставе при государственной регистрации, то оформлять соответствующие изменения в устав и осуществлять процедуру их государственной регистрации не придется. Это объясняется тем, что внесение таких изменений в устав законодательством не предусмотрено;

меры ответственности членов за нарушение обязательств по внесению взносов;

обязанность товарищества собственников обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации жилого дома;

обязанность товарищества собственников соблюдать интересы его членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом;

порядок возмещения убытков членами товарищества собственников;

права местного исполнительного органа по осуществлению контроля за деятельностью товарищества собственников;

порядок ликвидации товарищества собственников.

Уставе товарищества собственников может также содержать любые другие положения, не противоречащие ЖК.

Как зарегистрировать товарищество собственников?

Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется по месту нахождения общего имущества.

Для государственной регистрации товарищества собственников представляются следующие документы:

заявление;

устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования и его электронная копия (в формате .doc или .rtf);

оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.

Требовать другие документы для регистрации товарищества собственников регистрирующий орган не вправе.

В г. Минске регистрация товариществ собственников осуществляется управлением регистрации и лицензирования главного управления юстиции Мингорисполкома.

После государственной регистрации товарищество собственников должно стать на учет в налоговом органе и открыть расчетный счет в банке.

Какие права имеет товарищество собственников как организация?

Товарищество собственников вправе:

выбирать способ управления общим имуществом (товариществом собственников или организацией, управляющей общим имуществом);

пользоваться кредитами банков;

получать земельные участки и производить их застройку и обустройство;

осуществлять строительство дополнительных объектов общего имущества;

распоряжаться имуществом товарищества собственников;

заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

заключать договоры газо-, электро– и теплоснабжения;

осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям создания товарищества собственников;

совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству.

Надо обратить внимание на то, что товарищества собственников по решению общего собрания вправе размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, на депозиты в банках. В последующем такие денежные средства и начисленные на них проценты могут направляться только на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем.

Какие обязанности несет товарищество собственников как организация?

Товарищество собственников обязано обеспечивать:

организацию обслуживания объектов недвижимого имущества и придомовой территории;

сохранность общего имущества, соблюдение технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации;

соблюдение интересов членов товарищества собственников;

заключение с участниками совместного домовладения договоров на техническое обслуживание, вывоз, обезвреживание и переработку отходов и пользование лифтом, текущий и капитальный ремонт;

предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора;

соблюдение иных требований ЖК и устава.

В чем выражаются полномочия местного исполнительного органа как органа контроля за деятельностью товарищества собственников?

Местный исполнительный и распорядительный орган:

принимает меры по защите прав и законных интересов членов товарищества собственников;

согласовывает при избрании (переизбрании) кандидатуру на должность председателя правления, содействует повышению уровня его квалификации;

вправе вносить предложение о проведении внеочередного созыва (заседания) высшего органа управления товарищества собственников;

назначает уполномоченное лицо в случае, если товарищество собственников не обеспечивает сохранность, содержание и эксплуатацию общего имущества, организацию работы его органов управления.

Какие права имеют члены товарищества?

участвовать в деятельности товарищества собственников в порядке, определяемом уставом;

избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества собственников;

вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества собственников, об устранении недостатков в работе его органов и должностных лиц;

получать от председателя товарищества собственников информацию о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, а также получать информацию об иной деятельности товарищества собственников, правления и председателя, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией;

подавать в высший орган управления жалобы на решения и действия (бездействие) членов органов управления и контроля;

направлять в правление обращения по вопросам деятельности товарищества собственников;

осуществлять другие права, предусмотренные законодательством и уставом.

Какие обязанности несут члены товарищества собственников?

Члены товарищества собственников обязаны:

соблюдать требования устава, выполнять решения общего собрания и правления;

пользоваться общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению прав на это имущество других членов товарищества собственников;

своевременно производить оплату за потребленные жилищно-коммунальные и иные услуги, вносить взносы и иные платежи, установленные решениями товарищества собственников;

выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством и уставом.

Органами управления товарищества собственников являются:

– общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников;

– правление;

– председатель правления.

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, председателя и членов правления общее собрание (собрание уполномоченных) избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов этого товарищества.

Какой орган является высшим органом управления товариществом собственников?

Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание его членов. При наличии в товариществе собственников более пятидесяти членов высшим органом управления может быть собрание уполномоченных.

Уполномоченные избираются на общем собрании из числа членов товарищества. Норма представительства – один уполномоченный от каждых пяти членов товарищества. Уставом товарищества может быть предусмотрено иное представительство. Кворум общего собрания – более двух третей членов товарищества собственников.

Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год.

Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов товарищества собственников, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом товарищества собственников.

На общем собрании каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли, уполномоченный на собрании уполномоченных – количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников.

Какой кворум должен быть на общем собрании (собрании уполномоченных)?

Общее собрание является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества. Собрание уполномоченных – в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества.

В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату, место и время проведения собрания. Общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее тридцати дней с даты несостоявшегося общего собрания (собрания уполномоченных). Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этого товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных – если на нем присутствуют уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.

Вместо члена товарищества собственников в заседании общего собрания может участвовать его представитель, действующий на основании доверенности, удостоверенной нотариусом либо председателем правления. Уполномоченные члены товарищества собственников не могут передавать свои полномочия другим лицам.

Что относится к исключительной компетенции общего собрания?

К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников относятся:

– внесение изменений и (или) дополнений в устав;

– определение основных направлений деятельности;

– прием в члены товарищества собственников и исключение из членов товарищества собственников;

– избрание членов правления и председателя правления, прием на работу председателя товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

– избрание членов ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре);

– утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;

– утверждение сметы расходов на содержание органов управления и ревизионной комиссии (ревизора);

– установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников;

– изменение размера общего имущества в процессе его реконструкции путем надстройки и (или) пристройки;

– отчуждение или передача общего имущества членам товарищества, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества;

– рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления, председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора);

– принятие решения о реорганизации (ликвидации) товарищества, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), утверждение ликвидационного баланса;

– принятие решения о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности товарищества.

Перечисленные вопросы не могут быть переданы в компетенцию правления и (или) председателя.

Уставом товарищества собственников к компетенции общего собрания могут быть отнесены и иные вопросы.

Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Как часто должно созываться общее собрание (собрание уполномоченных) товарищества?

Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников созывается правлением по мере необходимости, но не реже одного раза в год.

Внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) проводятся по:

– решению правления;

– предложению местного исполнительного органа;

– письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора);

– письменному требованию членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества.

Решение (предложение, требование) о созыве внеочередного общего собрания должно содержать предполагаемую повестку дня. Правление обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания в течение семи дней.

Могут ли решения общего собрания приниматься заочным голосованием?

Да, могут. Решения общего собрания могут приниматься путем проведения письменного опроса. При этом каждому члену товарищества собственников направляется нарочным под роспись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением бюллетень для голосования единого образца, установленного правлением.

Бюллетень должен содержать:

– повестку дня общего собрания;

– формулировку вопросов, голосование по которым проводится этим бюллетенем, и формулировку проектов решений по каждому вопросу;

– варианты голосования по каждому вопросу, выраженные словами «за», «против», «воздержался»;

– разъяснение порядка заполнения бюллетеня;

– место представления заполненных бюллетеней, даты окончания голосования и заседания правления.

Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества.

Приемку нового жилого дома осуществляет комиссия, в состав которой в числе прочих входят представитель застройщика и представитель товарищества собственников или ЖЭСа. Заполняют акт приемки-передачи (в трех экземплярах), где указан состав комиссии и имеющиеся дефекты. В эту графу обязаны включить все имеющиеся видимые дефекты.

Если дом многоквартирный, то следующий этап – приемка собственниками (дольщиками) квартир.

К процедуре приемки-передачи квартиры вы имеете право привлекать третьих лиц. Желательно (но не обязательно) написать письмо-уведомление застройщику: сообщаю, что вместе со мной принимать участие в приемке-передаче будет – ФИО третьего лица. Все в свободной форме, без заверений.

Настоятельно рекомендуем взять с собой квалифицированного специалиста!

Многие приглашают знакомых, якобы разбирающихся в строительстве, но при этом без знаний ГОСТов и СНИПов, по которым принимаются квартиры в новостройке.

А разве просто знакомый, да еще без строительных инструментов, сможет обнаружить дефекты стен? Неровности пола? Без лазерного уровня замерить перепады по стяжке и отклонения углов по вертикали? Проведет ли знакомый проверку клапана подачи тепловой магистрали в батарею? Проверит ли наличие переливов в стеклопакетах?

Эти мелочи, если их упустить, впоследствии могут вырасти в большие проблемы.

Так, из-за влаги под крышкой (дефект самого клапана), через год-два может случиться прорыв системы отопления и залитие нескольких этажей. Отсутствие переливов очень хорошо чувствуется зимой, когда вода попадает в раму стеклопакета, замерзает и деформирует его…

Отражайте в акте приемки-передачи квартиры все, что не устраивает и не соответствует принятым стандартам, там же можно указать срок устранения недостатков. Оптимально – 14 дней, но по законодательству он может продлеваться, т.к. строительные работы зачастую требуют большего количества времени.

К акту пишем претензию в свободной форме, без официального заверения, которая направляется организациям, отвечающим за строительство, либо в товарищество собственников, которое перенаправит ее в подрядную организацию и будет контролировать процесс устранения брака.

Рекомендуем писать претензию, даже если все эти дефекты уже указаны в акте приемки-передачи.

Застройщик обязан соблюдать требования Указа Президента № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» от 6 июня 2013 г. Читаем п.16 этого документа:

«Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более трех месяцев (для одноквартирных жилых домов – шести месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства;

возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе, если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь и договором.

Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по их устранению при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока».

Если при приемке возникает спор собственника с застройщиком, можно обратиться в одно из экспертных учреждений, которые наделены правом проводить соответствующую экспертизу.

Сегодня заключение экспертизы – единственно верный и действенный способ повлиять на застройщика.

Согласно действующему законодательству вся экспертиза в течение гарантийного срока проводится за счет строительных организаций. И только в случае отсутствия дефектов платит сам хозяин квартиры (поэтому-то при приемке квартиры не помешает держать совет со знающими людьми!).

В соответствии с законом гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.

По скрытым дефектам можно требовать проведения экспертизы и позднее. Если вы уверены в том, что именно дефекты при строительстве – причины сквозняка, плесени и прочих неприятностей, то нужно вызвать сотрудника ЖЭС или товарищества собственников, чтобы они составили акт, а затем с ним обращаться к застройщику с претензией.

Вместе с тем, по закону, если застройщик квартиры не отреагировал на претензию, хозяева квартир могут самостоятельно напрямую обращаться к экспертам, при этом пригласив застройщика на проведение экспертизы. Если заключение экспертизы подтвердит вину застройщика, последний должен будет оплатить и услуги экспертов.

Важно доказать вину застройщика, иначе оплачивать проведение экспертизы и прочие издержки придется вам самим!

Если при проведении экспертизы выясняется, что недоделки устранить невозможно, собственник квартиры имеет право требовать выплаты компенсации.

Подписанный акт приемки-передачи является основанием для оформления права собственности на квартиру и заселения в нее покупателя. До этого момента квартира юридически находится в собственности организации-застройщика.

Из опыта можем сказать, что застройщики быстрее устраняют недоделки, когда акт приемки-передачи подписан и в нем обозначены вскрывшиеся дефекты.

Однако в акте можно отметить, что «от подписания акта приемки-передачи отказываюсь в связи с нарушением…» и указать причины.

Тем не менее, если вы решили не подписывать акт, в тот же день пишите застройщику официальное письмо, в котором указываете, что документ не был подписан в связи с тем, что «были нарушены строительные нормы при возведении жилья».

Принимайте квартиру правильно и наслаждайтесь комфортной жизнью в вашем новом доме!

– текущий ремонт (штукатурка, заделка трещин, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, покраска полов, подоконников, оконных и дверных заполнений, радиаторов, вставка стекол, замена полов, оконных и дверных заполнений и их утепление);

– замену и ремонт внутриквартирного электрического (плиты, вытяжные электровентиляторы, водонагреватели), газового (плиты, котлы, водонагреватели), санитарно-технического (ванны, мойки, умывальники, унитазы, смывные бачки, смесители) и иного оборудования. Исключение составляют системы отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации;

– установку, замену и ремонт приборов индивидуального учета расхода газа, воды, тепловой и электрической энергии (в том числе находящихся во вспомогательных помещениях);

– установку, замену и ремонт внутриквартирной электропроводки.

Устранение дефектов и неисправностей в жилых помещениях, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по вине собственника (нанимателя) производится за счет организации, эксплуатирующей жилищный фонд.

Согласно п. 14 Правил при выявлении дефектов и (или) неисправностей конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома (помещений) либо небрежного пользования ими гражданами, которые привели к их повреждениям, а также повреждениям элементов отделки и имущества граждан проводится обследование поврежденного имущества и составляет акт обследования. В акте обследования указываются причины, повлекшие повреждения, перечень поврежденных конструкций либо элементов отделки и имущества, лицо, причинившее вред. К акту обследования прилагается план поврежденного помещения со схематичным обозначением мест выявленных в нем дефектов, неисправностей.

На основании акта обследования организация составляет дефектный акт на ремонтно-строительные работы. При возможности самовосстановления (например, высыхание) утративших свои потребительские качества элементов отделки дефектный акт составляется не позднее 20 календарных дней со дня составления акта обследования. В дефектном акте указываются виды и объемы ремонтно-строительных работ, качество и виды материалов отделки для ремонта.

Таким образом, на эксплуатирующую организацию законодательством возложена обязанность по установлению виновного лица и причин неисправности инженерных систем жилого дома с привлечением всех заинтересованных лиц.