"Недавно я получил квартиру, — пишет наш читатель Александр Прокатень, — радости не было конца, но вскоре она сменилась огорчением: я узнал, что наш дом перешел на обслуживание в товарищество собственников. Дальше выяснилось, что собрание будущих новоселов, на котором избрали председателя товарищества и определили способ обслуживания жилья, проводилось в декабре 2005 года, хотя большая часть людей заключала договор на долевое строительство лишь в феврале—марте 2006 года. Я уверен, что проведи организаторы это собрание в апреле—сентябре нынешнего года, результат был бы другим, жильцы бы предпочли перейти на обслуживание в ЖЭС, а не в товарищество собственников. Почему же без нас решили судьбу нашего дома?".
Это письмо заставило задуматься и нас: почему жители одних домов стремятся обслуживаться в ЖЭС, а другие отдают предпочтение товариществу собственников? Попробуем разобраться. А в консультанты мы пригласили главного инженера товарищества собственников “Филимонова,14” Александра МАСЛЮКОВА.
— Для начала определим основные функции ЖЭС,— говорит Александр Афанасьевич. — Это бесперебойное снабжение домов тепло- и электроэнергией, холодной и горячей водой; контроль за работой технологического оборудования и необходимые профилактические работы с устранением незначительных неисправностей; уборка мест общего пользования и дворовой территории. Все это называется техническое обслуживание жилья.
Работы по ремонту мест общего пользования относятся к текущему ремонту и финансируются за счет отчислений на капитальный ремонт. ЖЭС их не выполняет и имеет к ним отношение как “заказчик”, подавая заявку в ЖРЭО, а оно направляет ее в ГП УЖХ Мингорисполкома, где составляется план работы на год вперед.
Выполнение работ в самой квартире, за исключением ремонта стояков холодной и горячей воды, системы отопления, является личным делом жителей квартиры. Они вправе пригласить ЖЭС или любую другую организацию, частное лицо.
Возьмем в руки “жировку” и внимательно изучим. Оказывается, деньги от населения идут не ЖЭС (а мы все требуем с него), они перечисляются в расчетно-вычислительный центр ГП УЖХ Мингорисполкома. Оттуда ЖЭС получает суммы за техобслуживание.
Я так подробно остановился на этом, чтобы читатель понял, какие работы выполняет ЖЭС и за что он несет ответственность. Если у вас сломалась сантехника, надо пригласить специалиста и жаловаться на работу специалиста, а не на ЖЭС. Если надо менять смеситель, значит надо менять, а не жаловаться, что ЖЭС не может его отремонтировать. Если вы живете в обшарпанном подъезде, у вас течет кровля или сломан мусоропровод — ЖЭС здесь ни при чем. Узнавайте в ЖРЭО, когда подойдет ваша очередь ремонта. Если хотите узнать, сколько ваших денег накопилось на капремонт и на что они израсходованы, сделать это будет проблематично: вам никто не ответит. ЖЭС их не получает, а “вверху” нет персонального учета.
А теперь остановимся на обязанностях товарищества собственников.
Как только общее собрание жильцов примет решение обслуживать свой дом самим (т.е. создать свой мини-ЖЭС), ТС становится полностью самостоятельной и независимой организацией. Все начисления по “жировке” останутся у вас. Как решите, так и будете ими распоряжаться. Товарищество несет ответственность: за результаты своей хозяйственно-финансовой деятельности, за техническое обслуживание, эксплуатацию и ремонт дома (домов), за сохранность ваших квартир и всего дома.
Перед тем как сделать выбор в пользу ЖЭС или ТС, надо учесть следующие обстоятельства. Система ЖКХ активно реформируется. За последние два года произошли существенные изменения, ЖЭСы стали ближе к людям и качество их работы улучшилось.
В ТС обеспечивается полная финансовая прозрачность, контроль жильцов за хозяйственно-финансовой деятельностью. А в общем комфорт проживания людей выше, чем в ЖЭС. Для примера: перегоревшая лампочка в подъезде меняется в течение нескольких часов.
— Существует мнение, что оплата в ТС ниже, чем в ЖЭС?
— Все работают по одинаковым тарифам и нормативам. Поэтому начисления в “жировке” не зависят от эксплуатирующей организации и ее названия. Начисления составят одну и ту же сумму. А вот расходование средств различное.
Меньше можно платить в том ТС, где собрание приняло решение об отказе от отчислений на капремонт, а производятся начисления по фактическим затратам. Но здесь есть свои минусы. Хорошо, когда дом новый. А представьте, что раз в пять лет надо полностью отремонтировать подъезд, раз в десять лет покрасить фасад дома, через двадцать лет сделать капитальный ремонт. Где взять деньги? Товариществу банк кредит не даст. Каждый собственник квартиры должен сам идти в банк за кредитом, но не каждому дадут, и не каждый пойдет.
Я считаю такое решение ТС необдуманным. Когда наступит время крупного ремонта, у людей не хватит денег. Поэтому лучше делать отчисления сегодня.
— Как расходование средств влияет на оплату жилья в ТС?
— Если ЖЭС обслуживает 3500 квартир, то мы 350. А количество администрации примерно одинаковое. Поэтому в ТС удельный вес зарплаты администрации в жировке выше, чем в ЖЭС.
Кстати, один из видов работ по подготовке к зиме нашему товариществу стоил 9 миллионов рублей, а в ЖЭС это стоило бы не больше 1 миллиона. Текущий ремонт нам обошелся в 12 миллионов рублей, а в ЖЭС стоил бы до 2 млн руб. Перечень можно продолжить, но его достаточно, чтобы понять — расходы в ТС выше, чем в ЖЭС, и покрываются они за счет отчислений на капремонт. Когда наступит время серьезного ремонта — денег не хватит и придется всем идти в банк за кредитом.
Резюмируя сказанное Александром Маслюковым, можно подытожить, что сделать выбор в пользу ЖЭС или товарищества людям надо самостоятельно. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы. Однако надо иметь в виду, что реформа жилищно-коммунального хозяйства как раз направлена на создание альтернативы привычным ЖЭС. И в будущем, скорее всего, жилищно-эксплуатационные службы будут обслуживать лишь какую-то часть всего жилого фонда.
Автор: Ольга Жарина.
А вам про собрание в МАПИДе говорили?
