Долевое строительство квартиры
Содержание
Как заключается договор долевого строительства?
Определение объекта долевого строительства (квартиры)
Сроки строительства квартиры
Стоимость квартиры по договору долевого строительства
- в каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?
Оплата по договору долевого строительства
Передача квартиры по договору долевого строительства
- государственная регистрация
- передача квартиры
- устранение недостатков квартиры
Расторжение договора долевого строительства и возврат денег
- расторжение договора долевого строительства дольщиком
- возврат денег
- расторжение договора долевого строительства застройщиком
Особенности долевого строительства для стоящих в очереди на жилье
Строительные компании, а также другие предприятия и организации для строительства жилых домов могут привлекать денежные средства граждан. За эти деньги обеспечивается строительство квартир, которые после ввода дома в эксплуатацию передаются в собственность граждан. Это и есть долевое строительство квартир.
Как правило, средства на долевое строительство квартиры предоставляются гражданином не целиком, а по частям в период строительства. Таким образом фактически квартира приобретается в рассрочку. Кроме того стоимость такого приобретения жилья будет меньше, чем при обычной покупке квартиры.
Заключение договора долевого строительства
К застройщикам предъявляются определенные требования, без соответствия которым денежные средства граждан для долевого строительства они привлекать не имеют права.[*]
За 7 дней до заключения договоров долевого строительства с гражданами застройщик должен разместить проектную декларацию с информацией о себе и объекте строительства:[*]
как минимум в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться дом;
в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве недвижимости;
на сайте и на информационных стендах исполкома, выдавшего разрешительную документацию на строительство.
Со всеми гражданами договор заключается по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого строительства должен содержать следующие существенные условия:[*]
должна быть определена конкретная подлежащая строительству и передаче гражданину квартира в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
номер специального счета, на который зачисляются деньги на строительство квартиры;
номер расчетного счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика и его затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства;
срок исполнения обязательств по договору;
стоимость строительства 1 м2 общей площади квартиры;
цена квартиры (цена договора);
размер и порядок внесения денежных средств гражданином;
гарантийный срок на квартиру (не меньше 5 лет);
права и обязанности сторон;
порядок изменения условий договора;
порядок приемки-передачи квартиры;
основания досрочного расторжения договора;
порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора (отказа гражданина или застройщика от исполнения договора);
ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
обязательство застройщика передать гражданину объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям;
другие условия по соглашению сторон.
К договору долевого строительства прилагаются следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:[*]
характеристика квартиры;
график платежей (если оплата не производится дольщиком единовременно или на основании представленных справок застройщика).
расчет затрат застройщика на строительство квартиры (при строительстве квартир с использованием господдержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика);
перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства (при строительстве квартир с использованием господдержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика).
график строительства и сведения о земельном участке (при строительстве одноквартирного жилого дома или квартиры в блокированном жилом доме).
Договор долевого строительства заключается в простой письменной форме в двух экземплярах. Внесение в него изменений и дополнений оформляется дополнительным соглашением в письменной форме.[*]
Договор должен быть обязательно зарегистрирован в исполкоме. Заключенным он считается с даты такой регистрации. Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации в случае изменения существенных условий договора.
Подобнее о порядке регистрации договора долевого строительства
Объект долевого строительства
В договоре должен быть определен конкретный объект долевого строительства подлежащий передаче гражданину. Должны быть указаны его назначение, адрес, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а также балкона или лоджии, материал пола, стен, наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки.
Также должны быть указаны характеристики самого дома:
вид жилого капитального строения (многоквартирный жилой дом);
материал (блочный, кирпичный или другое);
строительная серия;
наличие в доме:
технического этажа;
лифтов;
помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов (с указанием площади);
погребов (с указанием площади);
кладовых (с указанием площади);
помещения для размещения штатных работников товарищества собственников (с указанием площади);
магазинов;
других помещений.
Кроме этого в договоре должны быть указаны объекты недвижимости, стоимость или частичная стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры:
внутриквартальные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации;
объекты благоустройства и озеленения территории.
Большая часть из вышеперечисленного указывается в приложении к договору долевого строительства: характеристике объекта долевого строительства.
Объектом долевого строительства может быть не только квартира в многоквартирном жилом доме, но и квартира в блокированном жилом доме, одноквартирный дом и нежилая недвижимость.
Срок долевого строительства квартиры
В договоре долевого строительства должен быть указан срок строительства дома. Указанный срок должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.
Если строительство не может быть завершено в срок, застройщик имеет право по решению исполкома этот срок строительства перенести.
Если в нарушении сроков строительства есть вина застройщика, то индексация стоимости выполненных работ в дополнительном периоде производиться с применением индексов, которые установлены для последнего месяца нормативного срока строительства согласно проектной документации. При этом застройщик обязан в течение 2-х месяцев после передачи гражданину квартиры выплатить ему неустойку в размере, зависящем от длительности нарушенных сроков строительства: 0,01 %, 0,02 %, или 0,03 % от суммы внесенных гражданином платежей за каждый день просрочки. Договором не может быть установлен меньший процент неустойки.
Если в невыполнении сроков строительства нет вины застройщика, то при наличии подтвержденных решением исполкома форс-мажорных обстоятельств, течение сроков строительства приостанавливается на период действия форс-мажорных обстоятельств и со дня их прекращения продолжается. При этом застройщик при достройке дома вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.
При нарушении сроков строительства застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить гражданину обоснование необходимости продления срока строительства и предложение подписать дополнительное соглашение к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Цена квартиры по договору долевого строительства
В цену договора, то есть в цену квартиры, включаются:
затраты застройщика на строительство квартиры;
затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства;
прибыль застройщика.
Стоит отметить, что, как правило, цена строительства квартиры рассчитывается с использованием статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ. Такой расчет цены производится на дату заключения договора долевого строительства. На практике это значит, что указанная в договоре цена квартиры является таковой только на дату заключения договора. В дальнейшем при изменении статистических индексов цена будет изменятся и согласия гражданина на такие изменения не требуется.
При этом, заключая договор, стоит обратить внимание на какую дату определена цена квартиры. Если она определена не на дату заключения договора, а, к примеру, на дату публикации проектной декларации, то такая цена может не соответствовать реальному положению дел, так как с того времени она могла неоднократно повышаться вместе со статистическими индексами. Это особенно имеет значение если после публикации проектной декларации прошло много времени.
В то же время, по соглашению сторон, цена на строительство квартиры может быть и неизменной. В этом случае цена рассчитывается еще и с использованием прогнозных индексов в строительстве. Такой расчет цены производится на весь период срока строительства. Цена, рассчитанная таким образом, может быть изменена только по соглашению между гражданином и застройщиком.
Неизменной является цена квартиры, выраженная в иностранной валюте.
Прибыль застройщика в отношении квартир граждан, строящих квартиру с использованием господдержки, а также стоящих в очереди на жилье, должна быть не больше 5 % от сметной стоимости строительства. В то же время такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь, а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В каких случаях стоимость долевого строительства квартиры может изменяться?
Изменение цены квартиры может изменяться:[*]
по соглашению сторон (в этом случае изменение цены оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет такого изменения);
в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ (в этом случае изменения цены могут быть только в период нормативного строка строительства, а также свыше этого периода, когда срок строительства был нарушен без вины застройщика);
в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов, если они оказали влияние на цену квартиры (такое изменение цены может быть только в те же периоды, что и при изменении статистических индексов).
по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении квартиры, по ходатайству гражданина об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.
Прибыль застройщика не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости квартиры по сравнению с ее ценой по договору, за исключением случаев изменения стоимости в соответствии с законодательством.[*]
Стоимость затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства, которые не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, могут предъявляться к оплате гражданину по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом должно быть заключено дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором.[*]
В отношении квартир граждан, стоящих в очереди на жилье, в случае, если фактическая стоимость квартиры окажется ниже ее цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства.[*]
Оплата квартиры по договору долевого строительства
Сертификация строительных работ?
Платежи по оплате стоимости квартиры производятся гражданином в безналичном порядке или наличными деньгами через банк. Указанная оплата может производиться только после регистрации договора долевого строительства.[*]
Договором долевого строительства может быть предусмотрен единовременный или поэтапный порядок оплаты квартиры. При поэтапной оплате платежи производятся по графику платежей или на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.[*]
Оплата производится на два расчетных счета застройщика: один специальный счет для перечисления средств на строительство квартиры, а второй на прибыль застройщика и его затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства. Средства граждан (кроме прибыли застройщика) могут использоваться только по целевому назначению.[*]
Если по договору цена квартиры выражена в иностранной валюте, то оплата производится гражданином в белорусских рублях по курсу Нацбанка на день платежа. Договором могут быть установлены другой курс или другая дата определения этого курса.[*]
Если платежи по оплате квартиры вносятся гражданином не в срок, то он должен будет уплатить застройщику неустойку в размере 0,02 % или 0,002 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности или принятия решения о расторжении договора. Гражданин не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей за счет льготных кредитов и субсидий.[*]
forum
Застройщик имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов или месяцев подряд, или же в срок, определенный договором.
Передача квартиры по договору долевого строительства
После приемки в эксплуатацию дома застройщик в течение 1-го месяца обязан передать гражданину окончательный расчет стоимости квартиры. После того, как квартира будет полностью оплачена, застройщик в течение 2 дней со дня обращения гражданина обязан передать ему документы, необходимые для госрегистрации права собственности гражданина на квартиру.[*]
Государственная регистрация квартиры, построенной по договору долевого строительства
Далее гражданину необходимо будет обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости и изготовить технический паспорт на квартиру и зарегистрировать создание квартиры и возникновение права собственности на нее.
Документы для технической инвентаризации и изготовления технического паспорта
Документы для государственной регистрации создания квартиры
Документы для государственной регистрации права собственности на квартиру
Все вышеуказанные документы могут быть поданы в организацию по госрегистрации одновременно.
Государственная регистрация должна быть осуществлена гражданином в течении 3-х месяцев.[*]
Передача квартиры, построенной по договору долевого строительства
После госрегистрации квартира передается от застройщика к гражданину. Такая передача оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами при передаче ключей и документов на установленное оборудование.[*]
Квартира передается гражданину, полностью уплатившему цену квартиры, независимо от наличия других дольщиков, имеющих задолженность.[*]
Квартира во владение и пользование может быть передана гражданину и до госрегистрации права собственности на нее у гражданина (но после окончательного раасчета за квартиру). В этом случае право на квартиру оформляется договором найма, аренды, безвозмездного пользования или другим соглашением, предусматривающим передачу гражданину во владение и пользование квартиры и определяющее ее качественные характеристики. Такой договор заключаются в простой письменной форме, не подлежит госрегистрации и считается заключенным со дня его подписания. При этом застройщик передает гражданину документы на установленное оборудование и ключи. Со дня подписания такого договора гражданин сам оплачивает коммунальные услуги, а также несет риск случайной гибели имущества.[*]
При возникновении у дольщика права на квартиру у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на квартиру.[*]
Качество квартиры должно соответствовать договору долевого строительства, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям.[*]
Устранение недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства
При приемке квартиры замечания гражданина по ее качеству указываются в специальном приложении к акту приемки-передачи. В то же время застройщик обязан устранить не только указанные в этом приложении недостатки, но и другие, которые выявлены во время гарантийного срока.
Если квартира построена с существенным нарушением качества, гражданин по своему выбору может потребовать от застройщика:[*]
безвозмездного устранения недостатков квартиры в не более чем трехмесячный срок;
возмещения своих расходов по устранению недостатков квартиры, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
расторжения договора и возврата денежных средств в установленном порядке.
В целом вопросы выявленных недостатков квартиры, построенной по договору долевого строительства, осуществляются по общим правилам защиты прав потребителей.
Расторжение договора долевого строительства и возврат денег
Гражданин по своей инициативе имеет право в любое время досрочного расторгнуть договор долевого строительства и вернуть уплаченные за строительство деньги.[*]
Как расторгнуть договор долевого строительства?
О своем намерении расторгнуть договор гражданин должен уведомить застройщика за 1 месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). После получения застройщиком такого требования он должен также в течение 1 месяца быть подписан акт о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.
В случае, если соглашение о досрочном расторжении договора не достигнуто (т.е. застройщик отказывается подписывать акт о расторжении договора), гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом застройщика в течении 3-х дней со дня принятия такого решения. Такое решение гражданин должен принять не раньше чем через 5 дней со дня получения отказа от застройщика расторгнуть договор или неполучения ответа от застройщика, но не раньше 10 дней с даты получения письма.[*]
Как вернуть деньги, уплаченные по договору долевого строительства?
В случае расторжения или отказа от договора застройщик обязан вернуть гражданину внесенные им денежные средства.[*]
Для возврата денег гражданин должен предоставить застройщику:[*]
копии платежных документов, подтверждающих платежи, произведенные за счет:
собственных денежных средств;
средств организаций (займы, кредиты);
других источников, с указанием условий предоставления этих средств;
копии заключенных соглашений об условиях предоставления займов;
справка банка (или другой кредитно-финансовой организации) о размере выданного кредита.
Возвращаемая сумма денег подлежит индексации.[*]
Возвращаемые денежные средства, внесенные на специальный расчетный счет застройщика, делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности, в зависимости от источников финансирования. Так, внесенные в качестве взносов собственные средства гражданина возвращаются на его счет в банке с учетом индексации за вычетом пени. Если деньги вносились за счет субсидий, кредитов, займов и т.п., то они возвращаются соответственно в республиканский или местный бюджеты, банк или организацию выдавшую заем.[*]
В то же время, если гражданин заключил договор с другим застройщиком, возвращаемые деньги по его письменному заявлению могут быть направлены на специальный расчетный счет этого другого застройщиков.[*]
Если цена договора долевого строительства была выражена в иностранной валюте, возврат денег гражданину производится застройщиком по официальному курсу Национального банка на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены договором.[*]
Возврат гражданину денег в полном объеме осуществляется не позднее 3 месяцев после расторжения договора.[*]
Расторжение договора долевого строительства застройщиком
Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора лишь в определенных случаях, таких как:[*]
невнесения гражданином в полном объеме платежей за оплату квартиры в течение двух периодов или месяцев подряд, или же в срок, определенный договором.
несогласия гражданина с обоснованным застройщиком изменением цены квартиры в случаях, когда такая цена может изменятся.
Процедура расторжения договора по инициативе застройщика такая же, что и по инициативе гражданина.
Долевое строительство для нуждающихся в улучшении жилищных условий
Довольно часто исполкомы определяют, что при строительстве многоквартирного дома предпочтение в заключении договоров долевого строительства определенного количества квартир будет отдаваться гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Информация о наличии и количестве квартир для нуждающихся указывается в проектной декларации. Кроме того, такая информация может размещаться на сайтах исполкомов.
Договоры долевого строительства с гражданами, стоящими в очереди на жилье, заключаются по направлениям исполкомов или без таких направлений. Направления выдаются вне очереди гражданам, имеющим право на внеочередное получение господдержки в пределах предусмотренной исполкомом доли таких граждан в общем количестве выдаваемых направлений. При строительстве одноквартирных жилых домов или жилых помещений в блокированных жилых домах преимущественное право на получение направлений имеют многодетные семьи, стоящие в очереди на жилье и имеющие право на господдержку.
Застройщик заключает договоры долевого строительства согласно очередности подачи заявлений гражданами.[*]
При строительстве квартир для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, договор может заключаться только по форме типового договора создания объекта долевого строительства.[*]
Прибыль застройщика в отношении квартир не должна превышать 5 % от сметной стоимости строительства. Однако такая прибыль может быть выше в отношении той площади строящейся квартиры, которая превышает нормируемую площадь, а также при наличии в составе семьи гражданина-дольщика членов семьи, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.[*]
При изменении состава семьи гражданина-дольщика в период осуществления строительства производится перерасчет размера прибыли застройщика. При снижении фактической стоимости квартиры по сравнению с ее ценой по договору ограниченная прибыль застройщика подлежит перерасчету в рамках нормативной площади и не может превышать 5% от фактической стоимости строительства нормативной общей площади жилых помещений.[*]
Платежи на строительство квартиры производятся на основании справок застройщика о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства квартиры.[*]
В случае, если фактическая стоимость квартиры окажется ниже ее цены по договору, застройщик в течение 2-х месяцев после приемки в эксплуатацию дома должен произвести перерасчет и возвратить гражданам деньги, не использованные на цели строительства. При этом при строительстве квартиры с государственной поддержкой в виде льготных кредитов в двухмесячный срок осуществляется возврат денег банку на погашение задолженности по льготным кредитам.[*]
Законодательство
Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь";
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 "Об утверждении Положения о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу".
[updated=1545][/updated]
кому интересно - http://www.samsebeyurist.by
