НОВОЕ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ
И ОРГАНИЗАЦИЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ
Д.Х.РУЗЫЕВА,
главный инженер Управления
жилищно-коммунального хозяйства
Министерства жилищно-коммунального
хозяйства Республики Беларусь
Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 7 декабря 2010 г.
На конец 2009 года в республике функционировало более 5100 организаций застройщиков и более 650 товариществ собственников.
Ежегодно за счет нового строительства количество этих организаций увеличивается, и в настоящее время функционирует более 6700 организаций товариществ собственников и ЖСК, из них более 3000 осуществляют обслуживание жилых домов самостоятельно.
Однако, как показала практика, не всегда товарищества собственников и организации застройщиков обслуживают свои жилые дома и предоставляют жилищно-коммунальные услуги в соответствии с нормативными правовыми актами, не все принимаемые ими решения соответствуют законодательству, чем нарушаются права и свободы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков.
В целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков был подписан Указ Президента Республики Беларусь от 14.10.2010 N 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" (далее - Указ), который вступает в силу с 1 января 2011 г.
Что же нового привнес Указ в деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков?
Во-первых, местным исполнительным и распорядительным органам даны некоторые права, с помощью которых они смогут корректировать деятельность товариществ собственников и организаций застройщиков в случае, если нарушаются права и законные интересы граждан, проживающих в домах товариществ собственников и организаций застройщиков.
Так, Указом дано право осуществлять координацию и контроль за деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков. Надо сказать, что контроль за деятельностью организаций застройщиков установлен еще ранее - с февраля 2008 г., когда вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2008 N 43 "О деятельности организаций застройщиков, гаражных кооперативов и кооперативов, осуществляющих эксплуатацию автомобильных стоянок" (далее - Указ N 43), пунктом 5 которого определено, что контроль за деятельностью, в том числе финансово-хозяйственной, организаций застройщиков возлагается на местные исполнительные и распорядительные органы, а также на иные государственные органы в пределах их компетенции в соответствии с законодательством.
Контроль за деятельностью товариществ собственников ранее законодательством предусмотрен не был.
Что касается нормы о координации местными исполнительными и распорядительными органами деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, то в данном случае, считаем, речь идет о возможности местных исполнительных и распорядительных органов как указывать товариществам собственников и организациям застройщиков о необходимости проведения каких-либо работ (например, соответствующее благоустройство придомовой территории), так и оказывать помощь этим организациям в работе (методологическую, консультационную, практическую и др.) с целью организации надлежащей работы товариществ собственников и организаций застройщиков.
Также Указом установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников и организаций застройщиков.
Надо отметить, что некоторые права по защите членов товариществ собственников и организаций застройщиков как потребителей жилищно-коммунальных услуг даны местным исполкомам еще Законом Республики Беларусь от 16.07.2008 N 405-З "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг" (далее - Закон). Так, статьей 24 Закона установлено, что местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции рассматривают обращения потребителей в соответствии с законодательством об обращениях граждан; проводят контрольные мероприятия (проверки) по фактам обращений потребителей; обращаются в суд с исками о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.
Кроме того, статьями 20 и 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК) предусмотрено, что местные исполнительные и распорядительные органы (облисполкомы, Минский горисполком, районные, городские, районные в городах, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы) осуществляют государственный контроль за использованием и содержанием государственного и частного жилищных фондов.
Таким образом, право защищать права и интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков, касающиеся предоставления жилищно-коммунальных услуг в домах товариществ собственников или организаций застройщиков и содержания жилых домов этих организаций, было у местных исполнительных и распорядительных органов и ранее. А со вступлением в силу Указа у местных исполкомов появится возможность принимать меры и в иных случаях, когда будут ущемлены права и законные интересы членов товариществ собственников и организаций застройщиков. Например, если в товариществе собственников или организации застройщиков будет установлен иной, нежели предусмотренный законодательством, порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Вообще, вопрос оплаты жилищно-коммунальных услуг населением (в том числе и гражданами, проживающими в домах организаций застройщиков и товариществ собственников) всегда был и остается больным местом.
Указом Президента Республики Беларусь от 19.05.1999 N 285 "О некоторых мерах по стабилизации цен (тарифов) в Республике Беларусь" утвержден перечень товаров (работ, услуг), цены (тарифы), надбавки (скидки) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, республиканскими органами государственного управления и иными государственными организациями, подчиненными Правительству Республики Беларусь, Национальным банком, облисполкомами и Минским горисполкомом, которым предусмотрено, что Советом Министров Республики Беларусь (по согласованию с Президентом Республики Беларусь) устанавливаются тарифы на коммунальные услуги, оказываемые населению (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), пользование жилыми помещениями, техническое обслуживание.
Кроме того, подпунктом 1.9 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.10.2006 N 604 "О мерах по повышению эффективности работы жилищно-коммунального хозяйства" определено, что тарифы на услуги по техническому обслуживанию, пользованию жилыми помещениями, жилищно-коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализация, газ, электрическая и тепловая энергия, пользование лифтами, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов), оказываемые населению, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь до начала очередного финансового года с учетом роста доходов населения и параметров возмещения затрат за счет всех источников, определяемых ежегодно законом о республиканском бюджете на очередной финансовый год, и действуют с 1 января очередного года.
На основании ЖК и вышеупомянутых указов Президента Республики Беларусь Советом Министров Республики Беларусь приняты: 25.08.1999 - постановление N 1332 "Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами" (далее - постановление N 1332), которым установлен порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги; 16.12.2008 - постановление N 1942 "Об установлении для населения тарифов на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цен и тарифов на коммунальные услуги" (далее - постановление N 1942), которым установлены тарифы на услуги по техническому обслуживанию жилых домов, цены и тарифы на коммунальные услуги.
Таким образом, законодательно установлены порядок расчета платы за предоставленные жилищно-коммунальные услуги, а также тарифы, по которым эти услуги предоставляются. Указанные порядок и тарифы распространяют свое действие как на граждан, проживающих в в домах государственного жилищного фонда, так и на граждан, проживающих в домах частного жилищного фонда.
В связи с этим граждане, проживающие в домах товариществ собственников и организаций застройщиков, предоставленные жилищно-коммунальные услуги оплачивают в порядке и на условиях, установленных вышеназванными нормативными правовыми актами.
В случае, когда товарищества собственников или организации застройщиков самостоятельно предоставляют жилищно-коммунальные услуги (являются исполнителями по договору на предоставление жилищно-коммунальных услуг) и собираемых денег не хватает на предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг, эти организации могут обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган за выделением бюджетных ассигнований на возмещение части затрат по техническому обслуживанию и оказанию коммунальных услуг населению, проживающему в не обслуживаемом организациями ЖКХ жилищном фонде. Соответствующие инструкции ежегодно утверждаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь на основании закона Республики Беларусь на очередной финансовый год. В 2010 году Инструкция по планированию, распределению и контролю за бюджетными ассигнованиями, выделяемыми в 2010 году на возмещение части затрат на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению, проживающему в не обслуживаемом организациями жилищно-коммунального хозяйства жилищном фонде, утверждена постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 31.03.2010 N 6.
Если будет принято решение не обращаться в местный исполком за бюджетными ассигнованиями, в соответствии с подпунктом 4.8.4 пункта 4 Типового устава товарищества собственников, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569 "Об утверждении Типового устава товарищества собственников, Типового договора о совместном домовладении", общее собрание членов товарищества собственников решает вопрос о покрытии убытков, образованных в связи с его деятельностью, а общее собрание членов организации застройщиков на основании абзаца пятого пункта 63 Положения об организациях застройщиков (далее - Положение об организациях застройщиков), утвержденного Указом N 43, устанавливает размер и срок внесения дополнительного взноса, который идет на покрытие убытков организации застройщиков.
Вместе с тем в случае принятия общим собранием товарищества собственников или организации застройщиков решения о необходимости производства дополнительных работ по содержанию и эксплуатации жилого дома (не связанных с техническим обслуживанием) общим собранием членов товарищества собственников или организации застройщиков может устанавливаться сумма, которую должны внести проживающие в их домах граждане. Эта сумма устанавливается на основании проектно-сметной документации, сметы, акта выполненных работ и других документов.
Если принятое решение товарищества собственников или организации застройщиков будет нарушать права и законные интересы членов этих организаций (в том числе и решения по оплате предоставленных жилищно-коммунальных услуг), местные исполнительные и распорядительные органы должны принимать меры по защите прав и законных интересов граждан, проживающих в домах, предоставление жилищно-коммунальных услуг в которых осуществляется товариществами собственников или организациями застройщиков.
В случае, если предпринимаемые меры не дают результатов, местный исполком в соответствии с абзацем шестым подпункта 1.1 пункта 1 Указа вносит предложения о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников, внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков.
Также новеллой в законодательстве являются нормы Указа, которые определяют необходимость согласования кандидатур при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков. Данные нормы установлены абзацем четвертым подпункта 1.1 пункта 1, а также частями третьей и четвертой подпункта 1.7 пункта 1 Указа.
Необходимо отметить, что Указом предъявляются квалификационные требования к председателю правления товарищества собственников или организации застройщиков. Так, председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов. В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее указанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Как видим, вне зависимости от уровня образования председателя правления он обязан пройти соответствующее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.
Результат согласования кандидатуры председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков - право местного исполкома, и не всегда результат может зависеть только от факта наличия образования у кандидата. Например, вполне вероятен отказ в согласовании в случае, если кандидат ранее отрицательно зарекомендовал себя в деле управления недвижимым имуществом многоквартирных жилых домов или предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Но даже в случае отказа местного исполкома от согласования кандидатуры на должность председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков сам кандидат или члены товарищества собственников или организации застройщиков, кандидатуру председателя правления которых не согласовал местный исполнительный и распорядительный орган, имеют право обжаловать этот отказ в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.
Обращаем внимание, что порядок согласования кандидатур на должность председателя правления товарищества собственников и организации застройщиков определяется местными исполнительными и распорядительными органами.
Кроме того, все председатели товариществ собственников и организаций застройщиков, которые начали свою деятельность до 1 января 2011 г., до 1 января 2012 г. обязаны пройти указанное выше согласование. В случае невыполнения председателем правления этого требования местный исполнительный и распорядительный орган назначает уполномоченное лицо по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома до избрания нового председателя правления. При этом полномочия председателя правления, не прошедшего согласование в местном исполкоме, досрочно прекращаются без принятия такого решения общим собранием членов товарищества собственников, общим собранием (собранием уполномоченных) организации застройщиков.
Указом предусмотрено, что, если у товарищества собственников или организации застройщиков возникают проблемы с кандидатурой председателя правления (нет граждан, желающих занять эту должность, или ранее представленный кандидат не прошел согласование в местном исполкоме), местный исполнительный и распорядительный орган вносит кандидатуру председателя на рассмотрение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков для избрания. Конечно же, общее собрание (собрание уполномоченных) может не принять предложенную кандидатуру и не выбрать председателем правления.
В таком случае, а также в других случаях, когда не обеспечивается организация работы органов управления, местным исполнительным и распорядительным органом назначается уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома товарищества собственников или организации застройщиков. Положение об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342 "Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) ремонт жилищного фонда". Уполномоченное лицо назначается также в случаях, когда организация застройщиков или товарищество собственников не обеспечивают надлежащие сохранность, содержание и эксплуатацию домов этих организаций. Что же это значит?
В соответствии с Законом и постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 N 99 "О мерах по реализации Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг" техническое обслуживание многоквартирного жилого дома (в которое и входит сохранность, содержание и эксплуатация жилого дома) является основной жилищно-коммунальной услугой (т.е. такой услугой, которая оказывается в обязательном порядке). В случае, если товарищество собственников или организация застройщиков самостоятельно не эксплуатируют жилой дом (не предоставляют услуг по техническому обслуживанию), а также потребителями (членами товарищества собственников или организации застройщиков и собственниками жилых помещений, не являющимися членами организации застройщиков), не выбран исполнитель по техническому обслуживанию (процедура выбора установлена статьей 10 Закона), считается, что товарищество собственников или организация застройщиков не обеспечивают надлежащие сохранность, содержание и эксплуатацию домов. Также необеспечением сохранности, содержания и эксплуатации домов можно считать случаи, когда товарищество собственников или организация застройщиков техническое обслуживание осуществляют не в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов.
Обращаем внимание, что при назначении уполномоченного лица с ним председателем правления товарищества собственников или организации застройщиков в обязательном порядке заключается договор: с физическим лицом - трудовой договор (контракт), с юридическим лицом - гражданско-правовой договор. При этом в доме, которым не управляет юридическое лицо (товарищество собственников или организация застройщиков), при назначении местным исполкомом уполномоченного лица указанные договоры не заключаются.
Указ установил обязанности как самих товариществ собственников и организаций застройщиков, так и председателей этих товариществ и организаций.
Все введенные обязанности основываются на действующем законодательстве и должны обеспечить надлежащую работу товариществ собственников и организаций застройщиков, а также обеспечить качественное обслуживание их жилых домов, соблюдение интересов членов этих товариществ и организаций.
Важно сказать, что Указом предусмотрена обязанность товариществ собственников и организаций застройщиков аккумулировать ежемесячно в установленном порядке отчисления на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного жилого дома, если иное не установлено законодательством. Этот порядок установлен подпунктом 1.5 пункта 1 постановления N 1332, в котором указано, что эти отчисления аккумулируются на субсчетах организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда, местных исполнительных и распорядительных органов, открываемых для накопления средств, поступающих от населения на капитальный ремонт жилищного фонда.
Следует отметить, что товарищество собственников или организация застройщиков становятся организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (что дает право аккумулировать отчисления на капитальный ремонт на своих субсчетах), только в тех случаях, когда самостоятельно осуществляют эксплуатацию жилого дома, т.е. являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание.
В иных случаях денежные средства аккумулируются на субсчетах либо тех организаций, которые являются исполнителями по договорам на техническое обслуживание, либо местных исполкомов.
При этом не следует забывать, что статьей 11.69 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях установлена ответственность за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт - эти действия влекут наложение штрафа в размере от десяти до тридцати базовых величин.
Вопросам об отчислениях на капитальный ремонт посвящен и подпункт 1.3 пункта 1 Указа (причем часть первая этого подпункта распространяет свое действие не только на товарищества собственников или организации застройщиков, но и на нанимателей и собственников жилых помещений других домов). Новым в законодательстве стало определение размера отчислений на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, которые производят собственники нежилых помещений в многоквартирных жилых домах: эти собственники производят отчисления на капитальный ремонт по установленным тарифам, обеспечивающим полное возмещение экономически обоснованных затрат на техническое обслуживание многоквартирных жилых домов (в настоящее время согласно постановлению N 1942 этот тариф равен 622,5 руб. за 1 кв.м общей площади помещения в месяц).
Стоит обратить внимание на то, что частью второй подпункта 1.3 пункта 1 Указа установлено целевое использование аккумулированных на капитальный ремонт средств, а именно: эти средства по решению общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков могут расходоваться на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирных жилых домов, а также ремонт (замену) их инженерных систем и конструктивных элементов.
Одной из обязанностей председателя товарищества собственников или организации застройщиков является обязанность в течение шести месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обеспечить проведение общего собрания членов товарищества собственников, общего собрания (собрания уполномоченных) организации застройщиков по вопросам определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг.
Введение указанной нормы оправданно, т.к. председателей некоторых товариществ собственников (как и принятие самого решения о создании товарищества собственников) в силу статьи 16 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З "О совместном домовладении" (далее - Закон о совместном домовладении) назначали застройщики (строительные организации). Часто после оформления права собственности на жилые помещения члены товарищества собственников высказывают недовольство деятельностью назначенного застройщиком председателя собственников. В связи с тем что сроки полномочий такого председателя не истекли, у собственников помещений не всегда имеется возможность переизбрать председателя товарищества собственников или же принять решение об ином управлении многоквартирным жилым домом.
Указом предусмотрены и другие обязанности, возлагаемые на председателей товариществ собственников и организаций застройщиков.
Следует отметить, что подпункт 1.4 пункта 1 Указа представляет иной, нежели установлен Законом о совместном домовладении, перечень способов управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Помимо оговоренных указанным Законом способов (непосредственное управление товариществом собственников) расшифрованы иные способы управления - уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом, а также организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Причем независимо от того, что по своей сути товарищество собственников и организация застройщиков являются формой управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, управление общим имуществом этих организаций возможно и с помощью управляющей организации. При этом в обязательном порядке с каждым членом товарищества собственников и организации застройщиков, а также с собственником жилого (нежилого) помещения, который не является членом организации застройщиков, заключается договор на управление общим имуществом многоквартирного жилого дома. В случае отказа от заключения такого договора организация, управляющая общим имуществом многоквартирного жилого дома, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Указом внесены некоторые изменения и дополнения в Положение об организациях застройщиков. Так, в частности, изменен порядок формирования организации застройщиков из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы в государственном органе, иной государственной организации. В состав такой организации вне очереди могут включаться отдельные категории работников, состоящих в этом органе, организации на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, определенные в коллективном договоре (соглашении), а при отсутствии коллективного договора (соглашения) - в решении администрации государственного органа, иной государственной организации и профсоюзного комитета (при его наличии). Список таких лиц должен быть согласован с вышестоящим органом, организацией, а их количество в формируемой организации застройщиков не должно превышать 20 процентов.
Кроме того, изменено распределение голосов членов организации застройщиков в зависимости от права собственности на занимаемое жилое помещение. В случае если член организации застройщиков является собственником жилого помещения, то он имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее недвижимое имущество дома организации застройщиков (по аналогии с товариществом собственников).
Также следует обратить внимание на изменение, которое устанавливает, что собственник жилого (нежилого) помещения в доме организации застройщиков, не являющийся членом этой организации, обязан нести расходы на эксплуатацию и содержание дома, оплату труда работников организации застройщиков, а также своевременно осуществлять иные платежи, предусмотренные законодательством.
Pravdarub, в курсе по этому ТС, он вообще в курсе по всем ТС , надо его на председателя срочно двигать, он согласен и за даром на общественных началах. Слышали про его, мудак конченный, но порядок наведет 
