Жилая недвижимость. Общие тенденции. (5)

AntonVict:

Например, вот это, будет стоить не дороже 400$ за метр.

Это вообще нельзя продавать. Оно бесценно

Скрудж Мак Дак:

Otero:

Многие факторы взаимосвязаны. Неясно, какой вес имеет каждый фактор. Многие факторы при сочетании получают синергический эффект ( как например низкая комуналка и заблуждение что остановка строек вызовет повышение цен). Фактор настроения вообще не ясно как учитывать.

Может быть добавить факторов:
-менталитет
- комфорт от проживания в собственном жилье

Это все не менялось в кризис2011.

dojoarcher:

Otero:

Многие факторы взаимосвязаны. Неясно, какой вес имеет каждый фактор. Многие факторы при сочетании получают синергический эффект ( как например низкая комуналка и заблуждение что остановка строек вызовет повышение цен). Фактор настроения вообще не ясно как учитывать.

Раз не ясно, может оставьте в покое свои вымышленные факторы? Вы сами до конца не определились, что и как... а уже принялись считать и выстраивать курсы развития. Начните с чего-нибудь попроще.

Дак ведь нет ВООБЩЕ ничего. Одно словоблудие. Так хоть простейшие вещи наглядно видны.

AntonVict:

Otero:

Я имел в виду Вашу догму (так уж назову), что в неизбежно Н будет стоить 1-2 зп за квадрат в РБ.

Я говорил так: 1 метр самого дешевого жилья в регионе (в данном случае в Минске) = 1-1,5 среднемесячным зарплатам в регионе (Минске).
Например, вот это, будет стоить не дороже 400$

Дак вот мне и интересно, откуда эта цифра 1-1,5 ? Как Вы ее получили?
Просто в среде радикальных тн понижал, Вы единственный, кто что-то вразумительное говорит.

kkk1984:

svask:

Платежеспособные люди просто не соглашаются платить меньше.

Выставьте свою ради эксперимента по 750. Посмотрим, как они долго будут отнекиваться.

Да чепуха, конечно. Такой эффект имеет место быть, когда покупатель не желает разбираться с качеством товара и берет на всякий случай немного дороже самого дешевого.
С недвижимостью у людей всегда есть время разобраться.

svask:

1200-1300 - это психологический минимум для минского метра. Платежеспособные люди просто не соглашаются платить меньше.

афтар жжот !!!

ввиду того что по телеящику перестали показывать Жванеццкого предлагаю предоставить ему на "недвиге" постоянную трибуну и обязать писать еженедельные обзоры и эссе "за жизнь и психологию"

но не чаще раза в неделю, бо его петросяны-задорновы закажуть как конкурэнта, а лишись мы мнении этого експерту - таких звезд демагогии еще поискать, хоть в правительству сразу

AntonVict:

Otero:

AntonVict:

Otero:

Я имел в виду Вашу догму (так уж назову), что в неизбежно Н будет стоить 1-2 зп за квадрат в РБ.

Я говорил так: 1 метр самого дешевого жилья в регионе (в данном случае в Минске) = 1-1,5 среднемесячным зарплатам в регионе (Минске).
Например, вот это, будет стоить не дороже 400$

Дак вот мне и интересно, откуда эта цифра 1-1,5 ? Как Вы ее получили?

Я уже говорил, что эта величина экономически и психологически обоснована при нормальной жилищной политике и экономике без тлетворного влияния слишком доступных и дешевых кредитов, льготных очередей и цен.
Берем среднестатистическую семью из двух работающих за среднестатистическую зарплату. Берем 5-10 лет возможных накоплений из этой зарплаты. Берем 20-30% коммерческого кредита на недостающую сумму и выводим минимальную стоимость метра.

Можно посчитать по Минску.
Средняя зарплата 350$
На двоих 700$
500$ на расходы.
200$ откладываем.
За год - 2 400$
За 7 лет - 16 800$
16 800 + 20% кредита = 20 160$
20 160$ / 45 метров (двушка-хрущёвка) = 450$ за метр.

Но это идеальный вариант. В реальности будет и декретный отпуск у жены, но будет и помощь от родителей и т.п.

Сократ мне друг, но истина дороже.

http://dengi.onliner.by/2012/01/21/belstat-nastaivaet-doxody-belo ... du-vyrosli

В структуре доходов населения :
65,2% - зарплата
19,9% - трансферты населению (не учитываем? Это пенсия и пособия )
11,1% - доходы от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход.
2,4% - доходы от собственности (проценты по депозитам, дивиденды и прочие)

Теневые доходы населения ( по разным прикидкам 20% от белых ).
Ссылки не даю - не одной внятной статьи, но общее мнение авторов такое.

Итак - (350$ увеличиваем на 13% ) и увеличиваем на 20%. Получаем 475$
Получается откладываем 450$
За 7 лет 450$ * 12 * 7 = 37 800$
Предполагаем, что эти деньги собирались на валютном вкладе под 5% годовых.
Если считать сложный процент за 7 лет ( при ежемесячном пополнении вклада на 450$ ) = 45 000$

Все мне знакомые ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЕ люди не соглашаются платить больше - читай: не соглашаются переплачивать. Имеющие деньги обычно умеют ими и распоряжаться. Не припомню случая, чтобы кто-то из них ломался и никак не соглашался на предложение купить тоже самое, но дешевле. Скорее наоборот: эти платежеспособные как то всегда умудряются взять то же самое, но дешевле Странные люди, честное слово А кефир - это из серии "не на столько богат, чтобы покупать дешевые продукты"

ivic1:

Сократ мне друг, но истина дороже.
Итак - (350$ увеличиваем на 13% ) и увеличиваем на 20%. Получаем 475$

Лови:
2009 - 2010 год:

Согласно этим данным, в 2010 году располагаемые ресурсы в расчете на домашнее хозяйство составили 2 млн. 415,7 тыс. рублей.

В расчете на члена домашнего хозяйства располагаемые доходы составили 1 млн. 0,3 тыс. рублей в месяц, или 335 долларов США (в пересчете по курсу Национального банка) против 842,4 тыс. рублей в месяц, или 301 доллара США в 2009 году.

Ну и не менее важное, это распределение семей по доходам:

2010 год
Более половины домашних хозяйств Минска ежемесячно имели в своем распоряжении среднедушевые доходы до 1 млн. рублей, 29,3 % - от 1 до 1,5 млн. рублей, 14,4 % - более 1,5 млн. рублей.

2011 год:

В Минске в январе-сентябре текущего года располагаемые ресурсы в расчете на домашнее хозяйство составили 3 182,7 тыс. рублей в месяц в реальном выражении.

Более половины (52,1%) домашних хозяйств Минска ежемесячно имели в своем распоряжении среднедушевые доходы до Br1,2 млн, 33,4% - от Br1,2 млн до Br2 млн, 14,5% - более Br2 млн.

В январе-сентябре 2011 потребительские и другие расходы одного домашнего хозяйства столицы в среднем за месяц составили Br3 099 тыс., из которых Br2 544,4 тыс. (82,1%) были потрачены на оплату товаров и услуг, остальные на вклады, сбережения, налоги, взносы, на личное подсобное хозяйство и прочие расходы.

Так что 350$ это даже с запасом.

Скрудж Мак Дак:

Avaks:

AntonVict:

Берем среднестатистическую семью из двух работающих за среднестатистическую зарплату. Берем 5-10 лет возможных накоплений из этой зарплаты. Берем 20-30% коммерческого кредита на недостающую сумму и выводим минимальную стоимость метра.

Вот и я исходил из подобных соображений.
Только брал срок накоплений 7-15 лет на среднюю трешку (оптимист, понимашь, - хотелось бы, чтобы обеспечивалось воспроизводство).
В результате получилось , что недвига должна стоить 1-2 ЗП.

В противном случае нужны либо льготы (не для всех), либо процесс накопления растягивается на невменяемый срок.

А откуда вообще все эти цифры? Такое чувство что читаю тезисы съезда КПСС

1. Кем обоснована величина стоимости метра равной 1-1.5 зарплаты? Почему не 5 зарплат или 0.5?
2. Откуда взялся срок накопления 5-10-15 лет? Почему не 30-40-50 лет?
3. Почему не учитываются теневые доходы? Хотя как их оценить.....но они же есть

Тому, кто получил хрущи в наследство от бабушек и сдаёт их в аренду этого не понять.
Тебе, естественно, было бы лучше, что б на жильё необходимо было копить 50 лет, и что б аренда твоего хруща приносила 10 000$ в месяц. А вот для экономики и общества гораздо полезнее совсем другие сроки.

AntonVict:

Так что 350$ это даже с запасом.

ОК - согласен!

Тем не менее, на 20% увеличиваем за счет теневых доходов.
И на 20% увеличиваем за счет сложного процента на вкладе.

450$ метр * 1,2 * 1,2 = 650$ метр ( По Вашим расчётам )

Bangy:

1. Кем обоснована величина стоимости метра равной 1-1.5 зарплаты? Почему не 5 зарплат или 0.5?

Мировой опыт нормальных стран. Некоторые наши экономисты/журналисты тоже про это знают. Во всяком случае где-то читали
— Надо исходить из того, что квартира — базис в жизни человека, основа его благополучия. Мировая практика показывает: чтобы жить комфортно, чувствовать себя социально защищенным, человек должен зарабатывать как минимум на квадратный метр в месяц. Если метр стоит тысячу, то хотя бы тысячу надо получать. Если полторы — то полторы. Тогда есть возможность через систему стройсбережений или кредиты построить жилье. В противном случае человек может рассчитывать только на льготное кредитование, но это тоже тупиковый путь.
Источник: http://news.date.bs/economics_242330.html
Все что дороже 1 з.п. - "перегибы на местах"

В разных странах - разное понятие нормального жилья.

В Европе приходиться 40 кв. метров на человека. В Америке больше - но берём Европу ( т.к. отапливаемое жильё)
У нас 25 кв на человека.

Соответсвенно у нас м.б. 1,5 зарплаты.

Но как не считай - получается 500-600$ метр. Короче - "папяцот"!!!

AntonVict:

ivic1:

Сократ мне друг, но истина дороже.

В структуре доходов населения :
65,2% - зарплата
19,9% - трансферты населению (не учитываем? Это пенсия и пособия )
11,1% - доходы от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход.
2,4% - доходы от собственности (проценты по депозитам, дивиденды и прочие)

Итак - (350$ увеличиваем на 13% )

А с чего ты зарплату увеличил на величину доходов от предпринимательской деятельности и на величину доходов от собственности?
11,1% и 2,4% это не удельный вес данных доходов у КАЖДОГО отдельно взятого человека, это удельный вес данных доходов в ОБЩЕЙ сумме доходов.
Кто-то получал только зарплату, а кто-то дивиденты, кто-то пенсию, а кто-то проценты по депозиту, а кто-то и первое и второе и третье вместе взятое.

Согласен. Ваша ссылка на располагаемые ресурсы домашних хозяйств меня полностью устроила.