Между мною (Кредитополучатель) и открытым акционерным обществом (ОАО) «Сберегательный банк «Беларусбанк» (Кредитодатель) заключен кредитный договор от 29.05.2014г в редакции дополнительного соглашения №1 от 19.02.2015г (далее по тексту Договор).
В соответствии с пунктом 1.2 изначальных условий Договора Кредитодатель предоставляет Кредитополучателю льготный кредит в виде кредитной линии с предельным размером единовременной задолженности по кредиту в сумме 247 050 000 белорусских рублей. Т.е. на 29.05.2014г сумма кредита составляла на семью из 3-х человек:
6 100 000*3*15 *90% = 247 050 000 белорусских рублей.
Стоимость квартиры составляет приблизительно 900 000 000 рублей. Остальные денежные средства вносятся за счет собственных средств и кредитов банка на общих основаниях.
В соответствии с информацией заказчика жилая часть дома принята в установленном порядке 31 декабря 2015 года.
Примечание:
В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений":
п.1.4. льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляются открытым акционерным обществом "Сберегательный банк "Беларусбанк".
Максимальный размер льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилого помещения определяется по нормируемым размерам общей площади жилого помещения, определяемым в соответствии с подпунктом 1.6 настоящего пункта с учетом нормативов общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения, установленных в подпункте 1.5 настоящего пункта, и по стоимости 1 кв. метра общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения, но не превышающей единый предельный норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, определяемый Советом Министров Республики Беларусь, и не должен превышать 90 процентов (для многодетных семей - 100 процентов) стоимости строительства (реконструкции) нормируемых размеров общей площади жилого помещения, принимаемой в расчет для определения размера льготного кредита.
п.1.5. нормативы общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения для определения величины льготного кредита устанавливаются в размере 20 кв. метров (в г. Минске - 15 кв. метров, а для многодетных семей - 20 кв. метров) на одного члена семьи (при строительстве для одного человека однокомнатной квартиры, одноквартирного жилого дома - 30 кв. метров).
В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2013 N 1191 (ред. от 11.04.2014) "О мерах по выполнению заданий на 2014 год по строительству жилых домов и объемах ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов в 2015 году":
п.8. Установить единый предельный норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения в размере 6,1 млн. рублей.
Письмом от 22.01.2015 Кредитодатель филиал ОАО «АСБ Беларусбанк» открытого акционерного общества «Сберегательный банк "Беларусбанк"» информировал меня о возможности увеличения кредитной линии. В данном письме приведен следующий расчет суммы увеличения кредитной линии в зависимости от процента строительной готовности жилой части дома:
(((6 100 000*48,94%) + (6 600 000*51,06%))*45*90%) - 247 050 000 =
=10 339 650 рублей.
48,94% - процент строительной готовности по справке УКС о выполнении объема капвложений с начала проектирования и строительства объекта по состоянию на 13.01.2015г.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения №1 от 19.02.2015г к Договору) Кредитодатель предоставляет Кредитополучателю льготный кредит в виде кредитной линии с предельным размером единовременной задолженности по кредиту в сумме 257 389 000 белорусских рублей.
Примечание:
В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2014 N 1055 "О мерах по выполнению заданий на 2015 год по строительству жилых домов, объемах ввода в эксплуатацию и финансирования строительства жилья и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в 2016 году" (настоящее постановление вступило в силу с 01 января 2015 года)
п.8. Установить единый предельный норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения в размере 6,6 млн. рублей.
В соответствии с Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.12.2015 N 1101 "О мерах по выполнению заданий на 2016 год по строительству жилых домов, объемах ввода в эксплуатацию и финансирования строительства жилья и объектов инженерной и транспортной инфраструктуры в 2017 году":
п.8. Установить предельный норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения в размере 6,6 млн. рублей;
Однако, в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 "О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений" по состоянию на 19.02.2015г расчет суммы льготного кредита должен был производиться следующим образом:
6 600 000*3*15 *90% = 267 300 000 белорусских рублей.
В соответствии с п.10 Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 18.04.2012 №366:
10.Изменение размера открытой кредитной линии производится открытым акционерным обществом "Сберегательный банк "Беларусбанк" в период выдачи льготного кредита и (или) осуществления строительства (реконструкции) жилого помещения в случае изменения сметной стоимости строительства (реконструкции) жилого помещения, указанной в частях второй и третьей настоящего пункта, или единого предельного норматива стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, определяемого Советом Министров Республики Беларусь, с учетом строительной готовности жилого дома. При снижении определяемой в текущих ценах стоимости строительства (реконструкции) жилого помещения на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома с учетом стоимости работ по завершению строительства жилого дома, выполнение которых перенесено на благоприятный период времени, размер льготного кредита подлежит перерасчету в пределах установленных в соответствии с законодательством нормируемых размеров общей площади жилого помещения в порядке, предусмотренном в части первой настоящего пункта.
В случае строительства (реконструкции) жилого помещения общей площадью менее нормируемого размера общей площади жилого помещения льготный кредит, рассчитанный в порядке, установленном в настоящем пункте, предоставляется гражданам в размере, не превышающем определенную в текущих ценах стоимость строительства (реконструкции) данного жилого помещения (с учетом ограниченной прибыли застройщика - при строительстве (реконструкции) жилого помещения на основании договора создания объекта долевого строительства), в том числе на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома, с учетом стоимости работ по завершению строительства жилого дома, выполнение которых перенесено на благоприятный период времени.
При заключении кредитного договора конкретный размер льготного кредита определяется исходя из платежеспособности кредитополучателя и остаточной стоимости строительства жилого помещения на дату заключения кредитного договора.
В постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 18.04.2012 №366 не указан такой текст как "процент строительной готовности", указан текст "с учетом строительной готовности жилого дома". Каждое осмысленное выражение должно употребляться в одном и том же смысле. Такие понятия как "процент строительной готовности" и "строительная готовность" не тождественны.
Исходя из логики порядка расчета суммы увеличения кредитной линии в зависимости от процента строительной готовности жилой части дома, приведенной в письме от 22.01.2015 филиала ОАО «АСБ Беларусбанк» можно сделать вывод о том, что если бы я заключил с ОАО «АСБ Беларусбанк» изначально кредитный договор в 2015 году или январе 2016 года (даже если имел на это право ранее, но не заключил бы такой договор), то в таком договоре была бы установлена следующая сумма льготного кредита:
6 600 000*3*15 *90% = 267 300 000 белорусских рублей.
Соответственно, банком не выдана полная сумма кредита и сумма увеличения кредитной линии должна составлять не 10 339 650 рублей, а 20 250 000 рублей (разница - 9 910 350 рублей). Причем банк по договору не обязан информировать кредитополучателя об изменении нормативов стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Если бы я узнал об изменении стоимости 1 кв. метра в октябре 2015 г (процент строительной готовности на тот момент составлял 85,1%, оставшаяся к оплате сумма за счет собственных средств на тот момент составляла более 65 000 000 рублей), то полагаю, что банк производил бы расчет следующим образом:
(((6 100 000*85,10%) + (6 600 000*14,90%))*45*90%) - 247 050 000 =
= 3 017 250 рублей.
Таким образом, исходя из порядка расчета ОАО «АСБ Беларусбанк» условия получения льготного кредита на разных этапах строительства от начала строительства до момента его завершения и на дату 100 % готовности жилой части дома не равноценны. При таком подходе банка следует обратить внимание на то, что погашение задолженности по кредиту (основной долг и проценты) у лиц заключающих на равных условиях кредитные договоры, но в разные периоды строительства объекта до его завершения, могут производиться в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 не позднее 6 месяцев после приемки объекта в эксплуатацию. Все преимущества у лиц, заключающих кредитный договор в более близкий к завершению объекта срок. Причем такие преимущества не прописаны в Указе Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13, который обладает большей юридической силой чем постановления Совета Министров Республики Беларусь.
Также, в Указе Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 и иных действующих нормативных правовых документах нет информации: о порядке расчет суммы увеличения кредитной линии в зависимости от процента строительной готовности жилой части дома, а тем более об ограничении (уменьшении) суммы выдаваемого льготного кредита для моего случая; о порядке и формуле расчета увеличения кредитной суммы льготного кредита; об ограничения меня в праве получить сумму льготного кредита в полном объеме (в размере 267 300 000 белорусских рублей) на момент 100 % готовности жилой части дома.
Обращаю внимание, что трактовать и разъяснять информацию, содержащуюся в нормативных правовых документах, имеют право органы, утвердившие такой документ либо уполномоченные на это соответствующие органы в соответствии с законодательством РБ. Орган, которому даны такие полномочия может уточнить например содержание понятия, но без расширения или ограничения. Причем, после такого разъяснения в документе не должно быть противоположностей и противоречий. В моем случае Указ Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 определен конкретный максимальный размер льготного кредита на строительство:
"Максимальный размер льготного кредита на строительство (реконструкцию) жилого помещения определяется по нормируемым размерам общей площади жилого помещения, определяемым в соответствии с подпунктом 1.6 настоящего пункта с учетом нормативов общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения, установленных в подпункте 1.5 настоящего пункта, и по стоимости 1 кв. метра общей площади строящегося (реконструируемого) жилого помещения, но не превышающей единый предельный норматив стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, определяемый Советом Министров Республики Беларусь, и не должен превышать 90 процентов (для многодетных семей - 100 процентов) стоимости строительства (реконструкции) нормируемых размеров общей площади жилого помещения, принимаемой в расчет для определения размера льготного кредита.".
На основании изложенного выше следует полагать, что расчет суммы увеличения кредитной линии в зависимости от процента строительной готовности жилой части дома произведен не в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 №13 и противоречит законодательству.
Так же, в моем случае отсутствует возможность по возмещению мне затраченных собственных средств за счет бюджетных (льготных кредитных) средств через банк и у меня должны быть равноценные с другими кредитополучателями условия кредита, что и должно (на мой взгляд) являться определяющим при выдаче банком льготного кредита.
Порядок и формулы расчета ежемесячных платежей определены Постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.07.2009 N 125 "Об утверждении Инструкции по признанию в бухгалтерском учете доходов и расходов в Национальном банке Республики Беларусь и банках Республики Беларусь". ОАО «Сберегательный банк "Беларусбанк"» не учитывает при расчете ежемесячного платежа по процентам за кредит количество месяцев пользования кредитом в период, когда был заключен договор на первоначальную сумму (в моем случае - 247 050 000 белорусских рублей) и в период, после заключения дополнительного соглашения №1 с увеличением суммы кредита по моему договору до 257 389 000 белорусских рублей. Т.е. банк использует в формуле лишь одну сумму - 257 389 000, что не является верным.
Исходя же из нынешних условий выдачи ОАО «Сберегательный банк "Беларусбанк"» льготного кредита можно привести следующие преимущества кредитополучателей, заключивших кредитный договор в срок более поздний к дате завершения строительства и после вступления в силу Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2014 N 1055 (далее по тексту вторые), по сравнению с кредитополучателями, заключивших кредитный договор до вступления в силу данного постановления (далее по тексту первые):
1) вторые получают больший размер кредита по сравнению с первыми (процент строительной готовности к ним не применяется);
2) количество платежных месяцев по кредиту у вторых больше по сравнению с первыми при несущественном увеличении суммы выплат по кредиту (планируемая дата начала выплат по кредиту у первых и вторых устанавливается в кредитных договорах одинаковая);
3) в случае возможности и необходимости получения кредита на общих основаниях (в настоящее время ОАО «Сберегательный банк "Беларусбанк"» выдает кредит под 32%) у вторых, соответственно, нет необходимости брать кредит под 32% на сумму, которую банк не докредитовал бы вторых, в случае заключения ими договора до вступления в силу Постановления Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2014 N 1055 (разница с привязкой к проценту строительной готовности дома).
Тема для обсуждения банка и его услуг.
Для получения оперативного ответа вы можете обратиться в Контакт-центр по телефонам 147; +375(17)218-84-31.
Мы в социальных сетях:
Хобби такое?
