Евгений Кислый (специально для ФорумДом)
Залогом безотказного функционирования многоквартирного дома является работоспособность всех инженерных сетей здания, а также целостность его конструктивных частей. Условно, жизнь многоквартирного дома можно разделить на два этапа:
Стадия проектирования и строительства.
Стадия эксплуатации.
Если рассматривать процесс ввода в эксплуатацию дома, то хотелось бы обратить внимание на следующие ключевые моменты.
В настоящее время в Республике Беларусь действует Положение о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 716 от 06.06.2011 (далее по тексту – положение). Очень полезно данное положение изучить председателю правления товарищества собственников или организации застройщиков, т.к. данное лицо по его желанию включается в состав комиссии по приемке в эксплуатацию многоквартирного дома.
Многоквартирный дом принимается вместе с его инженерными сетями целиком. Однако, если в проекте предусмотрены очереди строительства или пусковые комплексы, то на объект составляются отдельные акты приемки на каждый принимаемые в эксплуатацию очереди строительства, пусковые комплексы.
Что же оценивается приемочной комиссией при приемке дома в эксплуатацию, по каким критериям это происходит?
Положение перечисляет следующие критерии:
соответствие дома утвержденной проектной и разрешительной документации;
соответствие выполненных в доме строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (далее - строительно-монтажные работы), примененных материалов и изделий требованиям технических нормативных правовых актов;
соответствие исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям технических нормативных правовых актов; - достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;
соответствие объекта требованиям нормативных правовых актов в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности;
готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией.
Особенностью приемки в эксплуатацию энергоэффективных жилых домов является то, что приемочной комиссией оценивается помимо соответствия их указанным выше критериям качества соответствие фактических удельных теплоэнергетических характеристик этих домов нормативным и проектным значениям с учетом результатов тепловизионного контроля ограждающих конструкций.
При приемке в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов (в том числе в многосекционных жилых домах) приемочной комиссией оценивается помимо соответствия указанным критериям качества выполнение одновременно следующих условий:
возможность изолированно, полноценно и безопасно осуществлять эксплуатацию принимаемых в эксплуатацию очереди строительства, пускового комплекса, а также обеспечивать теплотехнический режим в примыкающих к принимаемым в эксплуатацию очереди строительства, пусковому комплексу помещениях;
доступность общих узлов инженерного оборудования для их обслуживания в процессе эксплуатации очереди строительства, пускового комплекса;
возможность обеспечения подъезда автомобилей специального назначения и аварийных служб к принимаемым в эксплуатацию очереди строительства, пусковому комплексу.
Если дом не соответствует критериям качества и (или) при невыполнении указанных выше условий, приемка в эксплуатацию запрещается.
Очень важно то, что при необходимости приемочные комиссии проводят контрольные измерения, назначают контрольные опробования, испытания и проверки домов, в том числе в целях определения их соответствия потребностям физически ослабленных лиц.
Приемка в эксплуатацию дома оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по форме, утвержденной приказом Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь № 339 от 26.10.2012.
Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии. Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.
Порядок приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию представляется следующим образом.
Организация приемки в эксплуатацию дома возлагается на застройщика (в случае заключения договора строительного подряда - на заказчика) и производится за его счет. Но если смотреть на данный вопрос глубоко, то все равно в конечном счете данные затраты оплатит будущий жилец.
В настоящее время очень много жилых домов предусматривают согласно проекту наличие встроенных и пристроенных помещений для предприятий и учреждений торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения и нужд непромышленного характера. Такие дома принимаются в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ, включая работы во встроенных и пристроенных помещениях. Однако допускается приемка в эксплуатацию данной категории жилых домов без завершения строительно-монтажных работ во встроенных и пристроенных помещениях при соблюдении следующих условий:
строительство встроенных и пристроенных помещений выделено проектной документацией в отдельную очередь строительства или пусковой комплекс;
в полном объеме обеспечено возведение несущих и ограждающих конструкций встроенных и пристроенных помещений, а также проектное сопротивление теплопередаче наружных ограждающих конструкций в местах примыкания конструкций жилого дома;
обеспечены безопасные условия эксплуатации жилой части дома.
Встроенные и пристроенные помещения в таких случаях принимаются в эксплуатацию по отдельному акту приемки объекта в эксплуатацию.
До ввода жилого дома в эксплуатацию должны быть полностью завершены все предусмотренные проектной документацией работы по внутренней отделке помещений. Также должны быть выполнены в полном объеме работы в помещениях общего пользования и по инженерному обеспечению объекта.
Жилые дома (за исключением общежитий, жилых помещений социального пользования, строящихся (реконструируемых) сельскохозяйственными организациями жилых домов (квартир), реконструируемых этими организациями объектов под жилые помещения, предоставляемых в дальнейшем работникам этих организаций и организаций социально-культурной сферы на условиях договора найма служебного жилого помещения) могут приниматься в эксплуатацию без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит, а жилые дома в сельской местности - кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству после внесения соответствующих изменений в проектно-сметную документацию. При финансировании физическими лицами жилых помещений в жилых домах их приемка в эксплуатацию без выполнения работ, перечисленных выше работ, допускается только при наличии письменного отказа этих физических лиц от выполнения таких работ.
В случае заключения договора строительного подряда подрядчик в письменной форме уведомляет заказчика о дате завершения строительства дома в сроки, позволяющие заказчику своевременно назначить приемочную комиссию, а также сообщить данные о представителях подрядчика, участвующих в работе комиссии.
Заказчик, получивший уведомление подрядчика о дате готовности к сдаче дома, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию.
Приемочные комиссии назначаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются состав приемочной комиссии, ее председатель, назначаемый из числа ее членов, устанавливаются даты начала и окончания работы комиссии.
Приемочные комиссии должна быть назначена не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию дома.
В состав приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию дома включаются представители застройщика (заказчика и подрядчика - в случае заключения договора строительного подряда), разработчика проектной документации, эксплуатационной организации при ее наличии, местного исполнительного и распорядительного органа. В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.
В состав приемочной комиссии могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями.
При приемке в эксплуатацию многоквартирных жилых домов организаций застройщиков, товариществ собственников в состав приемочной комиссии включаются председатели правлений указанных организаций (с их согласия).
Застройщик (заказчик и подрядчик - в случае заключения договора строительного подряда) представляет приемочной комиссии необходимые для работы комиссии документы по перечню, определяемому приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь № 339 от 26.10.2012, в том числе:
Документация, предоставляемая приемочной комиссии генеральным подрядчиком (подрядчиком):
перечень организаций, участвовавших в производстве строительно-монтажных и других видов работ, с указанием видов выполненных ими работ и фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение;
комплект рабочих чертежей на возведение предъявляемого к приемке дома с подписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или внесенными в них по согласованию с разработчиком проектной документации изменениями, сделанными лицами, ответственными за производство работ;
копии сертификатов соответствия продукции, подлежащей обязательной сертификации, копии технических свидетельств на продукцию, подлежащую техническому освидетельствованию, копии деклараций о соответствии существенным требованиям безопасности технического регламента (TP 2009/013/BY) и другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и деталей, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
копии сертификатов соответствия работ в строительстве;
акты освидетельствования скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций;
акты индивидуальных испытаний смонтированного оборудования, акты испытаний технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;
акты выполнения уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом;
акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывобезопасность, пожаробезопасность и молниезащиту;
журналы производства работ и авторского надзора разработчика проектной документации, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора;
гарантийный паспорт дома в соответствии с установленной формой, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь № 339 от 26.10.2012;
другая документация, необходимая согласно требованиям нормативных документов и оформляемая при строительстве подрядчиком.
Документация, предоставляемая приемочной комиссии заказчиком:
утвержденная проектная документация и справка об основных технико-экономических показателях дома, принимаемого в эксплуатацию;
перечень проектных, научно-исследовательских и изыскательских организаций, участвовавших в проектировании дома, принимаемого в эксплуатацию;
документы на право пользования или владения землей;
заключение органов государственной вневедомственной и государственной экологической экспертиз по проектной документации, которая подлежит вышеназванным экспертизам, и экологический паспорт проекта;
копия декларации о соответствии сооружения существенным требованиям безопасности технического регламента (TP 2009/013/BY);
разрешение на производство строительно-монтажных работ;
документы на геодезическую разбивочную основу для строительства, а также на геодезические работы в процессе возведения, выполненные заказчиком;
документы по инженерно-геологическим и гидрогеологическим изысканиям строительной площадки;
исполнительные чертежи инженерных сетей, топографических планов, совмещенных со сводным планом инженерных сетей в границах работ объекта строительства;
технические заключения о планово-высотной посадке зданий;
паспорта на оборудование и механизмы;
справка об обеспечении принимаемого дома эксплуатационными кадрами и предназначенными для их обслуживания санитарно-бытовыми помещениями, пунктами питания и т.п. (при необходимости);
справки городских эксплуатационных организаций о том, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие обеспечат нормальную эксплуатацию дома;
акт комплексного опробования смонтированного оборудования;
справка о фактической стоимости строительства, подписанная заказчиком и генеральным подрядчиком (подрядчиком);
заключения органов государственного надзора о соответствии объекта, принимаемого в эксплуатацию, утвержденной проектной документации;
другие документы, необходимые согласно действующим нормам.
Соответствие принимаемых в эксплуатацию дома проектной документации, требованиям безопасности и эксплуатационной надежности должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), иных государственных организаций, выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством, а именно.
Территориальные органы Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды.
Уполномоченные государственные органы и учреждения, осуществляющие государственный санитарный надзор.
Инспекции Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации по областям и г. Минску, специализированная инспекция Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации (при приемке в эксплуатацию объектов, по которым требовалось получение разрешения на производство строительно-монтажных работ).
Департамент по надзору за безопасным ведением работ в промышленности Министерства по чрезвычайным ситуациям (Госпромнадзор) (при приемке в эксплуатацию объектов, ему подконтрольных).
Министерство культуры (при приемке в эксплуатацию объектов, включенных в Государственный список историко-культурных ценностей Республики Беларусь).
Областные и Минское городское управления по надзору за рациональным использованием топливно-энергетических ресурсов Департамента по энергоэффективности Государственного комитета по стандартизации (при приемке в эксплуатацию энергоэффективных жилых домов после тепловой модернизации).
Органы государственного пожарного надзора.
При этом органы государственного строительного надзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов государственного надзора. Заказчик, застройщик либо уполномоченная ими организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы государственного надзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы.
Органы государственного надзора в срок не более 15 дней со дня подачи заявления, если иной срок не установлен законодательством, выдают положительное заключение по объекту или мотивированный отказ.
Приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов государственного надзора, которые должны выдавать их по данному объекту, не допускается.
Заключения органов государственного надзора прилагаются к акту приемки дома в эксплуатацию и являются его неотъемлемой частью.
При приемке в эксплуатацию дома в период года, неблагоприятный для выполнения отдельных видов работ, с согласия заказчика разрешается перенос сроков их выполнения на ближайший благоприятный период года, если это не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Перечень, объемы, стоимость и сроки проведения этих видов работ устанавливаются заказчиком, застройщиком либо уполномоченной ими организацией по согласованию с разработчиком проектной документации, а также органами государственного надзора, выдающими заключения по данному дому, и отражаются в акте приемки объекта в эксплуатацию.
По окончании работы приемочной комиссии ее председатель представляет акт приемки дома в эксплуатацию лицу (в орган), назначившему приемочную комиссию, для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности дома к эксплуатации.
Акт приемки дома в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, в течение 15 дней со дня его подписания членами комиссии.
В случае наличия оптоволоконных линий связи в составе законченных строительством домов акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается в течение 3 рабочих дней со дня получения уведомления местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании ввода в эксплуатацию вновь создаваемых и (или) реконструируемых оптоволоконных линий связи (за исключением расположенных внутри капитальных строений (зданий, сооружений).
Утверждение акта приемки дома в эксплуатацию не допускается при отсутствии в данном акте подписи хотя бы одного члена приемочной комиссии и письменного отказа члена приемочной комиссии от его подписания.
Решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки дома в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при наличии), заказчике (застройщике), дату акта приемки объекта в эксплуатацию, иные сведения в случае необходимости.
Датой приемки в эксплуатацию дома считается дата утверждения акта приемки дома в эксплуатацию.
Объекты, по которым сроки утверждения акта приемки дома в эксплуатацию истекли, считаются непринятыми, и по ним приемочные комиссии назначаются повторно.
Со дня утверждения акта приемки дома в эксплуатацию полномочия приемочной комиссии прекращаются.
В случае нарушения порядка приемки дома в эксплуатацию председатель, члены приемочной комиссии несут ответственность в соответствии с законодательством. Эксплуатация или передача в эксплуатацию объекта без его приемки в эксплуатацию в установленном порядке либо с нарушением этого порядка влечет ответственность в соответствии с законодательством (статья 21.6 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).
Следует также обратить внимание, что вся документация по приемке в эксплуатацию дома хранится у заказчика (застройщика), а в случае передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации - в эксплуатирующей организации. Срок хранения - постоянно. Поэтому после создания товарищества собственников, которое становится эксплуатирующей организацией по отношению к дому, должно получить всю перечисленную документацию по акту приемки-передачи документов от застройщика.
Чтобы избежать многих вопросов председателю товарищества собственников или организации застройщиков следует:
Стать членом приемочной комиссии по вводу дома в эксплуатацию;
Серьезно относится к обязанностям и правам члена приемочной комиссии, проведя настоящую приемку дома в эксплуатацию;
Обеспечить передачу всей документации, оформленной при вводе дома в эксплуатацию, товариществу собственников или организации застройщиков.
Обеспечить передачу дома, как объекта недвижимости, на учет в товарищество собственников или организации застройщиков для дальнейшего учета.
Подводя итог вышеизложенному, можно с уверенностью сказать, если председатель правления товарищества собственников или организации застройщиков обеспечит ввод в эксплуатацию дома, проверив и получив всю предусмотренную законодательством документацию, то это позволит избежать многих проблем на стадии эксплуатации дома.
.
