Начнем со второй части:
как показал опыт, самой большой проблемой в этом деле есть отсутствие правоустанавливающих документов у большинства владельцев.
Все сделки с недвижимостью (жилым фондом) подлежат обязательному нотариальному удостоверению, хотя Законом "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" нотариальное удостоверение не предусматривается. Но это предусмотрено ГК РБ ст. 1147 ГК «впредь до вступления в силу акта законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 522, 531 и п. 3 ст. 545 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров. Известно, что при нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры необходим документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Отсюда вывод: нет правоустанавливающих документов – нет и сделки.
3)если документов нет, и сделка произойдёт по договорённости…
ли какое-нибудь долговое обязательство продавца пеpед покупателем…
ИМХО: Не рискуйте. Сделка может признана мнимой со всеми вытекающими последствиями: «Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. » (ст. 171 ГК)
Далее: последствия несоблюдения нотариальной формы договора или требования о его регистрации определяются ст. 166 ГК., в соответствии с п. 1 которой несоблюдение нотариальной формы или требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.
Что будет окончательным и бесповоротным документом о регистрации сделки и как его правильно получать?
Свидетельство о государственной регистрации.
(ст 38 закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним») 1. Удостоверение произведенной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество производится в установленном республиканской организацией по государственной регистрации порядке путем выдачи заявителю свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации.
Как получить: прийти обеим сторонам сделки в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с правоустанавливающими документами на квартиру и документом, подтверждающим факт совершения сделки (договором). Настоятельно рекомендую предварительно сходить и посмотреть перечень документов на стендах
2) как меняет дело ситуация "дом был , но развалился, сгорел, унесли".
Никак – нет предмета договора – нет и сделки.
1)существует ли в доморегистрации понятие класса "дом под снос, непригодный, ветхий" и т.д. с сокращённой процедурой гос. регистрации?.
В законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» не содержится таких норм.