Телефон: 8-029-172-55-94, 8-044-718-64-99, 8-029-260-37-76, Viber 8-029-260-37-76, http://dolevoe-snos.by
http://www.rka.by/advokat/katkovskaya-liliya-aleksandrovna
Номер лицензии: 02240/0069521
Дата выдачи лицензии: 29 января 2010
Регистрационный номер: 1953
Стаж работы по специальности: более 7 лет
Стаж работы в адвокатуре: более 6 лет
Основные сферы деятельности: Семейное право, Наследственное право, Жилищное право, Земельное право, Гражданское право
Доп. сферы деятельности: строительство и недвижимость
Дополнительное образование: "Сметы и расчеты в строительстве", сертификат от 15.10.2015 года.
Если у вас имеются вопросы по долевому строительству, не требующие составления документов правового характера либо юридического анализа договора с застройщиком, данный блог предлагается для их обсуждения.
ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Привлечение денежных средств граждан при финансировании строительства жилых домов, которые не введены в эксплуатацию, в Республике Беларусь возможно только на основании договоров создания объектов долевого строительства, договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе ЖСПК, а также на основании договоров, предусматривающих строительство жилых помещений, заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом.
Отношения, связанные с осуществлением долевого строительства, урегулированы Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов», а также Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь». Действие Указа № 396 распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу Указа № 263.
Застройщики, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, несут административную ответственность.
Судебные споры по долевому строительству разнообразны и делятся на несколько основных категорий:
вопросы процессуального права, определяющие подсудность
действие Указов и Положений о возврате взносов во времени, действие Указов и Закона о защите прав потребителей по кругу отношений
споры о признании права собственности при участии в долевом строительстве
ответственность застройщика по договору создания объекта долевого строительства в связи с нарушением сроков строительства, иных сроков по договору, взыскании неустойки
компенсация морального вреда
споры о действительности договоров создания объекта долевого строительства
споры о недействительности одностороннего изменения договора создания объекта долевого строительства
споры о несоответствии характеристик квартиры условиям договора создания объекта долевого строительства
споры о стоимости строительства для дольщиков, состоящих на учете нуждающихся
споры об увеличении цены договора создания объекта долевого строительства
споры о переносе сроков строительства, нарушении срока передачи жилого помещения
споры о расторжении в одностороннем порядке договора создания объекта долевого строительства, индексации взносов и взыскании убытков
споры, возникающие в связи с некачественным выполнением строительных работ, гарантийные сроки
споры, возникающие из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
споры по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома
иные споры
В персональной судебной практике при ведении дел в судах по проблемным вопросам долевого строительства, а также при осуществлении юридического анализа договоров финансирования строительства недвижимости широко распространены случаи привлечения денежных средств граждан посредством других сделок, совершаемых без учета требований названных Указов, а именно:
договоров купли-продажи жилого помещения (в том числе предварительных)
предварительных договоров участия в долевом строительстве
договоров займа с передачей жилого помещения после завершения его строительства в собственность
договоров инвестирования строительства
иных договоров.
Вместе с тем, если сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям законодательства, фактически имеется в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения соответствующего Указа, в том числе установленные льготы, гарантии дольщика и ответственность застройщика.
К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Указом.
При выборе застройщика следует обратить внимание на проектную декларацию, информацию о застройщике, о строительной организации, ознакомиться с заключением экспертизы по проекту, с копией решения исполнительного и распорядительного органа на строительство, с документами на земельный участок, а также выяснить, как давно застройщик осуществляет деятельность на рынке, имеет ли незавершенные объекты с просрочкой сдачи, имеет ли проблемы в ходе строительства и при сдаче объектов в эксплуатацию и прочее.
При заключении договора необходимо изучить содержание договора, определить и устранить возможные риски. Рекомендуется перед заключением обратится к адвокату, специализирующемуся на оказании юридической помощи по данной категории дел.
Необходимо обращать внимание, если застройщик предлагает заключить предварительный договор участия в долевом строительстве, договор займа, инвестиционный договор, предварительный договор купли-продажи, договор присоединения либо участия в хозяйственной деятельности либо внести сумму по договору до государственной регистрации, а также в случаях, если стоимость 1 квадратного метра жилого помещения существенно ниже среднерыночной.
Договор должен быть заключен по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор долевого участия в строительстве, а также дополнительные соглашения к нему будут считаться заключенными только после государственной регистрации.
Существенными условиями договора являются:
указание определенного подлежащего строительству и передаче гражданину жилого помещения в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства, технико-экономических показателей и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ: адрес, наличие свободной планировки, наличие либо отсутствие межкомнатных перегородок, общая и жилая площадь, количество комнат и их площади, общая площадь подсобных помещений с указанием площадей кухни, ванной, туалета, а также балкона или лоджии, материал пола, стен, наличие дверей и окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования, состояние внутренней отделки, соответствие характеристик объекта, указанных в договоре и приложении к договору
сведения о счете, на который зачисляются денежные средства по возмещению фактических затрат застройщика на строительство
сведения о счете, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика и его затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства.
срок исполнения обязательств по договору
стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилого помещения
цена жилого помещения (цена договора)
права и обязанности при увеличении/уменьшении площади по окончании строительства
явлется ли дольщик нуждающимся в улучшении жилищных условий, использует ли государственную поддержку
порядок внесения денежных средств дольщиком
гарантийный срок
права и обязанности сторон
ответственность застройщика за нарушение сроков по договору
порядок изменения условий договора
порядок приемки-передачи квартиры
основания досрочного расторжения договора
порядок возврата взносов в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору
обязательства застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям
характеристики многоквартирного жилого дома: материал (блочный, кирпичный), строительная серия, наличие технического этажа, лифтов, помещения для стоянки и хранения автомобилей и мотоциклов (с указанием площади), погребов (с указанием площади), кладовых (с указанием площади), помещения для размещения штатных работников товарищества собственников (с указанием площади), магазинов и других помещений
характеристики объектов недвижимости, стоимость строительства которых включена в стоимость квартиры: внутриквартальные инженерные сети электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации, связи, телефикации, радиофикации, объекты благоустройства и озеленения территории
другие условия по соглашению сторон.
Существует три категории дольщиков, принимающих участие в долевом строительстве – граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующие государственную поддержку, граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий без государственной поддержки, а также граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий без государственной поддержки.
Указанный критерий является ключевым при определении цены договора, а также при установлении фиксированной цены договора на дату заключения либо неизменной цены. Встречаются случаи установления цены в договоре на дату публикации проектной декларации, что указывает о возможном несоответствии реальной цене на определенную дату.
Срок строительства должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства, определенному проектной документацией.
За нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства предусмотрена неустойка, которая уплачивается застройщиком на основании соответствующего Указа, а не положений Закона Республики Беларусь "О защите прав потребителей", в том числе в случае заключения договора участником долевого строительства - гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон и определяется исходя из цены договора. От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина третьих лиц, не исполнивших или ненадлежаще исполнивших свои обязательства. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства не допускается.
Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина - участника долевого строительства о материальной компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав дольщика.
Обязанность по безвозмездному устранению недостатков либо по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в результате некачественного выполнения строительно-монтажных работ возлагается на застройщика.
Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества и непригоден для жилья, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, а также расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном договором.
Исполнительные комитеты вправе при неисполнении либо нарушении застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика. При этом новый застройщик по объекту строительства не несет ответственности по обязательствам прежнего застройщика. В таких случаях дольщики, отказавшиеся от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком, вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств. Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации. Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком не позднее шести месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.
ОБЯЗАННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПОСЛЕ ВВОДА ЖИЛОГО ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. ПОНУЖДЕНИЕ ДОЛЬЩИКА К ПОДПИСАНИЮ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ.
Обязательства дольщика по договору создания объекта долевого строительства считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором, включая доплату в связи с отклонением фактической общей площади жилого помещения от площади, указанной в договоре на определенный процент либо без указания такового. Следует обратить внимание, что только при полной оплате объекта строительства у дольщика возникает право на взыскание неустойки за нарушение застройщиком нормативных сроков строительства.
В персональной судебной практике встречаются случаи, когда застройщики злоупотребляют данным положением и претендуют на освобождение от неустойки за нарушение нормативных сроков строительства в связи с увеличением итоговой площади жилого помещения, мотивируя свою позицию не исполнением в полном объеме обязательств дольщика перед ними либо исполнением обязательств по факту итоговых обмеров квартиры.
Вместе с тем, зачастую изменение фактической площади жилого помещения и, как следствие, необходимость доплаты связаны с отступлением от архитектурного проекта, поэтому при рассмотрении данной категории дел следует обращать внимание на соответствие характеристик квартиры условиям договора.
В течение месяца после ввода жилого дома в эксплуатацию и при условии полного расчета за жилое помещение застройщик обязан обеспечить условия для заселения дольщика в построенную квартиру. Под обеспечением заселения законодательство подразумевает предоставление ключей от жилого помещения, обеспечение доступа в жилое помещение и возможности пользования им по назначению, а также отсутствие замечаний по характеристикам жилого помещения, определенным договором, и соответствующему качеству выполненных работ.
Нередки случаи, когда застройщик по итогу строительства отказывает дольщику в предоставлении документов и понуждает к подписанию дополнительного соглашения об изменения сроков строительства и стоимости объекта долевого строительства, что является незаконным.
По тем объектам строительства, которые приняты в эксплуатацию после 27 декабря 2015 года, застройщик обязан в течение 25 календарных дней с момента приемки жилого дома в эксплуатацию и не позднее двух календарных дней после обращения дольщика передать ему документы по окончательному расчету стоимости объекта долевого строительства. Несвоевременное исполнение застройщиком указанных обязательств влечет предупреждение или наложение штрафа в размере до 50 базовых величин
Нередко застройщики изначально вводят дольщиков в заблуждение путем указания в договоре создания объекта долевого строительства условия о том, что отсутствие согласия дольщика на подписание дополнительного соглашения не препятствует застройщику в одностороннем порядке изменять условия договора. Следует отметить, что данное условие в равной степени может быть как правомерным, так и неправомерным в зависимости от того, о чем идет речь.
Единственные допустимые случаи одностороннего изменения застройщиком условий договора создания объекта долевого строительства оговорены в так называемом пункте № 4.4 договора, которым определено, что застройщик вправе изменить цену объекта долевого строительства в случаях изменения статистических и прогнозных индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства в случаях отсутствия вины застройщика, а также в случае изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства.
При этом в договорах с неизменной ценой и привязкой к иностранной валюте статистические и прогнозные индексы при формировании цены не применяются, соответственно, данные положения в договорах не прописываются и для сторон не обязательны.
Указание в договоре создания объекта долевого строительства на иные обстоятельства одностороннего изменения застройщиком условий являются ничтожными, поскольку противоречат действующему законодательству исходя из следующего.
Договор создания объекта долевого строительства считается заключенным и вступает в силу со дня регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. То же самое касается и заключения дополнительных соглашений.
Изменение договора по инициативе застройщика подлежит обязательному согласованию с дольщиком и последующей обязательной государственной регистрации. Дополнительное соглашение, подписанное одной стороной, регистрации не подлежит. Таким образом, только при подписании дольщиком дополнительного соглашения условия договора считаются измененными. Дольщик должен иметь в виду, что понуждение к заключению дополнительного соглашения в отсутствие необходимых на то оснований законодательством не допускается.
В договорах создания объектов долевого строительства обязательными являются условия, когда изменение существенных характеристик жилого помещения подлежит обязательному согласованию с дольщиком. Имеется ввиду целевое назначение, планировочное решение, расположение объекта долевого строительства на этаже, проектная площадь, количество и назначение подсобных помещений и прочее.
В отсутствие согласования с дольщиком одностороннее изменение застройщиком характеристик квартиры и технико-экономических показателей строительства является неправомерным и подлежит оспариванию в суде.
СОГЛАСОВАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ НОРМАТИВНЫХ СРОКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ПРАВО ДОЛЬЩИКА НА ВЗЫСКАНИЕ НЕУСТОЙКИ
Зачастую возникают ситуации, когда строительство не может быть завершено в срок. Это предполагает внесение изменений в проектную документацию после ее утверждения. В таком случае по проектной документации выдается заключение Главстройэкспертизы на предмет соответствия требованиям законодательства в области архитектурной и строительной деятельности, в том числе по вопросам определения продолжительности строительства объекта.
Продолжительность строительства определяется исходя из условий строительства и характеристик объекта по назначению, конструктивному решению, объему, площади, СМР, мощности и прочее. Нормативная продолжительность строительства объектов, для которых не установлены нормы в действующих технических нормативных правовых актах, устанавливается расчетом в проектной документации при наличии соответствующего обоснования.
Нормы продолжительности строительства устанавливаются с учетом выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, а также с учетом времени на приемку объекта в эксплуатацию и утверждение акта приемки в установленные законодательством сроки.
Начало строительства определяется датой выдачи разрешения на производство строительно-монтажных работ. Датой приемки объекта в эксплуатацию является дата утверждения акта приемки.
Главстройэкспертиза не вправе изменять нормативные сроки строительства, а лишь выдает положительное либо отрицательное заключение по проекту. Продолжительность строительства согласовывается с исполнительным комитетом, инспекцией департамента по строительству и уполномоченными организациями. При этом сроки по договору строительного подряда не могут превышать продолжительности строительства по проекту и условиям подрядных торгов.
Указанные сроки должны соответствовать срокам, установленным договором создания объекта долевого строительства.
В случае финансирования объектов из средств государственного бюджета продление сроков подлежит согласованию с Министерством архитектуры и строительства и Министерством экономики (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента Республики Беларусь или Правительства Республики Беларусь).
В случае финансирования строительства объектов жилищного строительства за счет иных источников продление сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.
При остановке строительства по независящим от застройщика причинам, вызванным обстоятельствами, подтвержденными решениями суда или уполномоченных органов, нормативная продолжительность строительства объекта увеличивается на весь период возникновения обстоятельств. В таком случае штрафные санкции к застройщику не применяются.
Право дольщика на взыскание неустойки (пени) возникает в зависимости от причин продления сроков строительства и условий договора, а также от исполнения дольщиком и застройщиком своих обязательств. Право на неустойку определяется индивидуально в каждом конкретном случае и зависит от порядка формирования цены договора, наступления обстоятельств непреодолимой силы, форс-мажора, обстоятельств, не зависящих от воли сторон, от принятия решений государственными органами, от согласования застройщиком продления сроков, оплаты дольщиком цены договора, от заключения дополнительных соглашений к договору и прочее.
Встречаются случаи, когда в договорах предусмотрено, что право на неустойку возникает не только в связи с нарушением нормативных сроков строительства, но и в связи с нарушением срока ввода жилого дома в эксплуатацию, срока передачи документов и объекта долевого строительства. В таких случаях неустойка взыскивается за каждое нарушение. Помимо указанных сроков в договоре определяются и иные сроки, за нарушение которых застройщик также несет ответственность.
Своевременное обращение к квалифицированному адвокату поможет разрешить вопрос о судебной перспективе вашего требования во избежание изнуряющей бессмысленной переписки с застройщиком, необоснованных расходов и потери времени.
