Сделка купли-продажи квартиры: самостоятельно или через АН?

Послушайте, вы уже и белое готовы назвать черным. Надо же совесть иметь.
Я сделала подборку из того что нашла в инете на тему признания сделки недействительной и ответственность риэлтерской организации, чтобы какие-то вещи стали для вас более наглядными.
История 1
Вот пример из судебной практики. Семья Алексеевых решила не прибегать к услугам риэлтеров, так как посчитала, что платить комиссионные - значит выбросить деньги на ветер. Тем более что в сделке участвовали всего три квартиры, собственники которых ничего не имели против, чтобы все сделать своими силами. Не без сложностей (всплыли нюансы, о которых новички не знали) сделка была совершена, и счастливые собственники разъехались по квартирам. Прошло около года, и на новый адрес Алексеевых пришла повестка в суд. Как выяснилось, квартира, в которую они въехали, была в свое время приватизирована с нарушением (в состав собственников родители не внесли ребенка). Сын вырос, попал в нехорошую историю и на момент обмена отбывал срок в местах лишения свободы, поэтому в документах на обмен не фигурировал. Когда он вернулся, то решил отстоять свои права. Маслом, подлитым в огонь, является и тот факт, что стоимость квартир, фигурирующая в документах, не соответствует их рыночной стоимости. Суд же принимает к рассмотрению только официальные документы. И хотя судебное разбирательство еще не закончено, юристы не строят оптимистических прогнозов.
Эта история поучительна прежде всего тем, что люди понадеялись на свои силы, что и явилось причиной тупиковой ситуации, в которую они попали. Если бы сделку проводили риэлторы, то они, проверяя историю квартиры, нашли бы в ней проблемные стороны и предупредили бы об этом своих клиентов.
Задавшись целью купить квартиру, также не следует полностью идеализировать роль риэлтеров. ...
Вместе с тем клиенты и сами должны приложить определенные усилия, чтобы узнать как можно больше о том агентстве, которому собираются доверить большие деньги.
взято здесь http://nb.by/publications/archive/2004/8/*757
История 2
Весной 2004-го года 2-комнатную квартиру по ул. Я.Мавра семья Костюк купила за 25300 долларов. Договор купли-продажи был заключен по всем правилам в нотариальной конторе.
Через год семью Костюк вызвали в областную прокуратуру: бывшего хозяина их квартиры нашли убитым.
...
Трех аферистов обвинили в мошенничестве в особо крупном размере, а двоих из них еще и в убийстве.
А в 2006-м году объявились наследники квартиры, которую купила семья Костюк - экс-супруга бывшего владельца и ее 17-летний сын.
- Мы получили определение судьи Фрунзенского района об аресте квартиры и всего в ней имущества, - говорит Вероника Васильевна. - Оказалось, купленная нами квартира была кооперативной, построенной еще матерью бывшего ее хозяина. Она выплатила пай за нее, но в собственность ее так и не оформила. После ее смерти Медков оформил квартиру в наследство.
Как оказалось, после продажи квартиры бывшая супруга Медкова обратилась в суд с заявлением о признании ее мужа недееспособным. Судебно-психиатрическая экспертиза, проведенная еще при жизни Медкова, подтвердила: в момент заключения сделки мужчина не понимал, что делает. Так как, согласно заключению посмертной судебно-психиатрической экспертизы, Медов во время сделки страдал расстройством личности и алкогольной зависимостью.
В суде выяснилось, что мужчина злоупотреблял спиртными напитками. Кроме того, длительное время он страдал эпилепсией. Суд признал договор купли-продажи недействительным.
КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА
“Шанс выиграть дело практически равен нулю!”
- По закону, если одну из сторон признают недееспособной на время сделки купли-продажи, договор признается ничтожным. В рассказанной истории последнее слово остается за медиками. Если они опровергнут недееспособность бывшего хозяина жилья, квартиру покупательница Костюк сможет отсудить, - говорит адвокат Наталья Ивашковец. - В противном случае она может потребовать у суда, чтобы наследник заплатил ей стоимость квартиры по рыночной цене (согласно ст. 172 ГК она имеет право потребовать возмещения понесенных убытков). Но в этом случае наследник покупает свою квартиру! Шанс выиграть дело у женщины равен нулю, а судебные тяжбы могут длиться до бесконечности.
ДОСЛОВНО Из мотивировочной части решения суда Фрунзенского района от 11 мая 2009 года
«…Медов в момент заключения сделки находился в таком состоянии, когда не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, что подтверждается заключением посмертной судебно-психиатрической экспертизы…».
Здесь же приведена рекомендация адвоката Натальи Ивашковец.
...
4. Если вы знаете, что ваш родственник, в собственности у которого находится квартира, злоупотребляет алкоголем, поставьте его на учет в наркодиспансер. В случае заключения им сделки вы имеете возможность доказать ее недействительность, ссылаясь на алкогольную зависимость родственника. Этими действиями вы обезопасите себя в будущем от плачевных последствий.
полностью история здесь http://www.kp.by/daily/24398/574856/
Не поняла только почему в статье мошенников упорно называют риэлтерами.
Обратите внимание на сроки, 5 лет шли судебные разбирательства.
История 3
В итоге истцы добились того, что 31 марта Суд Первомайского района г. Минска установил факт ничтожности сделок, заключенных между ними и застройщиком ПСК «Техпомощь-1» – фирма Куприянова, не имевшая соответствующей документации, их заключать не могла.
А т.к. между БРУСП «Белгосстрах» и «Агентством Абигайль», не надлежаще исполнившим риэлтерские услуги, был заключен договор обязательного страхования ответственности, суд постановил взыскать с «Белгосстрах» в пользу истцов страховое возмещение – получилось по 10 млн рублей каждому.
Решение суда для обманутых инвесторов является лишь небольшим утешением. Суммы в 10 млн – капля в море тех сумм в десятки тысяч долларов, которые они потеряли.
Взято здесь http://offline.by/forum/index.php?showtopic=58796&st=180

Итого: 1) кое-что риэлтеры могут и умеют. 2) не все риэлтерские конторы одинаковые. 3) ответственность и степень вины риэлтерской организации определяет суд с учетом всех обстоятельств дела.
я прошу прощения за это длинное сообщение, постараюсь больше вам не надоедать. Тем более, я тут вам не лягушка-барометр. )

oncomo:

Не поняла только почему в статье мошенников упорно называют риэлтерами.

Что непонятного? Людей на эту сделку с мошенниками привел риэлтер к которому пострадавшие обратились по объявлению, ему пофиг было что и как, он видел свой интерес.

Из истории 3:
Спустя несколько месяцев после осуждения Куприянова, в конце 2009 года 32 обманутых инвестора подали в суд гражданские иски, требуя признать ничтожными (недействительными) сделки, заключенные с подконтрольным Куприянову застройщиком «Техпомощь-1», и взыскать с виновных убытки. Исковые требования были объединены в одно производство, поскольку сделки между истцами и ПСК «Техпомощь-1» были заключены при оказании в 2006-2007 г.г. риэлтерской услуги ЧУП «Агентство «Абигайль»

Истцы настаивали, что «Абигайль», которое к тому времени уже начало свою ликвидацию, виновно в ненадлежащем исполнении своих обязанностей, т.к. агентство недвижимости не проверило деловую репутацию «Техпомощь-1» и наличие разрешительных документов на строительство.
Более того, некоторые истцы отмечали, что представители «Абигайля» сознательно вводили их в заблуждение.
«Агент уверяла его, что волноваться не стоит»
Так, один из истцов рассказал, что обратился в «Агентство Абигайль», увидев рекламное объявление в купленном в киоске «Белсоюзпечать» журнале «Вся недвижимость». Он позвонил по указанному телефону, чтобы получить больше информации о квартире в новом доме.
Всего через 15 минут ему перезвонили и посоветовали обдумать возможное вложение средств в строительство быстрее, поскольку через несколько дней цены на квадратный метр якобы должны были повыситься.
Посоветовавшись с женой, истец на предложение «Абигайля» согласился. В тот же день он подписал с агентством недвижимости договор об оказании риэлтерских услуг, а также инвестиционный договор с «Техпомощью-1».
– Агент уверяла меня, что волноваться не стоит, что несколько ее знакомых также строят у этого застройщика квартиры. Сказала, что фирма Куприянова работает на рынке давно и заработала себе авторитет. Агентство недвижимости действовало с наскока, сознательно разводя нас на деньги, – заявил истец. – О ходе строительства, о том, что дом так и не начали строить, меня потом никто не информировал.
Иногородние обманутые инвесторы отмечали на суде, что полностью доверяли словам риэлторов.
– Агентство имело лицензию, а его офис находился в самом центре Минска (на улице Захарова – С.). Мы и подумать не могли, что нам там будут вешать лапшу на уши, – сказала одна из истцов.
В ходе судебного заседания некоторые инвесторы также высказали предположение, что «Агентство Абигайль» было в сговоре с осужденным Сергеем Куприяновым.
А т.к. между БРУСП «Белгосстрах» и «Агентством Абигайль», не надлежаще исполнившим риэлтерские услуги, был заключен договор обязательного страхования ответственности, суд постановил взыскать с «Белгосстрах» в пользу истцов страховое возмещение – получилось по 10 млн рублей каждому.
Решение суда для обманутых инвесторов является лишь небольшим утешением. Суммы в 10 млн – капля в море тех сумм в десятки тысяч долларов, которые они потеряли.
Люди получили по страховке только то что заплатили АН за "оказание риэлтерских услуг"

онкома
Попробуйте найти статистику по судам- сколько идет за год тяжб о расторжении сделок и сколько АН идут там соответчиками.

oncomo,
Может подскажете в Абигайле сколько агентов работало? И куда они делись- может профессию сменили?
Дайте хоть один пример когда суд привлек к ответственности АН за расторгнутую сделку на вторичном рынке.
Таких текстов, в большинстве своем рекламных, пруд пруди. Через номер в "Недвижимости" выходят.
Как по вашему АН ТС - достаточно грамотное? Присутствовал на развязке одной цепочки- там старт давал такой гражданин, что рядом с ним находится невозможно было, причем в сопровождении "родственника" и ничего, аттестованных риэлтеров это не смущало.

oncomo,

реальные примеры

А в ваших примерах фамилии реальные есть???

Gosty, есть люди, которым не хочется ни отвечать, ни помогать. Не потому, что они не поймут, а потому что они не услышат. Досвидос.

race:

еще раз хочу повторить свой вопрос все таки я могу в договор купли продажи внести пункт, что акт сдачи приемки будет подписан после фактического выселения продавца. напомню я покупаю квартиру становлюсь собственником, но продавец остается прописанным и проживает в своей бывшей квартире еще месяц. с учетом что обсуждалось что договор к\п сам является актом приемки все таки хотелось бы иметь хоть какой то приемочный акт после проживания в моей уже квартире продавца

Думаю, что в данном случае стоит уточнить этот момент еще до подписания договора. Сходите в БРТИ и проконсультируйтесь у дежурного регистратора. Это в 1-м кабинете по живой очереди. Вообще, я бы с такой ситуацией не стала связываться, если бы у меня не было абсолютных гарантий, что они через месяц освободят площадь на бумаге и реально. А гарантий никто дать не может в этом случае. Может с ними составить договор найма на месяц? Отдельно от договора купли-продажи?

race:

еще раз хочу повторить свой вопрос все таки я могу в договор купли продажи внести пункт, что акт сдачи приемки будет подписан после фактического выселения продавца

Почему бы и нет? Думаю это ускорит выписку хозяина-продавца и всей его свиты...
А то будет тянуть кота за хвост с освобождением квартиры...Но если продавец деньги уже получил ВСЕ,
то в принципе и этот пункт особо не спасет от недобросовестности хозяина, проявившейся вдруг
после получения денег...
Вообще я за покупку квартиры с выписанными хозяевами.
ну и вариант Oncoma с деньгами в качестве залога тоже неплох.

Также в БРТИ предлагают договор с таким неподписанием акта сдачи-приемки квартиры до
полного расчета за квартиру. Мало ли кому надо.

lexxy, все правильно вам сказали. В договоре сумма будет разбита на 2 части. Первая - наличными в день подписания договора, вторая - на р/сч продавца по безналу. В противном случае, продавец вообще не захочет договор купли-продажи подписывать. Не мудрите, это обычная практика. По другому и не бывает.

Ну, все-таки это не лишь бы кто. Это продавец, его данные зафиксированы в договоре.
Договор. Два момента. 1-ый - регистрация договора в БТИ - вы будете считаться кандидатом в правообладатели. Без вас в дальнейшем с квартирой ничего сделать нельзя. 2-ой - полный расчет и подписание акта приема-передачи, с этого момента вы собственник.

lexxy:

Я в принципе не хочу отдавать никаких денег, пока не получу в собственность квартиру

Аго получите квартиру в собственность и ищи потом Вас днем с огнем...чтобы деньги получить...
продавец тоже не хочет отдавать Вам в собственность свою квартиру не получив денег...
По-моему варианты решения данного вопроса изложены не раз в данной ветке.