http://minsk.gov.by/ru/org/1/attach/907bb83/
КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 02.02.2009 N 58
"О НЕКОТОРЫХ МЕРАХ ПО ЗАЩИТЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ ПРИ ИЗЪЯТИИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД"i
Указ Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 N 58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд" (далее - Указ N 5
принят в целях совершенствования правового регулирования в области защиты имущественных прав собственников и иных лиц в связи с изъятием у них земельных участков для государственных нужд и сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества. Указом N 58 утверждено Положение о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков (далее - Положение).
Следует отметить, что вопросы изъятия земельных участков для государственных нужд у землепользователей регулируются Кодексом Республики Беларусь о земле, Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" (далее - Указ N 667), Положением о порядке выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для государственных нужд и Положением о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 N 462 "О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. N 667". Что касается Указа N 58, то последний регулирует только вопросы реализации имущественных прав граждан, проживающих в одноквартирных, блокированных жилых домах или квартирах в многоквартирных жилых домах, а также юридических лиц при сносе принадлежащих им жилых помещений. Вместе с тем Указ N 58 не изменяет порядка обеспечения жильем в связи со сносом жилых домов, установленного Жилищным кодексом Республики Беларусь, а лишь детализирует его. В частности, Указом N 58 урегулированы процедура принятия местными исполнительными комитетами решений о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд, порядок реализации имущественных прав граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций при сносе принадлежащих им на праве собственности жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах, а также условия оценки подлежащих сносу строений.
Процедура принятия местным исполнительным комитетом решения о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд.
Согласно пункту 10 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом N 667 (далее - Положение), изъятие и предоставление земельных участков для государственных нужд осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурного наследия, размещения и обслуживания объектов социальной, производственной, транспортной, инженерной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров Республики Беларусь, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, градостроительных проектов, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, утвержденных в соответствии с законодательством, а также для размещения объектов недвижимого имущества, строительство которых предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь либо государственными программами, утвержденными Президентом Республики Беларусь или Советом Министров Республики Беларусь. Под объектами недвижимого имущества в Указе N 58 понимаются находящиеся в собственности граждан или организаций жилые дома, квартиры в блокированных или многоквартирных жилых домах, строения, сооружения и насаждения при них, в том числе находящиеся в долевой или совместной собственности.
Указом N 58 впервые предусмотрено, что при необходимости изъятия земельного участка для государственных нужд, на котором расположены объекты недвижимого имущества граждан или организаций, местный исполнительный комитет принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Причем срок между принятием такого решения и решения об изъятии и предоставлении земельного участка не может быть менее трех месяцев.
Решение о предстоящем изъятии земельного участка принимается местным исполнительным комитетом:
в течение пяти рабочих дней после утверждения (согласования) акта выбора места размещения земельного участка, если при изъятии и предоставлении земельного участка проводится предварительное согласование места его размещения;
после обращения лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка, и до выдачи организациям по землеустройству разрешения на разработку проекта отвода земельного участка, если предварительное согласование места его размещения не проводится;
для формирования земельных участков и размещения объектов недвижимости, в том числе возводимых в соответствии с решениями Президента Республики Беларусь и программами, утвержденными Советом Министров Республики Беларусь;
в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
При подготовке решения о предстоящем изъятии земельного участка местный исполком оценивает возможность реализации прав собственников жилых домов (долей в праве собственности на одноквартирный или блокированный жилой дом). При этом определяются место возможного размещения земельного участка для возведения на нем жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных сносимым, условия переноса и восстановления соответствующих объектов недвижимого имущества, варианты предоставления в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем взамен сносимых. В решении о предстоящем изъятии земельного участка должны содержаться конкретные предложения о реализации соответствующих прав или причины невозможности их предоставления собственнику объектов недвижимого имущества.
После принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка местный исполнительный комитет в течение трех рабочих дней направляет гражданину или организации, являющимся собственниками подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, заказным письмом по месту жительства гражданина или месту нахождения организации копию названного решения (выписку из него). Одновременно местный исполнительный комитет уведомляет государственные нотариальные конторы, нотариальные бюро, соответствующую территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества и об ограничении прав собственника по распоряжению им. При этом собственник вправе осуществить государственную регистрацию ранее не зарегистрированных объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке.
Собственник сносимого объекта недвижимого имущества, получивший копию решения (выписку из решения) о предстоящем изъятии земельного участка, ограничивается в правах по распоряжению этим объектом недвижимого имущества. Так, согласно части первой пункта 6 Положения собственник не вправе без согласия местного исполнительного комитета, принявшего решение о предстоящем изъятии земельного участка, производить продажу, мену, дарение, передавать в ренту или залог подлежащий сносу объект недвижимого имущества. Расходы на проведение мероприятий, повышающих стоимость земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимого имущества, понесенные их собственником после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка без согласия местного исполнительного комитета, принявшего данное решение, возмещению не подлежат.
Решение о предстоящем изъятии земельного участка может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его вынесения.
Порядок реализации имущественных прав граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и организаций при сносе принадлежащих им на праве собственности жилых домов, квартир в блокированных или многоквартирных жилых домах.
Указом N 58 предусмотрено, что местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить собственнику жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме реализацию его права на получение в собственность квартиры типовых потребительских качеств.
В этом случае гражданину предоставляется квартира типовых потребительских качеств, общая площадь которой должна определяться исходя из расчета не менее 15 кв. метров на самого собственника и каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире). Гражданам, имеющим право на дополнительную площадь сверх установленной минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, предоставляется дополнительная площадь в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади.
Общая площадь получаемой в собственность квартиры типовых потребительских качеств должна быть не менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры) либо с согласия собственника может быть менее общей площади подлежащего сносу жилого дома (квартиры), но не менее общей площади, определяемой исходя из расчета 15 кв. метров на каждого члена семьи этого собственника с учетом самого собственника. При этом при определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, вселившиеся в жилой дом (квартиру) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (кроме собственника, а также вселенных в установленном порядке и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи).
В случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств в соответствии с нормой общей площади в собственность может быть предоставлено несколько квартир типовых потребительских качеств.
В случае выбора организацией, являющейся собственником сносимого объекта недвижимого имущества, указанного права данной организации предоставляется квартира (квартиры) типовых потребительских качеств, равноценная по площади подлежащему сносу жилому дому (квартире);
- право на получение денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них в размере их рыночной стоимости, но не меньше, чем затраты, необходимые для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.
Указанное право может быть реализовано с согласия совершеннолетних членов семьи гражданина, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), а также органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу жилом доме (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника.
Выселение в судебном порядке гражданина, являющегося собственником сносимого объекта недвижимого имущества, и членов его семьи из жилого дома (квартиры), расположенного на земельном участке, подлежащем изъятию, а также снос жилого дома (квартиры), строений, сооружений и насаждений при нем могут быть осуществлены только после государственной регистрации права собственности гражданина на объект недвижимого имущества, предоставленный ему вместо подлежащего сносу, либо получения этим гражданином денежной компенсации за сносимые объекты недвижимого имущества.
Дополнительно к указанным правам местный исполнительный комитет при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома реализацию одного из его прав на:
строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем, равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
Местный исполнительный комитет обязан принять меры по реализации указанных прав в срок, определенный в решении о предстоящем изъятии земельного участка, который не может превышать двух лет со дня его принятия.
Для реализации одного из вышеперечисленных прав собственнику сносимого объекта недвижимого имущества необходимо подать заявление в местный исполнительный комитет, принявший решение о предстоящем изъятии земельного участка, в течение месяца со дня получения предложений по реализации его прав. В случае если заявление не подано в установленный срок или между собственником сносимого объекта недвижимого имущества и местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предстоящем изъятии земельного участка, либо по его решению лицом, которому предоставляется земельный участок, не достигнуто согласие в выборе права или его реализации, а также если собственник не согласен с размером, способом и (или) условиями возмещения понесенных им убытков, местным исполнительным комитетом составляется протокол разногласий, который подписывается этим собственником, должностным лицом, уполномоченным соответствующим местным исполнительным комитетом, и лицом, которому предоставляется земельный участок (при его наличии).
Местный исполнительный комитет в двухнедельный срок со дня подписания протокола разногласий обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника и членов его семьи с предоставлением им других объектов недвижимого имущества. При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.
Указом N 58 предусмотрено также возмещение лицам, чьи права ущемляются решением об изъятии земельного участка для государственных нужд, расходов, связанных с:
переездом, в том числе с изменением места жительства в пределах Республики Беларусь;
временным пользованием другими жилыми помещениями, до предоставления жилого дома или квартиры;
оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;
оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него;
возмещением убытков.
В случае сноса не завершенных строительством либо завершенных строительством и не зарегистрированных жилых домов, квартир в блокированном жилом доме собственникам предоставляется право на возмещение убытков, размер которых определяется в порядке, установленном Положением о порядке проведения оценки не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 N 507 "Об утверждении Положения о порядке проведения оценки не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач". При этом собственник изымаемого земельного участка имеет право на предоставление по его желанию и при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной градостроительными проектами, генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, равноценного земельного участка взамен изымаемого. Кадастровая стоимость такого земельного участка должна быть равна кадастровой стоимости изымаемого земельного участка.
Оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества.
Оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества с определением их рыночной стоимости, равной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу, а также оценка предоставляемых объектов недвижимого имущества осуществляются по рыночной стоимости в соответствии с Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь". Данные оценки выполняются за счет средств местного исполнительного комитета либо лица, которому по решению этого местного исполнительного комитета предоставляется земельный участок.
В случае превышения рыночной стоимости предоставляемых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем или квартиры типовых потребительских качеств рыночной стоимости подлежащих сносу объектов недвижимого имущества разница в их стоимости с собственника не взыскивается.
Согласно пункту 4 Положения о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и сносом расположенных на нем одноквартирного, блокированного жилого дома, иных строений и сооружений при нем, при реализации собственником (гражданином, индивидуальным предпринимателем, негосударственным юридическим лицом) права получения денежной компенсации вместо изымаемого земельного участка с расположенными на нем жилым домом, иными строениями и сооружениями определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости их строительства. Для этого собственнику необходимо представить организации, осуществляющей определение размера убытков, документы, подтверждающие затраты по произведенным работам, связанным со строительством объектов недвижимого имущества на изымаемом земельном участке. В случае отсутствия у собственника документов, подтверждающих затраты по произведенным работам, связанным со строительством на данном участке, определение стоимости строительства жилого дома, иных строений и сооружений при нем производится на основании норм для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.05.2007 N 623 "О нормах для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей", на основании обмеров, произведенных специалистами территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии собственника и представителя местного исполнительного комитета.
Указ N 58 вступил в силу с 1 мая 2009 г. и не распространяет свое действие на отношения:
регулируемые Указом Президента Республики Беларусь от 03.02.2006 N 70 "О мерах по упорядочению учета и сокращению количества пустующих и ветхих домов с хозяйственными и иными постройками в сельской местности";
связанные со сносом жилых домов, строений, сооружений и насаждений при них, если решения об изъятии и предоставлении земельных участков, влекущие снос объектов недвижимого имущества, приняты в установленном законодательством порядке до 1 мая 2009 г.
