Облигации от Застройщика жилья. Кто сталкивался?

«Будем перекрывать проспект Дзержинского, пока вы не выполните наши требования». Держатели облигаций «Грушевского посада» встретились с чиновниками и представителем застройщика

— Если застройщик нарушает сроки, предусмотренные соглашением о строительстве, или нарушает другие условия соглашения о строительстве, которые заключаются в характеристиках объекта, то вы имеете право требовать расторжение этого соглашения. В этом случае застройщик обязан выплатить фактически уплаченные денежные средства, то есть всю сумму, которую вы реально заплатили, не номинал. И плюс за весь период пользования этими средствами ставка рефинансирования. Это обязанности застройщика, которые предусмотрены законодательством.
— А если денег у застройщика нет?
— Каждый выпуск облигаций обеспечен. Каждый гражданин при приобретении облигаций должен знакомится с эмиссионными документами и понимать, какое обеспечение предоставлено застройщиком.
У держателей облигаций были большие вопросы к обеспечению облигаций. Точнее к стоимости залогового имущества. Они считают, что цена за имущество, которое находится в залоге, сильно завышена.
…
— Почему вы, как органы власти не поднимете вопрос, что люди никак не застрахованы при покупке облигаций?
— А потому что, люди все равно продолжают их покупать. Вам мало «Волыни», «Тамбаза»? Все равно продолжаете покупать эти облигации. И никто у нас не спрашивает, — парирует председатель комитета.

96_JkO:

На уточняющий вопрос судьи о том, что же граждане покупали у «Тамбаза», квартиры или облигации, Хаютин пояснил, что люди выступали в качестве покупателей ценных бумаг.

В некотором смысле так и есть. Поскольку ценные бумаги имеют двойственную правовую природу, в которой сочетаются права на бумагу и права из бумаги.
Хотя в пункте 1 инструкции 2009 года (отличающейся низким уровней правовой проработки) жилищная облигация описана как банальная расписка, очевидно, что базовым правоотношением между сторонами является правоотношение по строительству жилых помещений (п 5 инструкции 2009 года), которое оформляется ценной бумагой. Такое оформление упрощает вторичный оборот прав требований по строительству жилья к застройщику (в чём и заключается основное преимущество ценных бумаг). При этом нет никаких оснований рассматривать обладателя жилищной облигации не в качестве дольщика.

RET_FRAN:

2810313,

При этом нет никаких оснований рассматривать обладателя жилищной облигации не в качестве дольщика.

Да ну? А выше некоторые утверждали обратное

И чем же они это мотивировали?
Самом по себе оформление каких-либо отношений с использованием ценных бумаг не должно влечь (да и не влечёт) изменения правоотношений по строительству жилых помещений, закрепленных ценной бумагой (в данном случае между застройщиком и дольщиками), и тем более возникновения принципиально иных правоотношений между сторонами, за исключением правоотношений по обороту данной ЦБ.
Так же, как не происходит изменения правоотношения займа при оформлении облигации или правоотношения договора хранения при оформлении варранта. (Мой подход чисто теоретический и не отражает практику правоприменения в судах РБ).

Жилищные облигации собираются отменить. Министерство финансов высказало свою точку зрения

основная причина планируемого упразднения института жилищных облигаций связана с недобросовестностью ведения хозяйственной деятельности отдельными застройщиками. Учитывая общемировые тенденции в сфере жилищного строительства, Министерство финансов поддержало данную инициативу. Соответствующий проект Указа, предусматривающий упразднение института жилищных облигаций, подготовлен Министерством архитектуры и строительства.
…
— На мой взгляд, институт жилищных облигаций является несовершенным «от рождения» и не соответствует принципу «благо для всех» (потребитель, регулятор, выгодоприобретатель). Поэтому неудивительно, что все годы своего существования данный способ финансирования строительства копит негативные отклики, которые, наконец, образовали критическую массу. Я даже сказал бы, что он вводит потребителей в некоторое заблуждение. Ведь, как правило, обращение к эмитенту совершается с целью приобретения строящейся квартиры, а не ценной бумаги с неминуемо присущими ей собственными рисками. И это помимо того, что само по себе строительство очевидно сопряжено с риском. Таким образом, выбор способа финансирования для большинства потребителей является неосознанным дополнением к выбранной квартире. С большим успехом жилищная облигация удовлетворяет интересы так называемых «спекулянтов», однако и здесь желаемой свободы действий данный тип ценной бумаги своим обладателям не предоставляет.
Застройщик получает инструмент экономичный, понятный, гибкий, с относительной свободой распоряжения средствами населения и возможностью ведения упрощенного по сравнению с долевым строительством документооборота, в том числе бухгалтерского. Очевидно, в выгодах заключена и опасность данного института, окажись он в руках неблагонадежной или потерявшей тонус команды управленцев. В этом смысле застройщик является единственным выгодоприобретателем и проводником риска при использования жилищных облигаций как способа организации финансирования проектов.

Всем для сведения!!! Все мы всегда доверяем государству и Законам. А зря!!! Мои мучения продолжаются с ЖО уже 10 лет и в конце концов, я развязал этот клубок, за что Государство меня просто уничтожает. В двух словах. Нас Государство всех обмануло и все ради денег, ради дополнительных доходов застройщиков и уменьшения поступления налогов в бюджет. Как оказалось и имеет уже документальное подтверждение, а так же подтверждение сотрудниками некоторых ведомств. После вступления в силу Указа № 367 от 2009 года в государственном реестре РБ не было зарегистрировано ни одной "жилищной облигации". Что тогда вам продавали? Спросите у своих застройщиков! Минфин осуществлял подлог ценных бумаг! А сейчас они начиная с 2016 года запланировано подметают следы изменяя законодательство (легализуя преступления) и в конечном итоге отменят! По грубым подсчетам, бюджет с 2009 года не досчитался более 100 миллионов долларов США! Ну а мы все держатели "жилищных облигаций" должны были быть дольщиками-владельцами "жилищных облигаций", а сама по себе "жилищная облигация" с 2009 года должна была представлять собой каузальную ценную бумагу поставленную в зависимость от договорного обязательства по договору долевого строительства, который должен был заключаться до приобретения ценных бумаг. "Жилищная облигация" это фактически должна была быть "чеком" об оплате строительства, ценная бумага "жилищная облигация" просто унаследовала наименование по закону о нормативных актах от Постановления Кабмина №372 от 1996 года и ничего общего с "облигациями" не имеет, у них все характеристики и свойства с определениями разные)))) Но кто-то просто властный захотел заработать на карман большие деньги. А самое главное, что ни у кого не было ни одного шанса узнать правду! Ни кто не имел ни одного шанса узнать, какая именно ценная бумага (вид, наименование) в виде записей в анкетах депозитария хранились. Это самый продуманный государственный ЛОХОТРОН! А все сделки по Закону с 2009 года -ЗАПРЕЩЕННЫЕ! НИЧТОЖНЫЕ!!! Именно это хотят умолчать и замять!

RET_FRAN:

Далее, по Указу № 367
1. Установить, что привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

Лично я эту норму понимаю не так, как описано выше - союз "а также" понимаю в ином смысле - как альтернативу "договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков", а не дополнение к данным договорам.
За разъяснениями этой нормы Указа следует обращаться в орган, который его утвердил. Описывается: норма Указа, варианты ее толкования и последствия различного толкования нормы. В конце - "Прошу разъяснить указанную норму с учетом вышеизложенного".
После получения ответа - обращение в КС РБ с приложением копии ответа с разъяснениями Указа.

Вы не правильно поняли назначение союза "а также", нет никакой альтернативы. Если бы была, то по правилам, данная альтернатива, как норма, была бы указана отдельным абзацем. В Указах, нормы прописываются, а не мнение высказываются. Извините что большой текст выложу, но он у меня в вордовском файле. Получить официальные разъяснения невозможно! Прости отписываются, причем даже забывают подписывать и регистрировать, позже выложу разъяснение. Сейчас выложу анализ Указа №367 неравнодушных сотрудников компетентных ведомств (не буду писать каких, сами понимаете), скажу лишь, что эта была группа лингвистов и юристов, которые и занимаются разработкой и юридической экспертизой НПА, они же мне предоставили внутреннюю инструкцию Администрации Президента по разработке Указов. Вот сам их анализ!

Составлен с использованием Памятки «об основных подходах по подготовке проектов правовых актов в Администрации Президента Республики Беларусь», изданная Администрацией Президента Республики Беларусь, дата издания 2017год на 28 страницах. Согласно которой: «настоящая Памятка разработана в целях определения основных подходов к подготовке проектов правовых актов Президента Республики Беларусь (далее – проекты) на основе требований Главы государства о формулировании правовых предписаний, а также регламентированной нормотворческой техники.»
Указ
Президента Республики Беларусь
2 июля 2009 г. № 367 г. Минск
О некоторых вопросах жилищного строительства
Указ Президента Республики Беларусь – нормативный правовой акт Главы государства, издаваемый в целях реализации его полномочий и устанавливающий (изменяющий, отменяющий) определенные правовые нормы.
Название Указа «О некоторых вопросах жилищного строительства» точно отражает основную суть документа – охватывает только некоторые вопросы жилищного строительства. Следовательно, это вопросы, которые регулируются Указом Президента Республики Беларусь «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь» №396 от 15 июня 2006 г. (в редакции указа №367).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
В целях реализации государственной жилищной политики и прав граждан на жилище, дальнейшего развития долевого строительства жилья, защиты прав дольщиков:
Текст указа Президента Республики Беларусь предваряется преамбулой, содержащей цели и задачи издания правового акта. Следовательно, данный документ был создан для реализации государственной жилищной политики и прав граждан на жилище, дальнейшего развития долевого строительства жилья, защиты прав дольщиков.
Это говорит о том, что в данном указе речь пойдет именно о жилищной политике государства, долевом строительстве и именно о защите прав дольщиков. Иные вопросы в тексте указа рассмотрены не будут.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Деление указа на структурные элементы упрощает пользование им, улучшает его внутреннее построение и систематизацию, помогает быстро ориентироваться в нормативном материале. В этой связи текст разделен на такие структурные элементы, как разделы, главы, пункты, подпункты, части и абзацы.
Так, пункт 1 Указа состоит из одного абзаца «Установить, что привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке».
В свою очередь, Абза́ц (нем. Absatz «раздел, часть текста») — отрезок письменной речи, состоящий из одного или нескольких предложений. Абзац, является единицей членения текста, промежуточной между фразой и главой, и служит для группировки однородных единиц изложения, исчерпывая один из его моментов (тематический, сюжетный и т. д.). Выделение фразы в особый абзац усиливает падающий на неё смысловой акцент.
То есть, видно, что в данном абзаце законодатель сгруппировал однородные единицы (договора 3-х видов) с целью изложения их общей природы: и договора создания объектов долевого строительства, заключенные с застройщиком, и договора, предусматривающие строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, и договора, предусматривающие обязательства эмитента по строительству жилых помещений – все они отражают одну суть (тему), а состоит она в привлечении денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов. В этом и есть неопровержимая логика деления текста на структурные элементы. Это бесспорно! Иначе о каждом из договоров говорилось бы в отдельном абзаце.

Так, в отдельном структурном элементе (пункте 1 указа) объединяются правовые предписания, относящиеся к одному вопросу: правоотношения при привлечении застройщиками денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов.
1. Установить, что привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Законодатель, не смотря на необходимость придерживаться максимально простых смысловых конструкций для обеспечения понятности норм права, избегать использования деепричастных оборотов, чрезмерно детализированных и сложных формулировок, намеренно использует довольно сложное по структуре предложение. Это сделано с целью достичь максимальной точности и для того, чтобы избежать двоякого понимания.
Данная конструкция (пункт 1 Указа) - классический пример сложноподчиненного предложения. В его составе находится придаточное изъяснительное предложение, особенность которого заключается в том, что оно относится к тем членам главного предложения, которые нуждаются в распространении, требуют дополнительных разъяснений или пояснений. Без такого распространения главное предложение окажется незаконченным по смыслу, то есть оно не содержит полноценного сообщения.
Придаточное изъяснительное относится к глаголу-сказуемому «установить», который нуждается в пояснении: установить (что?), то есть при этом глаголе обязательно должно быть дополнение (установить, что привлечение возможно…). Содержание придаточной части восполняет отсутствие второстепенных членов предложения, без которых главное предложение является незаконченным по смыслу сообщением.
Придаточное предложение состоит из однородных обстоятельств, которые, хоть и выражают синонимичные понятия (правоотношения при привлечении денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов), но все же характеризуют различные условия совершения действия: …… привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только (как? Каким образом?) на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, (как? Каким образом?) договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также (как? Каким образом?) на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.
Однородные члены предложения (Обстоятельства) разделены между собой знаком препинания (запятой) и союзом «а также». Союз «А ТАКЖЕ» в данном случае объединяет предыдущее множество объектов в одну семантическую группу и добавляет к ним выделенный объект. Это сделано с целью присоединения к упомянутому множеству (договоров) объекта другой природы (договоров(соглашений), предусматривающих, обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций).
Таким образом, становится очевидным, что смысл данного пункта Указа состоит в том, что: «привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании договоров создания объектов долевого строительства…, договоров, предусматривающих строительство…в составе организаций застройщиков, а также на основании…договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству…».
…………………………………………………………………………………………………..
Далее законодатель посчитал необходимым детализировать, какие именно договоры служат основанием для привлечения денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов? Для этого он усиливает конструкцию предложения причастными оборотами, которые обозначают важные с точки зрения закона признаки предмета по действию.
То есть, нормой законодательного акта предусмотрено, что договора для привлечения денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов имеют не только видовые отличия, но еще должны обладать дополнительными признаками (характеристиками). Договоров (каких именно?):
- заключенных с застройщиком;
- предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;
- заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом, предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций.
Нужно отметить, что особенность третьего вида договоров «заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций» намеренно подчеркивается составителями Указа. Использование не одного, а целых двух причастных оборотов оправдано необходимостью уточнения и конкретизации (характерных особенностей) и служат также для глубины раскрытия (описания). В итоге становится понятно, что данный вид договора в обязательном порядке имеет сразу два свойства:
1. Сторонами по договору(соглашению) являются застройщик-эмитент жилищных облигаций и физическое лицо;
2. Предусматривает обязательства эмитента по строительству жилых помещений перед владельцем жилищных облигаций.
При этом сделан добавочный акцент «в установленном законодательством порядке», который (исходя из знаков препинания) находится в составе причастного оборота «предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке» и относится к определяемому слову «обязательства» (какому? по строительству жилых помещений). Из этого следует, что для данного вида договоров установлен особый законодательный порядок, а обязательства эмитента по строительству жилых помещений перед владельцем жилищных облигаций требуют его применения. Об исключительной важности данной информации говорит и тот факт, что составители Указа разместили данную информацию именно в конце предложения. Так как наибольшую смысловую нагрузку несет член предложения, который отодвигается в конец предложения.
Из проанализированной информации о грамматическом содержании пункта 1 Указа 367 можно сделать единственно верный вывод: все три вида договора, речь о которых идет в нормативном акте, объединены (приравнены) одним правоотношением – привлечение Застройщиком денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов. На это есть указания и далее по тексту Указа. Так часть 2 п. 3 гласит: «Действие договоров, предусматривающих привлечение застройщиками при строительстве жилых домов денежных средств физических лиц, не относящихся к договорам, перечисленным в пункте 1 настоящего Указа, и заключенных до 1 августа 2009 г., продолжается на прежних условиях». То есть, договора, предусматривающие привлечение застройщиками при строительстве жилых домов денежных средств физических лиц, перечислены в пункте 1 настоящего указа.
Правильность выводов и достоверность приведенной информации подтверждает и сам законодатель в комментарии к Указу №367.

RET_FRAN:

qashofqash, я ранее писал о сомнениях при отнесении ЖО к ценным бумагам.
С учетом написанного выше, каковы перспективы у владельцев ЖО?

Не знаю! Пока у власти, ничего, потом, это будет зависеть от других! Сейчас точно такого претендента никто не допустит!

В дополнение, прочтите первый вопрос и ответ на него на этом круглом столе! [контент удалён]

Вопрос в другом. Что у нас при наличии стольких институтов власти за 12 лет никто не видит прямого нарушения Указа (условий прямого запрета) при объемах исчисляемых в 1 миллиард долларов? Или этими преступлениями занимаются имея на это разрешение!

Pandora_pro, Спасибо за информацию. Но на такой объем инвестиций одним Гальпериным не обошлось бы. Но цинизм системы в случае с Тамбазом зашкаливает. Мало того, что в принципе государство виновато в их проблемах, а не застройщик. Застройщик что пришел регистрировать, то ему ДЦП и зарегистрировало, именно ДЦП не имел право регистрировать такие ценные бумаги. Более того, у них изначально должны были быть договора долевого строительства, а не договора инвестирования в строительство, так их же потом Указом понудили перерегистрировать на договора долевые. Что никто не смог этого нюанса заметить? А как же юристы Хаютина, ведь фактически его посадили из-за ДЦП! Да он виноват по человечески, но по факту он имел полное право использовать средства для ведения финансово-хозяйственной деятельности компании по займам по своему усмотрению! Здесь чистая вина государства в лице ДЦП!

RET_FRAN:

В Беларуси запретили продажу жилья по жилищным облигациям

Александр Лукашенко сегодня подписал указ №176, которым устанавливается запрет на регистрацию жилищных облигаций. «Документ принят в целях защиты интересов граждан, инвестирующих средства в жилищное строительство», — говорится на сайте president.gov.by.
Предусмотрены исключительные случаи, когда допускается регистрация жилищных облигаций — в рамках реализации инвестиционных договоров между инвесторами и Республикой Беларусь, заключенных до вступления в силу указа и предполагающих возможность использования жилищных облигаций.
Указ вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования. Это позволит застройщикам в течение данного срока осуществлять при необходимости эмиссию жилищных облигаций для завершения строительства жилых домов.

Я ранее выкладывал комментарий с прямо противоположным текстом. Следовательно, кто-то врет и причина запрета иная. Просто истина, очень дорого обошлась бы государству!

Жилищные облигации возвращаются. Что собираются исправить, а что оставят как есть

Lena_vlv, выше высказаны различные мнения участников дискуссии. Не более того.
Согласился ли хоть один госорган с каким-либо мнением - изучите последние страницы темы.