Долевое пр. Газеты "Правда", 12А (ЗАО Инвест-систем)

сегодняшние фотки:

приветствую Вас форумчане интересной мне темы. А именно строительство сего дома. Мы всерьёз подумываем строить в этом доме квартиру. Но прочитав договор долевого строительства хочу Вам сказать очень забеспокоился по поводу изменений стоимости, возврата средств в случае расторжения договора. И понимая , что наверное я не один интересуюсь этим вопросом нашёло Ваше сообщество в надежде найти доп. информацию по этому вопросу. И каково было моё удивление, что у Вас только цвета фасада обсуждают, забор и на сколько кирпичей должны поднимать балконные ограждения. Ну раз так давайте я Вас немного попугаю, а вы меня попробуйте успокоить и тогда, если у вас получится - Я с радостью стану Вашим соседом.

Итак, по договору:

п. 4.4. Цена является фиксированной на дату заключеия договора создания объекта долевого строительства.
Это означает всего лишь, что в этом месяце ( в котором вы заключали договор) для всех других дольщиков ( которые тоже в этом же месяце заключали договор) цена фиксированная - ОДИНАКОВАЯ!!! и всего то. И не забываем что цена эта РАСЧЁТНАЯ, а Фактическую стоимось объекта пока никто не знает: ни мы ни Инвест-систем ни Господь бог потому как фактическая стоимость объекта зависит не только от изменения строительно-монтажных работ , но и стоимости материалов на день их приобретения , а в условиях девальвации стоимость материалов ( например окон , лифтов, батарей, бетона и т.д.) может увеличится скажем в 3 раза ( как в 2011 году) от цены Расчётной ( по которй считали Вашу "Фиксированную цену"

так вот согласно тому же п.4.4. Если фактическая стоимось объекта будет выше указанной в настоящем договоре то разница подлежит доплате Дольщиком. И доплата эта может быть подумайте сами какая если случится март 2011 года.

Но это ещё не всё. .....
Изучив другие договора долевого строительства других застройщиков у многих из них вложенные Вами средства привязаны к долларам США . Т.е. если стоимость метра скажем 1200 долров сша то вы платите им в белках этот метр по курсу нац банка на день оплалы , а если договр будет расторгнут то заберёте ваши 1200 за метр по курсу нац банка на день возврата !!!!!!!!!
таким образом если у других застройщиков случиться увеличение фактичекой стоимости и вас будут заставлять подписать доп соглашение то вы хотябы можете забрать свои деньги в "доллрах" ( вложили 70 000 долларов - и збрали 70 000) то в Инвест- Систем Вам вернут Столько белок сколько вы им перечислили.

п.4.4.

Другими словами Инвестор полностью перекладывает все риски девальвации на ВАС и если она случиться Вы будете в очень неприятной ситуации потому как доплатить к фиксированной Расчётной ( читай "Предварительной" цене нную сумму - это и есть девальвация ваших капиталов , и если вы откажетесь от доп соглашения и заберёте свои деньги они будут девальвированы ибо за них то колличество валюты которое вы наверняка продали чтобы внести деньги по безналу уже не купите.

Вообще я изучил много договорив долевого строительства и даже договора с покупкой жилищныж облигаций и хочу Вам сказать что Ваш договр самый страшный из тех что я читал.

И самое обидное что даже при одномоментной 100 процентной оплате всей квартире по договору всё равно вы попадаете на доплату по фактической стоимости объекта

Буду рад если я не прав потому что я очень хочу быть Вашим соседом ..., но соседом по квартире, а не по несчастью ...

10.11.2012

Новый рекорд: за месяц белорусы скупили $1 миллиард

http://dengi.onliner.by/2012/11/09/naselenie

manchesterman:

ветствую Вас форумчане интересной мне темы. А именно строительство сего дома. Мы всерьёз подумываем строить в этом доме квартиру. Но прочитав договор долевого строительства хочу Вам сказать очень забеспокоился по поводу изменений стоимости, возврата средств в случае расторжения договора. И понимая , что наверное я не один интересуюсь этим вопросом нашёло Ваше сообщество в надежде найти доп. информацию по этому вопросу. И каково было моё удивление, что у Вас только цвета фасада обсуждают, забор и на сколько кирпичей должны поднимать балконные ограждения. Ну раз так давайте я Вас немного попугаю, а вы меня попробуйте успокоить и тогда, если у вас получится - Я с радостью стану Вашим соседом.

И вам здравствуйте, если не шутите. Беспокоит нас только цвет фасада лишь потому, что все вопросы по договору мы уже выяснили до подписания договора, иначе бы не подписывали

manchesterman:

Итак, по договору:

п. 4.4. Цена является фиксированной на дату заключеия договора создания объекта долевого строительства.
Это означает всего лишь, что в этом месяце ( в котором вы заключали договор) для всех других дольщиков ( которые тоже в этом же месяце заключали договор) цена фиксированная - ОДИНАКОВАЯ!!! и всего то. И не забываем что цена эта РАСЧЁТНАЯ, а Фактическую стоимось объекта пока никто не знает: ни мы ни Инвест-систем ни Господь бог потому как фактическая стоимость объекта зависит не только от изменения строительно-монтажных работ , но и стоимости материалов на день их приобретения , а в условиях девальвации стоимость материалов ( например окон , лифтов, батарей, бетона и т.д.) может увеличится скажем в 3 раза ( как в 2011 году) от цены Расчётной ( по которй считали Вашу "Фиксированную цену"

ну если хотим обсудить пункт договора, то давайте цетировать весь пункт, а не вырывать предложение из контекста. Поэтому пункт договора полностью ниже:

4.4. цена объекта долевого строительства, определенная согласно подпункту 4.2 настоящего договора, является
фиксированной на дату заключения договора создания объекта долевого строительства.
Изменение фиксированной цены договора допускается по соглашению cторон об изменении проектной
документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика
об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных
работ. Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит доплате
Дольщиком. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный
расчет по изменению цены.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с
законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных
работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением
законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента
Республики Беларусь. Индексации подлежит неуплаченная стоимость объекта долевого строительства. При
снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта
долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с
реализацией договора, застройщик не позднее месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств
обязан произвести соразмерное уменьшение цены договора. В указанном случае изменения цены договора
застройщик обязан известить дольщика не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа об изменении
цены договора с обоснованным расчетом ее изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым застройщиком
изменением цены договора дольщик и застройщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном
подпунктом 7.2 пункта 7 настоящего договора.

Теперь по существу:
действительно цена квадратного метра является фиксированной на дату подписания договора в белоруских рублях и может измениться в следующем месяце если изменятся внешние условия (их 3: курс к долару, изменение статистических индексов ну и спрос на квартиры), но индексации (изменению стоимости) пожлежат лишь не оплаченные метры.

Теперь по технике:

Вариант №1 - я хочу купить 80м2 с первым взносом 60% всё остальное в течении 4 месяцев по 10%

1) Я оплачиваю 50% стоимости в течении 5 рабочих дней после подписания договора
2) Проходит месяц. Курс долара увеличился на 10%. Застройщик поднимает стоимость метра так же на 10%
3) Стоимость моей квартиры выростит на 4% (в бел. руб.), так как индексации на 10% попадает только неоплаченная часть квартиры а именно 40%
4) Проходит ещё месяц, курс ещё раз вырос на 10%. Застройщик поднимает стоимость метра ещё на 10%
5) Стоимость моей квартиры выростит ещё на 3% (в бел. руб. расчёт приблизительный так как не учитаваю % от %), так как индексации на 10% попадает только неоплаченная часть квартиры а именно уже 30%
6) ну и так далее

Вариант №2 - я хочу купить 80м2 со 100% оплатой

1) Я оплачиваю 100% стоимости в течении 5 рабочих дней после подписания договора
2) Проходит месяц. Курс долара увеличился на 10%. Застройщик поднимает стоимость метра так же на 10%
3) Стоимость моей квартиры выростит на 0% (тоесть не увеличивается), так как индексации на 10% попадает только неоплаченная часть квартиры а именно 0%

manchesterman:

Другими словами Инвестор полностью перекладывает все риски девальвации на ВАС и если она случиться Вы будете в очень неприятной ситуации потому как доплатить к фиксированной Расчётной ( читай "Предварительной" цене нную сумму - это и есть девальвация ваших капиталов , и если вы откажетесь от доп соглашения и заберёте свои деньги они будут девальвированы ибо за них то колличество валюты которое вы наверняка продали чтобы внести деньги по безналу уже не купите.

Теперь немного лирики :

не бывает правильных или не правильных договоров. Есть только те, которые удовлетворяют вашим намерениям (и вы его подписываете), а есть которые не удовлетворяют вашим намерениям (и вы его не подписываете).

Если у Вас есть желание подписать договор сейчас, а деньги отдать через пол года в надежде что за это время произойдёт очередная девальвация и квартира Вам обойдётся на порядок дешевле, то наверное этот договор не для Вас

С другой стороны у меня большие сомнения, что среди наших застройщиков найдуться те, кто захочет взять девальвационные риски на себя так сказать дураков нет, а если и были, то 2011 год они не пережили.

manchesterman:

И самое обидное что даже при одномоментной 100 процентной оплате всей квартире по договору всё равно вы попадаете на доплату по фактической стоимости объекта

Собственно ответил на этот вопрос выше, и не понимаю откуда такие выводы могли возникнуть если вы читали договор полностью и внимательно.

Индексации подлежит неуплаченная стоимость объекта долевого строительства.

manchesterman:

Grizzlick вы к сожалению не правы потому как именно я хотел бы закинуть 100 процентов и спокойно обсуждать цвет фасада но : Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит доплате
Дольщиком вне зависимости от того что он давно заплатил 100 процентов . В этом и есть вся беда что покупая метры сегодня ты предварительно покупаешь метры по предварительной ( ориентировочной ) цене .

опять же ответил на этот вопрос выше.... сам оплачивал 100%.

manchesterman:

Grizzlick вы к сожалению не правы потому как именно я хотел бы закинуть 100 процентов и спокойно обсуждать цвет фасада но : Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит доплате
Дольщиком вне зависимости от того что он давно заплатил 100 процентов . В этом и есть вся беда что покупая метры сегодня ты предварительно покупаешь метры по предварительной ( ориентировочной ) цене .

единственное с чем могу согласится это с расторжением договора. Поподалово возможно если за этот период курс изменится, но это риски которые надо минимизировать. Смотреть застройщика, его историю, оборотные средства и так далее.... либо покупать уже готовую квартиру, но уже дороже както так

manchesterman:

А вы позвоните В Инвес Систем завтра и спросите у них сами про 100 процентов оплаты и про эту фразу :Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит доплате
Дольщиком.

Они вам ответят что и вы попадате под это . По крайней мере я это вижу з договора , задал им этот вопрос и они подтвердили

Добавлено спустя 1 минута 15 секунд

читайте пункт 6.3.2.

Добавлено спустя 1 минута 31 секунда

застройщик имеет право расторгнуть договор при не согласии дольщика с изменением цены договора в случаях предусмотренных частью третьей подпункта 4.4 пункта 4

Добавлено спустя 1 минута 23 секунды

как бы я хотел чтобы вы Grizzlick были правы .................

и с юристом консультировался и в Инвесте при подписании проговаривал. Угадайте какой ответ получил в обоих случаях? )

давайте может заканчивать этот безосновательный флейм.

manchesterman:

А вы позвоните В Инвес Систем завтра и спросите у них сами про 100 процентов оплаты и про эту фразу :Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит доплате
Дольщиком.

Они вам ответят что и вы попадате под это . По крайней мере я это вижу з договора , задал им этот вопрос и они подтвердили

Добавлено спустя 1 минута 15 секунд

читайте пункт 6.3.2.

Добавлено спустя 1 минута 31 секунда

застройщик имеет право расторгнуть договор при не согласии дольщика с изменением цены договора в случаях предусмотренных частью третьей подпункта 4.4 пункта 4

Добавлено спустя 1 минута 23 секунды

как бы я хотел чтобы вы Grizzlick были правы .................

и что вам не нравится в пункте 6.3.2 ? он регулируется пунктом 4.4, а в 4.4 почему вы решили что индексируется весь объём квадратных метров, а не неоплаченная часть?

manchesterman:

Строчки : 1. Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит
доплате Дольщиком.

теперь понял что вы имеете в виду Действительно есть такое дело, и это стандартная норма любого договора долевого строительства (по крайней мере я других договоров не видел). Опять же это стандартные риски долевого строительства, и опять же надо их минимизировать: смотеть застройщика, его историю, были ли такие случае в прошлом у него..

либо покупать уже готовое

manchesterman, насколько я понимаю основные претензии к этому предложению договора:

4.4. ... Если фактическая стоимость Объекта будет выше указанной в настоящем договоре, то разница подлежит доплате Дольщиком. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены. ...

И тут вы правы, по окончании строительства будет перерасчёт, где цена может стать как выше расчетной (доплата) так и ниже (возврат). Но такая ситуация не только у нас, перерасчёт делают все застройщики - это одна из составляющих механизма долевого строительства.

manchesterman:

Вопрос: Зачем застройщику переживать и выкручиваться чтобы постараться выполнить строительство с фактической стоимостью меньше либо равно расчётной ?
Более того ябы на их месте покупал бы дороже бетон, окна и батареи с откатом себе любимому , мне же главное документально подтвердить что фактическая стоимось стала выше обоснованно ( показать накладные на стройматериалы). На сколько мне известно расчёт по строительным работам с генподрядчиком идёт согласно смет умноженные на коофициенты и выше они быть не могут, а вот материалы и оборудование процентуют исходя из фактической стоимости то есть по чём купил такую сумму и запроцентовал.
Тепреь вопрос: какой стимул у застройщика выдерживать расчётную стоимось ? прибыль он получает отдельно на отдельный счёт. А не хватит Вам на стройку прогнозных - доплатите ! По моему это выглядит именно так .

Применение более дорогих стройматериалов еще нужно обосновать - накладные это не обоснование. Да и такие фокусы обычно проходят только до первого письма в КГК и прокуратуру.

manchesterman:

просто у меня есть деньги на 100 проц. оплату ровно на квартиру и больше возможности доплачивать нет . а так хочется в этом доме жить..............

по поводу доплат соглашусь с Grizzlick - это скорее вопрос репутации застройщика, а не текста в договоре. Недобросовестному застройщику ничего не помешает выставить доп. соглашение.

manchesterman:

Здорово , молодцы Бамбу4а и Grizzlick . Таким спокойствием веет от Вас ! даже такое ощущение что Вы знаете что то чего не знают другие по инвест-систем. А у меня почему то так не выходит. Я привык принимать решение исходя из конкретных критериев. Но когда они расплывчаты решение принять непросто

Просто вы пока в основном указываете на недостатки системы долевого строительства жилья вцелом - расчетная цена, перерасчёт по окончании строительства. А эти недостатки присущи всем застройщикам и вы либо принимаете их и вступаете в долевое, либо не принимаете и покупаете уже готовое жилье.

manchesterman:

то есть я так понимаю вы поняли о чём я , вы это видели знали и не считаете это рискованным ?

действительно, я это видел, знал и принял. Сегодня есть время наверное более развёрнуто ответить откуда этот риск появляется и почему я его принимаю:

Года 4 назад административным путём пытались защитить интересы дольщиков и заставить застройщиков в договоре сразу прописывать окончательную стоимость объекта и не менять её после окончания строительства. С точки зрения дольщика всё супер, и настала пора справедливости и благоденствия. В реальной же жизни мы получили то, что за год весь рынок долевого строительства свернулся до нуля. Застройщики перешли на продажу только готовых квартир, объёмы продаж сократились, так как покупатьльская возможность у населения готовых квартир ниже чем в долевом строительстве, объёмы инвестиций в строительство уменьшились и так далее. В конце получили население без квартир, застройщики с недополученной прибылью, руководство страны с недовыполненным планом по строительству жилья.

Теперь чтобы понять причины происшедшего надо понять (хотя бы поверхностно) природу строительного бизнеса и долевого строительства в частности:

В идеале для застройщика продажа готовых квартир самый выгодный вариант. Меньше рисков, меньше головной боли, максимальная прибыль. В данной схеме есть как минимум 2 варианта:

1) Застройщик полностью строит дом с использованием только своих ресурсов. Какие есть в этом случае риски: с большего только один, что квартиры не продадутся и застройщик получит неликвиды на длительный срок. С другой стороны он получает всю прибыль монопольно и по максимуму, если конечно минимизурует основной риск. Главное на чём хочу заострить внимание, что в этом варианте - застройщик все риски и выгоды берёт только на себя.

2) Второй вариант, когда застройщик частично или полностью строит дом на заимствованные ресурсы (банки, инвестиционные фонды). В этом варианте имеем те же риски и выгоды, что и в первом варианте, только застройщик делит свои риски и выгоды с партнёрами (банки, инвестиционные фонды). Партнёры берут на себя риски, что ресурсы могут быть не возвращены, застройщик, что квартиры могут быть не проданы. По прибыли: застройщик получает прибыль от продажи квартир (но меньше чем в первом варианте), партнёры получают %-ты за время использования ресурсов.

Идеальная картина, работай не хочу только как говорил классик: "В капиталистическом мире главное не произвести (ресурсов и желающих предостаточно), а продать!". Застройщиков много, ресурсов в мире предостаточно, строительство домов можно увеличивать в геометрической прогрессии (предложение). Только покупательская способность населения (спрос) так быстро не растёт (если вообще растёт). Вот тут то и начинается конкурентная борьба за конечного покупателя. И на этом фоне появляется 3-ий вариант "Долевое строительство".

Опять же в идеале идея Долевого строительства - убрать из второго варианта инвесторов (лишнюю прослойку) и в качестве инвесторов (партнёров) использовать конечного потребителя. Плюсы этого варианта: застройщик заранее формирует спрос на свои квартиры, и таким путём минимизируя для себя риски убытков. Конечный потребитель получает/делит с застройщиком прибыль через уменьшенную стоимость квадратного метра. Но и так как в этом варианте дольщики вступают в партнёрские отношения с застройщиком, то и риски (возможное увелечение/уменьшение стоимости одного метра) они тоже делят с застройщиком.

Я это всё к чему. В бизнесе в долгосрочной перспективе работает только однин подход между партнёрами "Выйграл/Выйграл". Все остальные подходы "Проиграл/Выйграл", "Выйграл/Проиграл", "Проиграл/Проиграл" не работают.

manchesterman, если вы ищете застройщика, который предложит вам фиксированную стоимость (тоесть все риски возьмёт только на себя), то я буду первый кто предостережёт Вас от такого партнёрства. И на это есть как минимму 2 причины:

1) Такой партнёр может быть не профессионален. Он не профессионален в отношениях с Вами, и также он будет не профессионален с подрядчиками, администрацией и так далее. Вероятность успешного исхода вашего совместного бизнес проекта в такой ситуации стремится к нулю. Вы конечно думаете, что вы всё равно защищены договором, но в итоге вы получите недостроенный дом, долгие судебные разбирательства и вероятность, что таки дом достроят, но фиг его знает когда и на каких условиях. Оно Вам надо?

2) Такой партнёр заведомо знает, что дом не достроится. Готовится к этому, понимает как на этом навариться, а такие условия договора лишь замануха. С этим вариантом я думаю всё понятно и комментировать не стоит Последствия те же что и в первом случае.

Ну вот как то так для себя рассматриваю долевое как инвест проект, на котором с разной долей вероятности могу как заработать, так и потерять, либо выйти в ноль.