Illuzion, ознакомьтесь в ветке клуба папиццот с творчеством великого ВВ, а заодно поинтересуйтесь судьбой виртуальных ЖСПК "Моник" и "Типовик". На онлайнере каждый неофит готов открыть Америку
Illuzion, ознакомьтесь в ветке клуба папиццот с творчеством великого ВВ, а заодно поинтересуйтесь судьбой виртуальных ЖСПК "Моник" и "Типовик". На онлайнере каждый неофит готов открыть Америку
Anоnymоus:Illuzion, у земельного участка есть целевое назначение: для строительства и обслуживания одноквартирного (редко - сблокированного) жилого дома. Смену назначения на строительство многоквартирного никто не согласует. Построитесь без смены назначения - отправитесь на нары как организатор, дольщики лососнут тунца, дом отпишут многодетным. Медовые года закончились, увы.
Пожалуйста, уточните по какой статье?
Давайте рассмотрим с такой стороны - 6 человек покупают равные доли в доме. Можем по закону это сделать?
Пока мне кажется все законно.
Далее 6 человек принимают решение, что дом для 6х им маловат и идут подавать документы на расширение (реконструкцию). Пока вновь все законно.
По проекту расширили существующий дом. Мне кажется и тут закон не нарушен?
Тогда уточните, на какой ступени идет нарушение закона?
Anоnymоus, Я спрашиваю по той причине, если это действительно нарушит закон, то тогда да - в это не стоит даже суваться. А если это наверное запрещено - потому, что явно не разрешено - тогда может стоит подумать?
Я всегда говорил - надо брать понемного. Квартиру не 150 квадратов, а 80. Не кирпичный энергосберегающий дом в 5 этажей, а мапидовскую панельку в 16.
Что поставить на 0,5Га 2000 м.кв. и что поставить на 0,2Га 7000 м.кв. - разница же есть.
Illuzion:По проекту расширили существующий дом. Мне кажется и тут закон не нарушен?
Вам кажется. Чтобы согласовать проект шестиквартирного дома, нужно изменить целевое назначение участка.
Таких хитросделанных море в районе Волгоградской, теперь сети трещат, ни водопровод, ни канализация, ни электроснабжение не рассчитаны на то, что вместо избушки с пробкой на 3,5 кВт появятся 6 квартир по 10 кВт минимум. По нескольким домам в том районе вроде идут какие-то прокурорские проверки, чем дело кончится - непонятно.
Anоnymоus:По нескольким домам в том районе вроде идут какие-то прокурорские проверки
Только по многоэтажке. Да и то все закончилось тем, что сменилось пару архитекторов района с приближенными и все. Да и то - не из-за этого района,а из-за домов за библиотекой. Никто усадебные дома - тем более в 500 м.кв. - не трогает. Зря только людей пугаете.
Anоnymоus:Illuzion, ознакомьтесь в ветке клуба папиццот с творчеством великого ВВ, а заодно поинтересуйтесь судьбой виртуальных ЖСПК "Моник" и "Типовик". На онлайнере каждый неофит готов открыть Америку
Интересно, то же самое говорили Илону Маску когда он захотел создать электромобиль? Мол посмотри на творчество великого GM. Не открывай Америку.
Обидно когда люди умеют только критиковать и говорить что ничего не получится, а не помогать решить вопрос.
Illuzion, сто раз уже писалось, что для выделения из одноквартирного жилого дома отдельных квартир (одноквартирный жилой дом → блокированный (многоквартирный) жилой дом) необходимо поменять целевое назначение земельного участка. Это сейчас так, когда КГК и прокуратура за такие схемы взялись. Время уже прошло, когда можно было выделять квартиры без изменения целевого назначения земельного участка (закрывали глаза).
Иметь в собственности долю в жилом доме - удовольствие еще то. Изучайте матчасть по этому вопросу сами - в интернете есть статьи по теме.
Нигде и никогда исполкомы не давали разрешение на реконструкцию хибары в дворец автоматически - в лучшем случае - на проектно-изыскательские работы, а там - посмотрим
Далее - отказ в согласовании проекта по причине наличия в нем "признаков многоквартирности"
Да, сейчас законодательство не предусматривает понятия "эскизный проект" - нет такого с 1.04.2014 г.
офлайн
Неизвестный кот
Member
|
|
135 |
11 лет на сайте Город:
|
еслиб так можно было с удовольствеем вписался бы, а так люди имеючи дом в 200 квадратов(полностью вся площадь дома) и проживающих там 9 человек еле разрешение на расширения получили
Illuzion:получить тех условия на электроснабжение в 45 кВ.
ни один минский РЭС вам не выдаст столько. Максимум 15 кВ разрешат и то под большим вопросом.
И так. Потратил 3 недели на разъяснение законодательства, консультацию с администрацией района, КГК, архитектором района и юристом просматривающим документы перед вынесением решения.
Начнем с главного чем пугают: Гос контроль не будет вмешиваться и не придет с проверкой если несколько человек в равных долях в частном порядке ДЛЯ СЕБЯ построят дом. Финансовых нарушений и махинаций в этом не усматривают!
Так-же обсуждал схему с архитектором и юристом одного из районов. Пришли к следующим результатом:
6 дольщиков на дом - это многовато (хоть и не запрещено законом), но район будет вставлять палки в колеса, так-как их за это дрючат. Максимально проходимый без проблем вариант 4 дольщика. Что для этого надо сделать:
1. Найти участок с домом (или без) с общим назначением "Земельный участок для размещения объектов
усадебной застройки" и (если уже стоит дом) с местным целевым назначением "Для обслуживания жилого дома". 90% участков со старыми частными домами имеют именно такое назначение.
Пример, недавно продавался участок с домом:
Такое назначение позволяет строить блокированный дом (если сносить старый) либо реконструировать имеющийся в двухквартирный. Это дает возможность изначально получить тех условия на электричества в двойном размере. По практике сейчас дают ~15кв на квартиру, но если поговорить о установках электро плит и т.д., то можно выбить еще пару киловатт. Много в этом вопросе зависит от конкретного участка (2 фазы идет или 3, какая нагрузка существует и т.п.). В общей сложности вначале можно суммарно получить тех условия на 30-35 кв. т.е. ~8кв на семью.
2. Решить какой дом собираемся строить. Начертить его предполагаемую планировку с размерами.
3. Выкупить старый дом на участке в долях. Подписать договор с согласием всех дольщиков на реконструкцию старого дома (либо снос с последующим возведением нового), расписав в договоре (даже лучше зарисовав на планировке) кому какой участок в новом доме будет принадлежать, порядок финансирования строительства и т.д.
4. Нотариально заверить доверенность на одного человека, который сможет представлять интересы всех дольщиков при административных процедурах по получению разрешения на строительство(реконструкцию) и ввод дома в эксплуатацию.
5. Получить разрешение на проектирование и строительство (выдается одно разрешение).
6. Разработать проект (может быть разработан и ранее) только потом надо будет вписать, что он сделан на основании решения полученного в пункте 5. Для того, что бы ни кто не мог придраться проект делается в свободном стиле, т.е. без внутренних стен (кроме санузлов) - как квартиры студии с выделением функциональных зон.
7. Согласовать проект с архитектором района.
8. Приступить к строительству и одновременно получать тех условия на электричество.
9. Ввести дом в эксплуатацию.
10. Оформить права собственности на квартиры с выделением долей согласно подписанного ранее договора.
10.1. (По желанию) Изменить права собственности на землю, согласно долей в доме.
11. После всех замеров и оформления прав,отделяем функциональные зоны стенами (т.е. строим межкомнатные перегородки, если кому надо ).
12. Составить акты разграничения и дополнительно устанавливаем индивидуальные счетчики (на воду, электричество).
В конечном итоге получаем 2х - этажный дом состоящий из двух половин с двумя отдельными входами. т.е. по этажу в блоке на семью.
Все законно и вполне осуществимо.
Так же за это время, изучал рынок.
Средняя стоимость ветхого одноэтажного дома площадью 100-150м.кв. на участке ~5 соток - 60 000 у.е.
Такие дома можно проводить через реконструкцию - расширение площади первого этажа (до 50% проходит без проблем) и надстройка второго этажа. Как раз то, что нам надо. Кстати если попадем с участком в определенный район, то проблем с согласованием такой реконструкции не будет . Но займет месяц (. Как мне рассказали, причина в том, что боятся, ведь если решение принято очень быстро, исполнителя могут заподозрить в заинтересованности. Вот такой бред.
Реконструкция (читать, строительство нового дома на месте старого) площадью 320-330 м.кв. с подведением (обновлением) коммуникаций без отделки будет стоить около 50 000 у.е.
Итого: (60000 + 50000)/4 = 27500 (Из-за уменьшения числа дольщиков стоимость строительства слегка возросла).
Это средняя цена, но для каждого, она может оказаться разной - ведь кто-то может захотеть поставить 2х камерные стеклопакеты, а кто-то 3х камерные в своей части дома и т.д.
Вопрос проверен, обсужден со всеми заинтересованными инстанциями.
Illuzion,
1. Найти участок с домом (или без) с общим назначением "Земельный участок для размещения объектов усадебной застройки" и (если уже стоит дом) с местным целевым назначением "Для обслуживания жилого дома".
...
Такое назначение позволяет строить блокированный дом (если сносить старый) либо реконструировать имеющийся в двухквартирный.
Нет, т.к.
1) обслуживание жилого дома не включает его строительство
2) реконструкция - это один из видов строительства
Это дает возможность изначально получить тех условия на электричества в двойном размере. По практике сейчас дают ~15кв на квартиру
Нет. Обращайтесь в электросети за разъяснениями в письменной форме
5. Получить разрешение на проектирование и строительство (выдается одно разрешение).
Как указывалось выше - не всегда
10. Оформить права собственности на квартиры с выделением долей согласно подписанного ранее договора.
Нет и еще раз - нет
10.1. (По желанию) Изменить права собственности на землю, согласно долей в доме.
Нет.
Начинать надо с беседы с чиновниками, которые:
1) читали Закон "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности"
2) хотя бы слышали о существовании Кодекса о земле
3) понимают, что такое градостроительные регламенты
4) не удивляются тому, что существуют ограничения на строительство усадебных жилых домов.
Найти таких чиновников непросто
RET_FRAN:Нет, т.к.
1) обслуживание жилого дома не включает его строительство
2) реконструкция - это один из видов строительства
"Земельный участок для размещения объектов усадебной застройки" - а вот это позволяет и строительство и реконструкцию.
RET_FRAN:10. Оформить права собственности на квартиры с выделением долей согласно подписанного ранее договора.
Нет и еще раз - нет
Да и еще раз - да. В блокированном доме оформляются не права собственности на дом, а права собственности на квартиру №1 и на квартиру №2 по отдельности.
RET_FRAN:не удивляются тому, что существуют ограничения на строительство усадебных жилых домов.
Не вижу в нашем случае ограничений. Блокированный дом (2х квартирный) проходит под понятие усаденой жилой застройки. Это даже в определении прописано.
Если честно, не совсем понимаю, почему вы все равно пытаетесь сказать, что все не так и все неправы.
Зачем искать каких-то чиновников заучек, если я собственно три недели обхаживал людей, которые и будут принимать решения?
Того, кто выдаст решение на проектирование и строительство (одно решение).Это не какие-то неуловимые чиновники, а вполне реальные районные Архитектор (который поручает отделу подготовить документы для решения и собственно будет это контролирует) и Юрист (который проверяет эти документы). Собственно этот же Архитектор потом и проект согласует.
В кадастровом агенстве ( там где будут регистрировать права собственности), тоже не видят ничего крамольного в регистрации квартиры на двух собственников.
Зачем еще кого-то искать со стороны, если опрошены все исполнители и контролеры?
Illuzion,
В блокированном доме оформляются не права собственности на дом, а права собственности на квартиру №1 и на квартиру №2 по отдельности.
Для строительства блокированного жилого дома необходимо иметь соответствующее целевое назначение земельного участка.
А иначе можно там и многоквартирный жилой дом построить
Зачем искать каких-то чиновников заучек, если я собственно три недели обхаживал людей, которые и будут принимать решения?
Лично я общался со многими чиновниками от архитектуры, которые не соответствовали указанным выше 4 требованиям, хотя и принимали разные решения. В каких местах - писать не буду
Сейчас не те времена - в те места они не жалеют попадать
Illuzion, Спасибо за проделанную титаническую работу и отчет. Смущает только вот что:
Illuzion:Блокированный дом (2х квартирный) проходит под понятие усаденой жилой застройки.
4 дольщика строят двухквартирный дом. А потом еще квартиры делят пополам? Вот этот момент как-то ускользнул из алгоритма.
Нет
RET_FRAN:Для строительства блокированного жилого дома необходимо иметь соответствующее целевое назначение земельного участка.
А иначе можно там и многоквартирный жилой дом построить
"Земельный участок для размещения объектов усадебной застройки" - это целевое назначение подразумевает в частности и строительство блокированного дома из 2х квартир.
Привожу ниже расшифровку назначение "Земельный участок для размещения объектов усадебной застройки":
Земельный участок для размещения объектов усадебной застройки (строительства и обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним квартиры в блокированном жилом доме)
Согласно ТКП 45-3.01-117-2008 :
3.7 усадебный жилой дом (жилой дом усадебного типа): Малоэтажный одноквартирный либо двухквартирный отдельно стоящий жилой дом, входы в квартиры которого организованы непосредственно с приквартирного участка.
Anоnymоus:4 дольщика строят двухквартирный дом. А потом еще квартиры делят пополам? Вот этот момент как-то ускользнул из алгоритма
Illuzion:10. Оформить права собственности на квартиры с выделением долей согласно подписанного ранее договора.
Я предлагаю изначально разделить квартиру в долях не выделяя новых квартир. 1й получает площадь на первом этаже, 2й на втором.
Я встречал много проектов, где лестница идет вдоль общей стены дуплекса, и первый этаж полностью изолирован от второго, кроме прихожей.
Появилось объявление о продаже квартир в блокированном доме. Дом 3х этажный, на каждом этаже по две квартиры. Съездили посмотрели мансардную квартиру. Вроде все понравилось, за 57 метро просят 26500$. Смутило только, что коммунальные платежи будут общие и делиться на эти 6 квартир в одном доме. Как это вообще? Законно ли такое строительство вообще?
офлайн
Неизвестный кот
Senior Member
|
|
41486 |
16 лет на сайте Город:
|
Осуществить можно. Прецеденты такого строительства в Минске есть. Но потенциально получите кучу проблем. Вплоть до изъятия земельного участка за нецелевое использование. В общем как повезет.
Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (ред. от 18.07.2016)
Статья 65. Обязанности собственников, пользователей при эксплуатации объекта строительства
1. Собственники, пользователи объекта строительства обязаны эксплуатировать объект строительства в соответствии с требованиями законодательства, а также целевым и функциональным его назначением.
офлайн
КляйненЕнотен
Senior Member
|
|
26798 |
20 лет на сайте Город:
|
Illuzion:Давайте рассмотрим с такой стороны - 6 человек покупают равные доли в доме. Можем по закону это сделать?Пока мне кажется все законно. Далее 6 человек принимают решение, что дом для 6х им маловат и идут подавать документы на расширение (реконструкцию). Пока вновь все законно.
Ну, давайте рассмотрим.
Приобрели. Подали документы. Вам отказали, Ваши действия?
Далее, из 5-ти человек, один, а то и два отваливаются, так как их поглощает финансовая жопа неожиданно подкравшегося песца, Ваши действия?
Illuzion:Собирается 6 человек.Покупается обветшалый дом в Минске с участком (дом + участок 4 сотки стоит ~60000 - 80000 у.е.) в равных долях.Обязательно заключается договор о намерениях с точным описанием того, кто что хочет (кому квартира на первом этаже, кому на втором и тд).Разрабатывается проект с учетом возможности в последующем выделить в построенном доме 6 квартир (изначально, просто изолированных блоков помещений). Предположительно 2 этажа по 6 квартир на каждом этаже, площадью каждой квартиры 80 м.кв.
Исходя из допустимых минимальных расстояний до построек и границ участка, дом реконструировать скорее всего позволят в границах существующего фундамента. А халупу с пятном застройки более 80-и кв. метров вряд ли удастся найти.
Illuzion:Предположительно 2 этажа по 6 квартир на каждом этаже
Если важна Вам звукоизоляция, тогда перекрытие придётся делать бетонным, но ут вылезает аспект возможности работы на участке тяжёлой техники.
У теперь самое утопичное
Illuzion:1. необходимо искать участок с центральной канализацией. (Иначе будет тяжело решить проблему с местной канализацией)
Illuzion:обветшалый дом в Минске с участком (дом + участок 4 сотки стоит ~60000 - 80000 у.е.)
Для начала, можете сами без собутыльников компаньонов найти место предполагаемого плацдарма для будущей стройки.
Illuzion:Я бы с удовольствием поучаствовал.
Так уперад, найдите хотя бы место с конкретным участком
Illuzion:Есть несколько минусов.1. необходимо искать участок с центральной канализацией. (Иначе будет тяжело решить проблему с местной канализацией)2. на участок должна быть возможность получить тех условия на электроснабжение в 45 кВ.
Вы ещё про газ забыли
Illuzion:По практике сейчас дают ~15кв на квартиру, но если поговорить о установках электро плит и т.д., то можно выбить еще пару киловатт. Много в этом вопросе зависит от конкретного участка (2 фазы идет или 3, какая нагрузка существует и т.п.). В общей сложности вначале можно суммарно получить тех условия на 30-35 кв. т.е. ~8кв на семью.
Гладко а бумаге, да забыли про овраги. РЭС выдаёт ТУ исходя из состояний уже имеющихся сетей.
Illuzion:Уважаемый, RET_FRAN, как я понимаю, вы большой знаток в этой сфере. Если это так, то почему бы вам, наоборот, не запугивать и не кричать, что ничего не получится (мы все умрем), а сказать: "Блин, а ведь действительно, это нуждающиеся семьи, которые, сейчас, вчетвером ютятся в однушке, смогут позволить себе просторное (заметьте, не шикарное), достойное жилье, без кабального обременения на 40 лет. Надо бы им помочь и поискать, как это лучше реализовать". Я думаю, даже если Вы не хотите работать
А почему бы Вам не начать самому с себя и не сделать хотя бы дилетантскую планировку дома и посчитать смету, при условии что с законом нет проблем. А так же рассчитать строки строительства.
Illuzion:Совместное строительство жилого дома в долях за 320 у.е. за квадрат. Собирается 6 человек.
Это если каждый из этих 6-ти будет вкалывать на стройке по 8 часов минимум?
Обслуживают этот дом жильцы, а вдруг кто-то не захочет, что делать? Кто будет "мыть общую" лестницу? Кто будет платить за ремонт той же крыши, водопровода, плитки во дворе? Куча нюансов, даже пол в своей доле поменять/положить - вопросы будут.
Один счетчик воды Света и газа на весь дом. Каждый месяц договаривайся, Это пипец. Как в комунне жить надо
RET_FRAN:Обслуживают этот дом жильцы, а вдруг кто-то не захочет, что делать? Кто будет "мыть общую" лестницу? Кто будет платить за ремонт той же крыши, водопровода, плитки во дворе? Куча нюансов, даже пол в своей доле поменять/положить - вопросы будут.
Один счетчик воды Света и газа на весь дом. Каждый месяц договаривайся, Это пипец. Как в комунне жить надо
дом что на фото - по ул. Холмогорская.
с судебными проблемами
Illuzion,
Есть довольно любопытный проект.
Совместное строительство жилого дома в долях за 320 у.е. за квадрат.