Жилой квартал "Магистр" в городе Минске

Десять наивных вопросов о товариществах собственников. Председателем лучше выбрать соседа, а отчисления на капремонт хранить в банке После публикации посыпались вопросы от тех, кому предстоит в будущем столкнуться с этой сферой ЖКХ, ведь до 2015 года жильцы почти всех многоквартирных домов должны будут объединиться и организовать такие товарищества. А вопросов …..? С другой стороны, свои претензии нам высказали те товарищества собственников, в которых работа поставлена. Сегодня, возвращаясь к этой теме, мы решили ответить на самые типичные вопросы, принимая во внимание опыт, накопленный двумя товариществами собственников в Минске - ТС «Бурдейного, 37» (дом на 200 квартир) и ТС «Очаг» на Логойском тракте, 19/4 (дом на 155 квартир).
1. Можно ли создать ТС без согласия жильцов? Можно. С 2003 года, согласно постановлению правительства, новые дома долевого строительства, а также реконструируемые и капитально ремонтируемые дома запрещено вводить в эксплуатацию без создания товарищества собственников. Получается, что жильцов никто не спрашивает. Организацию регистрирует застройщик дома до ввода дома в эксплуатацию, и каждый собственник квартиры в доме автоматически становится членом товарищества.
2. Сколько квартир должно быть в доме, чтобы создать ТС? Количество квартир значения не имеет, важно, какую площадь они занимают, так как расходы формируются в соответствии с занимаемой площадью квартир. Сами себя обслужить могут товарищества с общей площадью квартир от 9 - 10 тысяч квадратных метров.
3. Сколько домов может быть в одном товариществе? Один. Но можно создать Ассоциаию жилых домов. Правда, чтобы присоединить второй дом, надо собирать собрание жильцов двух домов, переделывать устав. Сделать это сложно хотя бы потому, что найти подходящее помещение для собрания, скажем, в 600 человек непросто.
4. Какие права имеют члены товарищества? Не реже одного раза в год члены ТС утверждают смету расходов-доходов на год (полгода). Товарищества со своим штатом специалистов, не получающие дотаций, сами определяют, отчислять ли деньги на капремонт, в каком размере, как беречь эти деньги от инфляции (открыть депозит, покупать валюту, драгметаллы дня хранения в банке и т.д.). Также члены ТС решают, получать ли дотации из бюджета, предусмотренные законодательством на покрытие убытков, или хозяйствовать на принципах себестоимости и самоокупаемости. Жильцы сами определяют, сколько раз должна производиться влажная уборка подъездов, критерии чистоты и уюта (зеркала, ковры, цветы, картины и т.д.), а также решают, сдавать ли в аренду имеющиеся дополнительные площади и на что расходовать средства от аренды.
5. Кого выбирать председателем ТС? Чаще всего застройщик на первом же собрании жильцов предлагает им своего человека в председатели. Право жильцов - согласиться с представленной кандидатурой или нет. Как показывает практика, председателя (или управляющего домом) выбрать лучше все же из жильцов дома. Председатель ТС - это такая же должность, как и начальник ЖЭС, только с другим объемом работы. Причем, эта должность требует знать основы законодательства, делопроизводства, бухучета и обладать организаторскими способностями. Например, председатель ТС «Бурдейного, 37» Ирина ПЛАВСКАЯ по образованию инженер-электрик, работала прежде на заводе холодильников. Ирина считает, что все в товариществе собственников зависит от тех людей, которые управляют домом. - Здесь, в своем доме, я всегда на месте, - говорит она. - С одной стороны хорошо, с другой - тяжело. ЖЭС - государственное учреждение, к директору ЖЭСа у людей серьезнее отношение, чем к председателю собственного товарищества - здесь вроде все свои. Можно прийти в выходной день, попросить выдать справку или устранить какую-либо проблему, и я иду на работу.
6. Кто платит зарплату председателю ТС? Зарплата председателя, бухгалтера, дворника, паспортиста и других специалистов товарищества собственников включена в статью «техобслуживание». Размеры зарплат устанавливаются согласно тарифной сетке ЖКХ. А вот платить ли председателю и остальным работникам ТС дополнительные вознаграждения, члены товарищества решают сами. Это обсуждается и утверждается один раз в год (полгода) общим собранием или письменным голосованием членов товарищества.
7. Кто будет делать капремонт? В отличие от дома, который обслуживается в ЖЭСе и капитально ремонтируется ЖРЭО, товарищество может объявить тендер на проведение капремонта, взять кредит в банке на 10 - 15 лет и собирать эти 10 - 15 лет деньги с жильцов, которые уже живут в отремонтированном доме. Правда, это только теория, практического опыта в Беларуси пока нет.
8. Чьи жировки «жирнее»? По официальной статистике в ноябре 2014 года (начало отопительного сезона) стоимость коммунальных услуг за 2-комнатную квартиру площадью 48 кв. метров с тремя проживающими составила в среднем 301 тысячу рублей, за 3-комнатную площадью 69 квадратов с четырьмя проживающими - 341 тысячу рублей. В товариществе на Логойском тракте за квартиры такой же площади в ноябре платили 150 и 167 тысяч, в товариществе на Бурдейного - 162 и 182 тысячи рублей. Меньше в товариществах получается за счет режима энергосбережения, а также за счет повсеместной установки приборов учета (воды, тепла, газа, электроэнергии). Кроме того, в ТС на Логойском тракте оплата за квартиру не зависит от количества прописанных в ней жильцов, отчисления на капремонт не производятся - так решили члены товарищества.
9. Что лучше - ЖЭС или ТС? Как считают председатели товариществ, в ТС намного легче вести работу с людьми. Никто не бьет зеркала в подъездах, никто не портит лифты, т.е. люди осознают, что это их собственность. В ЖЭСовском доме такого подхода к своему дому нет. Но если дому 30 - 35 лет, лучше дождаться капремонта и только после него создавать ТС.
10. Имеют ли право жильцы ТС распоряжаться двором? Товарищество само обслуживает свой двор - косит траву, убирает листья и снег, устраивает альпийские горки и ремонтирует детскую площадку, а огородить эту территорию права не имеет. Это нелогично, но таков закон. А вот установить видеонаблюдение за двором, организовать службу консьержей - пожалуйста.