Проблемы с определением терминов «Общее имущество» и «Придомовая территория»
(анализ законодательства)
В п. 33 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 № 428-З (далее – ЖК) содержится определение следующего термина: «Общее имущество – …а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения). Из данного определения следует, что к общему имуществу относятся только объекты, удовлетворяющие одновременно (союз «и») двум условиям:
1) расположенные на придомовой территории;
2) предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Соответственно, объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), но расположенные за пределами придомовой территории, общим имуществом не являются.
Возникает вопрос: каков правовой статус такого имущества? Кто является его собственником?
2. В п. 48 ст. 1 ЖК содержится определение следующего термина: «Придомовая территория – земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома».
Из данного определения следует, что придомовая территория – это «земельный участок». Согласно абз. 18 ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о земле № 425-З от 23.07.2008 (далее – КоЗ) «земельный участок – часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями)». При этом в соответствии с ч. 1 ст. 20 КоЗ «Земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования».
На практике в большинстве случаев (особенно в старой застройке) граница земельного участка, предназначенного для строительства и обслуживания жилого дома, проходит по отмостке жилого дома. При этом земельный участок, предназначенный только для обслуживания жилого дома (часть «придомовой территории») не создавался и не регистрировался. Соответственно, все «элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома», располагаются за пределами указанного земельного участка, т.е. за пределами «придомовой территории» и, соответственно, общим имуществом не являются.
3. Принципиальным отличием понятия «Совместное домовладение» в п. 53 ст. 1 ЖК от аналогичного понятия, определенного в абз. 2 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (ранее распространявшегося и на отношения собственности совместного домовладения в жилищном фонде) является то, что оно в настоящее время не представляет собой правоотношения собственников жилых и (или) нежилых помещений группы жилых домов, расположенных на одном земельном участке – каждый жилой дом должен иметь собственную придомовую территорию. Согласно абз. 23 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 22.03.1999 № 248-З подобный земельный участок мог отводиться для строительства и обслуживания как одного жилого дома, так и нескольких.
4. Согласно п. 14 Санитарных норм, правил и гигиенических нормативов «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденных Постановлением Министерства здравоохранения Республики Беларусь от 20.08.2015 № 95 «На территории, прилегающей к жилому дому (группе жилых домов) должны быть оборудованы детские игровые площадки, площадки для занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности, установлены скамейки для отдыха в соответствии с ТНПА». Соответственно:
1) «детские игровые площадки, площадки для занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности, скамейки для отдыха» должны располагаться на «территории, прилегающей к жилому дому», а не на «придомовой территории»;
2) указанные объекты могут располагаться на территории, прилегающей к «группе жилых домов».
Возникает вопрос: в чей собственности находится имущество, расположенное на «детских игровых площадках, площадках для занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности», а также «скамейки для отдыха» в случаях, когда:
1) граница земельного участка, предназначенного для строительства и обслуживания жилого дома, проходит по отмостке жилого дома;
2) указанные объекты располагаются на территории, прилегающей к группе жилых домов.
К «общему имуществу» такое имущество не относится. Кто является его собственником?
5. Следует отметить, что содержание термина «общее имущество» в абз. 3 ст. 1 Закона «О совместном домовладении» более широкое, чем определение аналогичного термина в п. 33 ст. 1 ЖК: к общему имуществу относятся не только объекты, расположенные на «придомовой территории», но и «элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания».
6. Имеются вопросы по отнесению «придомовой территории» к конкретному виду земель (ст. 7 КоЗ).
К землям общего пользования населенных пунктов относятся земли, занятые улицами, проспектами, площадями, проездами, набережными, бульварами, скверами, парками и другими общественными местами (абз. 11 ст. 7 КоЗ). Земли под застройкой представляют собой земли, занятые капитальными строениями (зданиями, сооружениями), а также земли, прилегающие к этим объектам и используемые для их обслуживания (абз. 12 ст. 7 КоЗ).
Логично предположить, что «придомовая территория» относится к «землям под застройкой». Однако, согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-З (далее – ГК) граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в собственности Республики Беларусь, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законодательством. Если земельный участок не огорожен либо его землепользователь иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через этот участок, если это не причиняет ущерба или беспокойства землепользователю (п. 2 ст. 263 ГК).
Исходя из норм ст. 263 ГК можно сделать следующий вывод. Если часть земельного участка («придомовой территории»), занимают тротуары, автомобильные парковки, детские игровые площадки, площадки для занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности, скамейки для отдыха и другие общественные места, не закрытые для общего пользования, то указанные территории можно отнести к землям общего пользования населенных пунктов.
7. Согласно абз. 19 ст. 1 КоЗ землепользование (использование земельных участков) – хозяйственная и иная деятельность, в процессе которой используются полезные свойства земель, земельных участков и (или) оказывается воздействие на землю. При пользовании имуществом, расположенным на придомовой территории жилых домов осуществляется «иная деятельность, в процессе которой используются полезные свойства земель… и (или) оказывается воздействие на землю», т.е. осуществляется землепользование. Используют земельные участки землепользователи – лица, осуществляющие хозяйственную и иную деятельность на земельных участках, находящихся в… постоянном или временном пользовании (абз. 20 ст. 1 КоЗ).
Между тем, участники совместного домовладения не являются землепользователями участков «придомовой территории», расположенных за пределами ее границ (границ земельного участка) и правом землепользования в отношении данных территорий не обладают.
Следует отметить, что в содержание определение термина «общее имущество», содержащимся в абз. 3 ст. 1 Закона «О совместном домовладении», входит «право землепользования». Согласно п. 33 ст. 1 ЖК право землепользования из состава общего имущества исключено.
