Ответить
  • Chamfort Senior MemberАвтор темы
    офлайн
    Chamfort Senior Member Автор темы

    6453

    18 лет на сайте
    пользователь #39789

    Профиль
    Написать сообщение

    6453
    # 17 июня 2009 17:34

    Предлаю обсудить юридические ньюансы при самостоятельном совершении сделки купли-продажи квартиры и через агенство.

    - продавец должен пойти в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и взять выписку о том, что нет никаких запретов на осуществление сделок с квартирой (делают 2-3 дня);

    - эта выписка заверяется у нотариуса (5 минут, бесплатно);

    - продавец разруливает свои дела с налоговой (2-3 дня). Документ предоставляется нотариусу при заключении договора;

    - покупатель вместе с продавцом едут в психдиспансер и получают справку о том, что продавец не состоит на учете (то есть дееспособен и имеет право совершать сделку) (5 минут, бесплатно);

    - покупатель и продавец получают в ЖЭСе выписку лицевого счета квартиры (чтобы быть уверенным в том, что в квартире не прописаны, например, зеки или несовершеннолетние) (5 минут, бесплатно);

    - необходимо согласие супруга или других родственников (общая собственность), если такие имеются;

    Больше от покупателя не требуется ничего. В поездках с продавцом он участвует для того, чтобы быть уверенным в том, что справки действительно выдаются, а не подделаны.

    - к нотарису подписывать договор купли в продажи и с договором в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» за техю паспортом
    Какие справки обязательны для совершения сделки и ее регистрации? Какие дополнительные справки и как может добыть покупатель, чтобы минимизирвоать риски?

    Итак, с квартирой Вы уже определились, с ценой договорились. Что же дальше?
    Самый главный документ при покупке квартиры – это договор купли-продажи квартиры. Именно в нем прописываются все обязанности сторон. Составляется этот документ – у нотариуса, в любой нотариальной конторе. К нему (нотариусу) вам и следует направиться в первую очередь.

    Отмечаем, что все консультации у нотариуса – совершенно бесплатные, чем вы с продавцом (покупателем) можете активно пользоваться.

    От продавца потребуется справка из БТИ что нет запрета на продажу квартиры, справка с РКЦ о том, что в квартире никто больше не прописан и нет долгов по коммунальным платежам, справка на дееспособность (см. «Для того, чтобы совершить сделку по покупке недвижимости следует»).

    От покупателя – только паспорт. Ну и деньги надо договориться когда отдавать - сразу, при покупке, или в течение определенного времени. Об этом нотариус все рассказывает.

    Допустим, вы покупаете квартиру в кредит. У нас в Беларуси действует очень интересный порядок получения кредита на покупку квартиры – сначала составляешь договор купли-продажи, в котором указываешь, что покупаешь квартиру в кредит, и обязуешься перечислить деньги на такой-то номер счета продавца (нотариус все прекрасно знает) и только потом с этим договором, зарегистрированным в БТИ, едешь в банк получать кредит.

    Оформление и расторжение договора стоит не много. Однако надо быть уверенным, что получишь кредит в банке, в сумме кредита, поручителях (какие документы нужны для получения кредита напишу в следующей статье) и заранее посетить банк чтобы они сообщили сумму кредита которую могут дать (надо знать свою среднюю зарплату за последние 3 месяца и зарплату поручителей).

    Когда вы посетили нотариуса, нужно разобраться с банком, узнать сколько денег вам выдадут в кредит. Потом можно договорить о внесении задатка, на случай если кто-то откажется от сделки, то часть задатка может отойти стороне, которая не была зачинщиком разрыва договора. Потом этот документ нужно нотариально заверить.

    Итак, вы договорились о внесении задатка в 500$ на условии, что вы заплачу всю сумму в течение 2х месяцев, а продавец не будет продавать квартиру другим покупателям. Договор составили в 2х экземплярах. Тот, что вы писали – забирает продавец. Тот, что писал продавец – остаётся вам.
    Суммы надо указывать в белорусских рублях. Расчет в долларах может стать причиной признания сделки недействительной. Продавец может попросил переписать номера купюр на всякий случай. Это следует сделать.

    После этого, вы едете в банк и узнаёте какие документы нужны для получения кредита и сумму, на которую вы можете рассчитывать.

    Далее, вы с продавцом едете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи квартиры. По нему, вы должны будете в течение двух месяцев с момента передачи задатка оплатить всю сумму (наличные + перевести кредит на счет продавца). А продавец в этот день должен был освободить квартиру.

    Имея договор купли-продажи квартиры вы можете начинать заниматься получением кредита. Продавцу остаётся просто ждать деньги.

    Можно ли обойтись без агента при продаже или покупке квартиры?

    Постановление СМ РБ № 406 от 27.03.2006 года и утвержденное этим постановлением

    УТВЕРЖДЕНО
    Постановление
    Совета Министров
    Республики Беларусь
    27.03.2006 № 406

    ПОЛОЖЕНИЕ
    о порядке представления коммерческим организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность, информации государственными органами и
    иными организациями об объектах недвижимости, о правах на них,
    юридических и физических лицах - сторонах сделки, в отношении
    которой осуществляется риэлтерская деятельность

    1. Настоящим Положением определяется порядок представления
    коммерческим организациям, осуществляющим риэлтерскую деятельность
    (далее - риэлтерские организации), информации об объектах
    недвижимости, о правах на них, юридических и физических лицах -
    сторонах сделки, в отношении которой осуществляется риэлтерская
    деятельность (далее - информация, необходимая для оказания
    риэлтерских услуг).
    Риэлтерским организациям не представляются сведения,
    составляющие служебную, коммерческую тайну, государственные секреты,
    иная информация, представление которой ограничено или запрещено
    законодательством.
    2. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    представляется риэлтерским организациям государственными органами и
    иными организациями согласно приложению.
    3. Государственные органы представляют беспрепятственно
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг, на основании письменного заявления риэлтерской
    организации с приложением при необходимости документа,
    подтверждающего внесение платы за представление информации, если
    такая плата предусмотрена законодательством, а также доверенности
    (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской организации.
    4. Представление риэлтерской организации организацией по
    государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и
    сделок с ним информации, необходимой для оказания риэлтерских услуг,
    осуществляется в соответствии с договором между указанными
    организациями, порядок заключения и содержание которого
    устанавливаются Министерством юстиции и Комитетом по земельным
    ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики
    Беларусь.
    Иные организации, указанные в приложении к настоящему
    Положению, представляют риэлтерской организации информацию,
    необходимую для оказания риэлтерских услуг, в соответствии с
    договором, заключенным между этими организациями, на основании
    доверенности (копии), выданной потребителем услуг риэлтерской
    организации.
    5. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг, в
    письменном виде передается государственными органами и иными
    организациями в установленном в этих органах, организациях порядке
    специалисту по риэлтерской деятельности риэлтерской организации либо
    направляется по почте этой организации.
    При получении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, в государственных органах и иных организациях специалист по
    риэлтерской деятельности обязан предъявить документ, удостоверяющий
    личность, и документ, выданный руководителем риэлтерской организации
    (лицом, исполняющим его обязанности) и подтверждающий его
    полномочия, а также доверенность (копию), выданную потребителем
    услуг риэлтерской организации.
    6. Информация, необходимая для оказания риэлтерских услуг,
    полученная в соответствии с настоящим Положением, должна
    использоваться исключительно в целях оказания риэлтерских услуг.
    7. Риэлтерская организация регистрирует письменные заявления о
    представлении информации, необходимой для оказания риэлтерских
    услуг, и полученную от государственных органов и иных организаций
    информацию в пронумерованном и прошнурованном, скрепленном печатью
    риэлтерской организации журнале исходящих и входящих документов.

    Приложение
    к Положению о порядке
    представления коммерческим
    организациям, осуществляющим
    риэлтерскую деятельность,
    информации государственными
    органами и иными организациями
    об объектах недвижимости, о
    правах на них, юридических и
    физических лицах - сторонах
    сделки, в отношении которой
    осуществляется риэлтерская
    деятельность

    ПЕРЕЧЕНЬ
    государственных органов и иных организаций, представляющих
    риэлтерским организациям информацию, необходимую для оказания
    риэлтерских услуг

    ---------------------------------T----------------------------------
    Наименование государственного ¦ Представляемая информация
    органа, иной организации ¦ (сведения)
    ---------------------------------+----------------------------------

    1. Министерство юстиции из Единого государственного
    регистра юридических лиц и
    индивидуальных предпринимателей

    нотариальные конторы о совершенных нотариальных
    действиях в отношении физических
    и юридических лиц, от имени, на
    имя, по поручению либо в
    отношении которых были совершены
    такие действия

    2. Министерство по налогам и
    сборам

    инспекции об уплате подоходного, земельного
    налога и налога на недвижимость

    3. Министерство внутренних дел

    Департамент исполнения об отбывании наказания лиц,
    наказаний имеющих права в отношении объекта
    недвижимости

    4. Местные исполнительные и
    распорядительные органы

    управления внутренних дел о прописке (выписке) физических
    лиц, имеющих права в отношении
    объекта недвижимости

    отделы ЗАГС об изменении фамилии, вступлении
    в брак, рождении, смерти
    физических лиц

    управления (отделы) об осуществлении опеки и
    образования, попечительства в отношении лиц,
    здравоохранения, по труду и признанных ограниченно
    социальной защите дееспособными, недееспособными

    5. Организации

    организации, осуществляющие по лицевым счетам, о начислении
    эксплуатацию жилищного фонда жилищной квоты

    ___________________________________________________________
    Пункт 5 приложения - с изменениями, внесенными
    постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 1
    ноября 2006 г. № 1448

    жилищно-эксплуатационные по лицевым счетам, о начислении
    организации жилищной квоты
    ___________________________________________________________

    организации по из Единого государственного
    государственной регистрации регистра недвижимого имущества,
    недвижимого имущества, прав прав на него и сделок с ним,
    на него и сделок с ним государственного земельного
    кадастра

    организации здравоохранения о нахождении физических лиц на
    (наркологические, учете в наркологическом,
    психоневрологические, психоневрологическом,
    противотуберкулезные противотуберкулезном диспансере
    диспансеры) (кабинете)

    Полезные ссылки (спасибо пользователю 2867702)
    Перечень документов, необходимых для заключения договора МЕНЫ, ДАРЕНИЯ, КУПЛИ-ПРОДАЖИ квартиры
    Покупка и продажа недвижимости

    Барахолка Onliner.by
    Вторичное жилье. Продажа/Покупка/Обмен
    Дома. Коттеджи. Продажа/Покупка /Обмен
    Загородная недвижимость и земельные участки
    Готовые квартиры в новостройках

    Непомерные притязания – вот источник наших горестей, и счастье в жизни мы получаем лишь тогда, когда он иссякает
  • Маркелыч Senior Member
    офлайн
    Маркелыч Senior Member

    523

    10 лет на сайте
    пользователь #1054792

    Профиль
    Написать сообщение

    523
    # 18 февраля 2017 17:46

    Долго с женой пытались продать квартиру самостоятельно, никак не получалось.
    И вдруг случилось чудо! Мы обратились в АН "Э...". Не буду раскрывать имя агенства - у нас много хороших АН! Сразу все завертелось - начались просмотры, клиенты повалили толпами!
    Начался аукцион на повышение - настолько покупателям понравилась наша квартира!
    В результате на прошлой неделе квартира была продана по цене гораздо выше чем мы хотели.
    Причем покупателей такая цена устроила, они даже готовы были больше заплатить. Но нам и этого хватило!
    Оказалось, что мы вначале поставили заниженную цену и покупатели думали, что тут что-то не так.
    Но когда АН поставило адекватную цену - то все стало на свои места.
    Нам объяснили, что цена не должна быть маленькой или большой - она должна быть адекватной!
    В настоящее время происходит перелом тредна цен, с падающего к взлетающему! Нужно торопиться купить!

    Только тех, кто любит труд программистами зовут!
  • sharo Junior Member
    офлайн
    sharo Junior Member

    43

    11 лет на сайте
    пользователь #694928

    Профиль
    Написать сообщение

    43
    # 18 февраля 2017 19:07

    Маркелыч, реклама агентства в котором работаю?

  • Маркелыч Senior Member
    офлайн
    Маркелыч Senior Member

    523

    10 лет на сайте
    пользователь #1054792

    Профиль
    Написать сообщение

    523
    # 18 февраля 2017 19:09
    sharo:

    Маркелыч, реклама агентства в котором работаю?

    Неправда! Я имени АН не писала!

    Только тех, кто любит труд программистами зовут!
  • Eventer Senior Member
    офлайн
    Eventer Senior Member

    6549

    21 год на сайте
    пользователь #5775

    Профиль
    Написать сообщение

    6549
    # 18 февраля 2017 19:11 Редактировалось Eventer, 1 раз.

    дел

  • sharo Junior Member
    офлайн
    sharo Junior Member

    43

    11 лет на сайте
    пользователь #694928

    Профиль
    Написать сообщение

    43
    # 18 февраля 2017 19:29

    Eventer, :trollface:
    Маркелыч, подпись расскажет фссёёё

  • Маркелыч Senior Member
    офлайн
    Маркелыч Senior Member

    523

    10 лет на сайте
    пользователь #1054792

    Профиль
    Написать сообщение

    523
    # 18 февраля 2017 19:49
    sharo:

    Eventer, :trollface:
    Маркелыч, подпись расскажет фссёёё

    А что в этом плохого? Директор недавно попросил продвигать новые технологии в работе!
    Каждый должен внести свою лепту в маркетинг!

    Только тех, кто любит труд программистами зовут!
  • Fаgot Senior Member
    офлайн
    Fаgot Senior Member

    1702

    8 лет на сайте
    пользователь #1859329

    Профиль
    Написать сообщение

    1702
    # 18 февраля 2017 19:54 Редактировалось Fаgot, 1 раз.

    ................

  • Eventer Senior Member
    офлайн
    Eventer Senior Member

    6549

    21 год на сайте
    пользователь #5775

    Профиль
    Написать сообщение

    6549
    # 18 февраля 2017 19:56 Редактировалось Eventer, 1 раз.

    дел

  • alexgavr Senior Member
    офлайн
    alexgavr Senior Member

    12633

    18 лет на сайте
    пользователь #51914

    Профиль
    Написать сообщение

    12633
    # 18 февраля 2017 20:52 Редактировалось alexgavr, 1 раз.

    Маркелыч, перестаньте...честно, перестаньте...ну голимый же вброс....
    дочитал до конца...ну, привет директору тогда...

  • 13308 FBY Team
    офлайн
    13308 FBY Team

    24964

    20 лет на сайте
    пользователь #13308

    Профиль
    Написать сообщение

    24964
    # 19 февраля 2017 12:10

    совсем дела плохи видно в АН

    Картинки и таблицы пропускаю, в пролетарскую суть вникаю
  • Mantiscorp Senior Member
    офлайн
    Mantiscorp Senior Member

    11331

    17 лет на сайте
    пользователь #73584

    Профиль
    Написать сообщение

    11331
    # 19 февраля 2017 14:07
    Маркелыч:

    Директор недавно попросил продвигать новые технологии в работе!

    "не обманешь - не продашь" - это не новые, а старые цыганские технологии

  • alexgavr Senior Member
    офлайн
    alexgavr Senior Member

    12633

    18 лет на сайте
    пользователь #51914

    Профиль
    Написать сообщение

    12633
    # 19 февраля 2017 15:27
    Ivan Igorevich:

    совсем дела плохи видно в АН

    Видно, что полная задн..ца...

  • 2153583 Neophyte Poster
    офлайн
    2153583 Neophyte Poster

    15

    7 лет на сайте
    пользователь #2153583

    Профиль
    Написать сообщение

    15
    # 22 февраля 2017 19:57

    Доброго вечера! У меня вопросы касательно покупки 2 комнат с не выплаченной приватизацией в 4-комн квартире. Для этого в АН предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, где сначала в качестве задатка - полное погашение приватизации, а затем покупка комнат. Но...где гарантии, что эти комнаты потом продавцом будут проданы именно мне, и будут ли они вообще продаваться? Ответьте, пожалуйста, кто с такой сделкой встречался

  • OlgaKas Senior Member
    офлайн
    OlgaKas Senior Member

    2954

    9 лет на сайте
    пользователь #1519525

    Профиль
    Написать сообщение

    2954
    # 22 февраля 2017 20:11
    2153583:

    Доброго вечера! У меня вопросы касательно покупки 2 комнат с не выплаченной приватизацией в 4-комн квартире. Для этого в АН предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, где сначала в качестве задатка - полное погашение приватизации, а затем покупка комнат. Но...где гарантии, что эти комнаты потом продавцом будут проданы именно мне, и будут ли они вообще продаваться? Ответьте, пожалуйста, кто с такой сделкой встречался

    Нет гарантий. Очень опасный маневр. Конечно же, в случае если сумма задатка крупная. Я бы своим клиентам не советовала связываться. От греха подальше.
    Если сумма задатка 1000 или 2000, тогда да, можно рискнуть.

  • Mantiscorp Senior Member
    офлайн
    Mantiscorp Senior Member

    11331

    17 лет на сайте
    пользователь #73584

    Профиль
    Написать сообщение

    11331
    # 22 февраля 2017 20:22
    2153583:

    Доброго вечера! У меня вопросы касательно покупки 2 комнат с не выплаченной приватизацией в 4-комн квартире. Для этого в АН предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, где сначала в качестве задатка - полное погашение приватизации, а затем покупка комнат. Но...где гарантии, что эти комнаты потом продавцом будут проданы именно мне, и будут ли они вообще продаваться?

    А как Вы вообще представляете себе договор задатка за пока ещё не принадлежащее продавцу имущество?

  • OlgaKas Senior Member
    офлайн
    OlgaKas Senior Member

    2954

    9 лет на сайте
    пользователь #1519525

    Профиль
    Написать сообщение

    2954
    # 22 февраля 2017 20:30
    Mantiscorp:

    А как Вы вообще представляете себе договор задатка за пока ещё не принадлежащее продавцу имущество?

    Продавец уже ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ...но еще не собственник.
    Вот зачем Вам путать человека?! Дайте возможность ему разобраться без валерьянки.

  • abc1963 Senior Member
    офлайн
    abc1963 Senior Member

    14386

    13 лет на сайте
    пользователь #268079

    Профиль
    Написать сообщение

    14386
    # 22 февраля 2017 20:34
    Mantiscorp:

    2153583:

    Доброго вечера! У меня вопросы касательно покупки 2 комнат с не выплаченной приватизацией в 4-комн квартире. Для этого в АН предлагают заключить предварительный договор купли-продажи, где сначала в качестве задатка - полное погашение приватизации, а затем покупка комнат. Но...где гарантии, что эти комнаты потом продавцом будут проданы именно мне, и будут ли они вообще продаваться?

    А как Вы вообще представляете себе договор задатка за пока ещё не принадлежащее продавцу имущество?

    Приватизированные комнаты принадлежат собственнику с момента госрегистрации, другой вопрос, что там еще зарегистрирована ипотека до полной выплаты рассрочки, но права собственности уже есть.
    Знаю случай, когда деньги взяли, заплатили, и продали бы, но внезапная смерть помешала. Хорошо наследники вернули деньги, а могли и заурямиться.

    Это Victory, а не то что вы подумали.
  • fallout1979 Junior Member
    офлайн
    fallout1979 Junior Member

    56

    12 лет на сайте
    пользователь #551310

    Профиль
    Написать сообщение

    56
    # 22 февраля 2017 22:39

    Собираемся покупать квартиру, но всплывает много нюансов. Может кто подскажет на что нужно обратить внимание при таких условиях и стоит ли вообще ввязываться в такую сделку:
    Владелице квартиру подарил ее бывший муж, в данный момент она постоянно проживает в России и замужем за гражданином РФ (имеет российский паспорт). Чтобы избежать налогов при продаже они предложили занизить цену в договоре - мы отказались. Сейчас они предлагают вариант через дарственную на 3-е лицо, либо через продажу некому 3-му лицу за условную сумму.
    Что может всплыть в последствии для нас?

  • OlgaKas Senior Member
    офлайн
    OlgaKas Senior Member

    2954

    9 лет на сайте
    пользователь #1519525

    Профиль
    Написать сообщение

    2954
    # 22 февраля 2017 23:30
    fallout1979:

    Собираемся покупать квартиру, но всплывает много нюансов. Может кто подскажет на что нужно обратить внимание при таких условиях и стоит ли вообще ввязываться в такую сделку:
    Владелице квартиру подарил ее бывший муж, в данный момент она постоянно проживает в России и замужем за гражданином РФ (имеет российский паспорт). Чтобы избежать налогов при продаже они предложили занизить цену в договоре - мы отказались. Сейчас они предлагают вариант через дарственную на 3-е лицо, либо через продажу некому 3-му лицу за условную сумму.
    Что может всплыть в последствии для нас?

    Тут слишком много нюансов перечислять, которые МОГУТ всплыть.
    -Дарение у них без налога на третье лицо-это только близкому родственнику. С подтверждением родства.
    -Занизить сумму в договоре КП можно, как правило, Вам это ничем не чревато, если Вы не планируете двух продаж в течении пяти лет (налог с прибыли). Но, если сделку признают не действительно в будущем, тогда Вам вернут сумму, указанную в договоре. Можно ещё составить один договор якобы за покупку мебели в квартире. Чтоб общая сумма двух договоров равнялась сумме покупки квартиры. Но, тут тоже есть нюансы. Такое лучше делать с проверенными людьми.
    -В случае, если продажа за копейки третьему лицу, и эти копейки будут подозрительно маленькими (если Занизить больше чем 20% от рыночной стоимости) тогда сделкой точно заинтесуется налоговая. 100%. А это уже для Вас очень печально в исходе.
    -И самый очевидный нюанс, это справки с пнд. Да, можно попросить продавцов с РФ их предоставить. Но, лично я не знаю варианта, как грамотно проверить их подлинность.
    Это касается вообще всех предложенных вариантов продажи Вам данной квартиры, от этих собственников. Даже если они согласятся на полную стоимость в договоре, нюанс пнд все равно остаётся нюансом.
    Удачи!

  • RET_FRAN Senior Member
    офлайн
    RET_FRAN Senior Member

    23100

    14 лет на сайте
    пользователь #220835

    Профиль
    Написать сообщение

    23100
    # 23 февраля 2017 08:20

    OlgaKas,

    Продавец уже ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ...но еще не собственник.

    1. Можно ли являться продавцом, не являясь собственником имущества? Если можно, то при каких условиях (какого имущества)?
    2. Если продавец - правообладатель, но не собственник, то какими именно правами он обладает?

    Не тормози – включай мозги