Сделка купли-продажи квартиры: самостоятельно или через АН?

С 2006 года в Республике Беларусь введено обязательное страхование ответственности коммерческих организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, за причинение вреда в связи с ее осуществлением (далее – обязательное страхование).
Согласно условиям данного обязательного страхования, определенным Положением о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь №530 от 25.08.2006, по договору обязательного страхования застрахована ответственность риэлтерской организации за неисполнение или ненадлежащие исполнение ею обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг.
Страховая сумма по договору обязательного страхования в течение всего срока его действия не может быть менее 10000-кратного размера базовой величины.
Страховое возмещение по договору обязательного страхования выплачивается потребителю услуг риэлтерской организации в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением страхователем (риэлтерской организацией) обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, заключенному в период действия договора обязательного страхования.
При наступлении страхового случая размер причиненного потребителю вреда определяется исходя из:
убытков, под которыми понимаются расходы потребителя, которые он произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, в том числе судебные расходы;
расходов по сделке, признанной судом недействительной, возмещение которых в соответствии с принятым судебным решением возложено на коммерческую организацию, осуществляющую риэлтерскую деятельность;
расходов, понесенных потребителем в связи с оплатой услуг по договору на оказание риэлтерских услуг.
Страховому возмещению не подлежат моральный вред, упущенная выгода, а также неустойка (штраф, пеня), предусмотренная договором на оказание риэлтерских услуг.
При этом вполне реальны случаи, когда выплата страхового возмещения производится в размере стоимости квартиры, купля-продажа которой осуществлялась через риэлтерское агентство.
В качестве примеров осуществления Белгосстрахом выплат страхового возмещения по данному виду обязательного страхования можно привести следующие.

1. Риэлтерское агентство оказывало риэлтерские услуги покупателю по покупке квартиры, которой, как впоследствии выяснилось, продавцы завладели путём обмана, совершив мошенничество в отношении действительного законного собственника квартиры. Приговором суда они были осуждены за совершенные в отношении продавца квартиры преступления, выразившиеся в хищении его ключей от квартиры и документов, а также в завладении обманным путём его квартирой. В итоге сделка купли-продажи была признана недействительной, покупатель – выселен из квартиры без предоставления другого жилого помещения и понес убытки, а агентство обвинили в недобросовестном выполнении своих обязательств. Основным моментом, послужившим причиной установления ответственности риэлтерской организации, было то, что сделку проводил не риэлтор, а агент по операциям с недвижимостью, не имеющий на то прав. Руководство риэлтерской организации было в курсе этой ситуации и не осуществляло контроль за действиями своего агента. Само агентство фактически не занималось сбором информации в отношении объекта недвижимости. В итоге риэлтерское агентство лишили лицензии. Белгосстрах возместил покупателю стоимость квартиры, стоимость ненадлежащим образом оказанных риэлтерских услуг, а также судебные расходы.

2. Покупатель и продавец обратились в риэлтерское агентство, с которым заключили договоры на оказание риэлтерских услуг по содействию в заключении сделки купли-продажи квартиры. До заключения договора купли-продажи покупатель беспокоился о добросовестности продавца, попросив риэлтера сделать запрос в правоохранительные органы.
Агентство запросило информацию в РОВД и получило ответ, что расследование по уголовному делу в отношении продавца, действительно, имеется, но расследуемые факты не имеют никакого отношения к объекту недвижимости. Более того, на основании решения суда, вступившего в законную силу, из квартиры был выселен прежний собственник, таким образом, преград к продаже не было. Агентство ознакомило с полученной информацией потенциального покупателя, после чего договор купли-продажи был заключен. Сделка была заверена государственной нотариальной конторой и зарегистрирована агентством по государственной регистрации и земельному кадастру.
Вскоре решением суда заключенная сделка, вместе с предыдущей сделкой купли-продажи этого объекта, была признана недействительной. Оказалось, что продавец незаконно получил квартиру, на основании поддельной доверенности, выданной от имени законной владелицы, которая все это время пребывала за границей. По факту мошенничества было возбуждено уголовное дело, а квартиру покупатель должен был вернуть прежнему собственнику. Кроме того, за два месяца до заключения сделки органами внутренних дел была начата проверка на предмет возможного мошенничества, а за пять дней до регистрации сделки было возбуждено уголовное дело. О начале проверке и наложении запрета на совершение сделок с квартирой, а также о возбуждении уголовного дела органы внутренних дел своевременно информировали агентство по государственной регистрации.
Иск о возмещении убытков изначально был заявлен к агентству по государственной регистрации, удостоверившему сделку, несмотря на наличие информации о запрете на совершение сделок с квартирой, Министерству внутренних дел Республики Беларусь, органы которого представили риэлтерскому агентству недостоверную информацию, казне Республики Беларусь, нотариальной конторе, также представившей продавцу справку об отсутствии запретов на совершение сделки и удостоверившей договор купли-продажи, а также к риэлтерскому агентству, недостаточно качественно оказавшему услуги. Суд взыскал причиненные покупателю убытки с продавца, отказав в иске ко всем остальным ответчикам. Однако решение было отменено и направлено на новое рассмотрение, к участию в деле привлечен Белгосстрах, застраховавший ответственность риэлтерской организации за причинение убытков потребителю вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг.
Риэлтер не соглашался со своей ответственностью, так как сделал все необходимые запросы. Но суд объяснил это так: правоохранительные органы провели проверку, направив не только ответ в агентство, но и запрет на отчуждение объекта недвижимости в агентство по регистрации и земельному кадастру, так как уже в этот момент сделку начала оспаривать бывшая собственница. И если бы риэлтерское агентство сделало запрос относительно наличия запрета на отчуждение, сделки бы не состоялось.
Решением суда все расходы потребителя были возложены на Белгосстрах. Размер расходов уложился в лимит ответственности по договору страхования, поэтому агентство пострадало косвенно. Все остальные ответчики по делу также были освобождены судом от необходимости возмещать причиненные убытки.

3. Одна из сделок серьезно финансово ударила по риэлтерскому агентству. Компания осуществляла рекламные услуги для застройщика, предлагая клиентам инвестировать в стройку. В результате 31 человек внес денежные средства в разном объеме, а оказалось, что рекламируемый строительный кооператив даже не получил прав на земельный участок, присвоив средства себе. Директора строительной компании привлекли к уголовной ответственности, а общая сумма предъявленных потерпевшими лицами исков составила около 5 млрд. неденоминированных белорусских рублей. Лимит ответственности Белгосстраха по договору страхования составил 310 млн. неденоминированных рублей и был уплачен в полном объеме (каждому инвестору по 10 млн. рублей), все остальное — солидарная ответственность директора строительной компании, кооператива как юридического лица и риэлтерского агентства, осуществлявшего рекламу без необходимой проверки и представления потребителям своих услуг полной и достоверной информации об объекте недвижимости.

4. Риэлтерская компания заключила с физическим лицом договор на оказание услуги по подбору варианта приобретения однокомнатной квартиры в собственность. Исполнение договора было возложено на сотрудника риэлтерской организации, который, действуя по подложной доверенности от имени умершего собственника квартиры, заключил договор купли-продажи с потенциальным покупателем, который, в свою очередь, заключил договор купли-продажи с потерпевшей гражданкой, а полученные от продажи денежные средства передал сотруднику риэлтерской компании. Приговором Могилевского областного суда работник риэлтерской компании признан виновным в завладении путем обмана деньгами потерпевшей гражданки и приговорен к наказанию в виде лишения свободы.
Решением суда сделка по покупке квартиры признана недействительной, в связи с чем с Белгосстраха в пользу потерпевшей гражданки взыскано 273 181 141 неденоминир. белорусский рубль страхового возмещения т. е. вся стоимость квартиры.

5. Риэлтерское агентство оказывало риэлтерскую услугу покупателю по покупке объекта недвижимости, осуществляя подбор вариантов и содействуя в оформлении сделки купли-продажи. Соответствующий вариант был подобран, сделка была нотариально оформлена и зарегистрирована в агентстве по регистрации и земельному кадастру. Через два месяца представитель агентства посетила купленную квартиру по вопросу выселения предыдущего собственника; двери открыл незнакомый человек, представившийся собственником квартиры. Была вызвана милиция. Выяснилось, что друг собственника, который фактически в квартире некоторое время проживал, вклеил его фотографию в свой паспорт и продал квартиру по поддельному паспорту. Было возбуждено уголовное дело, а сделка купли продажи – признана недействительной. Покупатель потребовал от риэлтерского агентства возмещения убытков, причиненных ненадлежащим оказанием услуг, в связи с тем, что его работники не проверили и не удостоверились в подлинности документов того человека, который продаёт квартиру. Исковые требования покупателя были удовлетворены. Стоимость квартиры покупателю возместил Белгосстрах, а моральный вред и пошлину в доход государства – риэлтерское агентство.

6. В одном из случаев убытки по договору страхования были возмещены страховщиком как покупателю, так и продавцу, оба из которых являлись потребителями услуг риэлтерской организации. Убытки, возмещенные выгодоприобретателям, состоят из судебных расходов потребителей риэлтерских услуг – продавца комнаты и покупателя (госпошлина за подачу жалоб и расходы на оказание юридической помощи), понесенных в связи с обжалованием решения суда об установлении факта ничтожности сделки купли-продажи указанной комнаты. Иск об установлении факта ничтожности сделки был заявлен бывшей супругой продавца в интересах несовершеннолетнего сына, полагавшей, что указанной сделкой затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка (сын продавца, которому на момент признания сделки недействительной исполнилось 18 лет, до совершения сделки был выселен из жилого помещения решением суда, так как место жительство ребёнка было определено по месту жительства матери). Исковые требования супруги продавца о признании сделки недействительной были удовлетворены, так как при совершении сделки купли-продажи не было получено согласие органа опеки и попечительства. Жалобы на решение суда, поданные как покупателем, так и продавцом, в кассационном порядке и в порядке надзора, были оставлены без удовлетворения.
Выплата страхового возмещения осуществлена в связи с установлением решением суда нарушения риэлтерской организацией пункта 11 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, выразившегося в неистребовании согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения.
Убытки потребителям причинены вследствие профессиональной небрежности риэлтерской организации, которая, так же как стороны сделки купли-продажи, была уверена в своей правоте и считала, что для совершения данной конкретной сделки получение согласия органов опеки и попечительства не требуется.