Сделка купли-продажи квартиры: самостоятельно или через АН?

Вопрос о том, какая из сторон сделки купли-продажи должна оплачивать риэлтерские услуги, в странах ближнего и дальнего зарубежья решается по-разному и не всегда строго регламентируется законодательством.
Сейчас и в России, и в Украине работу риэлтеров, как правило, оплачивает покупатель. Традиционно продавец определяет сумму, которую он желает получить, а все расходы возлагаются на покупателя, потому что он имеет средства. Во всех цивилизованных странах действует другая схема по принципу "кто заказывает услугу, тот и платит". То есть каждая сторона сделки рассчитывается со своим риэлтером.
Например, в Нидерландах, Канаде, Соединенных Штатах Америки риэлтерские услуги оплачивает продавец. Его агент по недвижимости объявляет всему профессиональному риэлтерскому сообществу, что в продажу поступил объект с определенными параметрами. И тот коллега, который приведет покупателя к агенту продавца, разделит с ним вознаграждение. В результате ускоряется оборот объектов на рынке недвижимости. Кроме того, риэлтеры продавца и покупателя помогают друг другу, работая на общий результат - продажу объекта, в цену которого заложены комиссионные.
Комиссионное вознаграждение агентству недвижимости в Чехии выплачивает владелец продаваемого объекта (оно, как правило, учитывается в цене недвижимости), соответственно агентства рады верить ему на слово.
Согласно Латвийскому национальному стандарту профессиональной деятельности агентов по недвижимости агент по недвижимости имеет право брать вознаграждение с обеих сторон, если они об этом предупреждены и не возражают против таких действий. Обычно же сделка происходит по такой схеме: продавец нанимает агента, который проводит реализацию недвижимости по цене, уже включающей в себя вознаграждение. Получается, что за услуги агента платит покупатель.
Если же в операции принимают участие два агента, то каждая сторона платит комиссионные своему маклеру по соответствующему договору. Сейчас в Латвии активно внедряется система мультилистинга, после начала работы которой комиссионные обязуется платить лишь одна сторона сделки (в большинстве случаев покупатель). Планируется, что эта схема будет работать даже в том случае, если в совершении сделки задействованы два агента, которые поделят комиссионные пополам.
По мнению представителей Российской Гильдии риэлтеров, услуги риэлтера необходимо оплачивать тому, кто их получает. Именно поэтому сделку должны проводить два риэлтера, один из которых представляет интересы продавца, другой - покупателя.
Представители Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области считают, что на рынке недвижимости в услугах профессионального риэлтера заинтересованы все участники сделки - как продавцы, так и покупатели жилья. Риэлтер, оказывая клиенту услуги по поиску квартиры или ее реализации, получает за свою работу вознаграждение. Поэтому при осуществлении сделок с недвижимостью платить комиссию риэлтеру должны обе стороны - покупатель и продавец.
Таким образом, среди участников мирового рынка недвижимости нет единого мнения о том, кто должен оплачивать услуги риэлтера. И договориться об общих правилах на этот счет в обозримом будущем вряд ли удастся. Методика расчетов с агентствами зависит от региональных особенностей рынков недвижимости, сложившейся практики, позиции профессиональных объединений риэлтеров и т.д.
Рассмотрим на примере некоторых стран ближнего и дальнего зарубежья, каким образом строится система оплаты лиц, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости.
Сегодня самой распространенной формой оплаты риэлтерских услуг в прогрессивных российских агентствах является открытый процент от стоимости сделки. Это и составляет вознаграждение агентства недвижимости за проделанную работу. Размер комиссионных напрямую связан с издержками, которые несет агентство при оказании услуг по проведению сделки.
Размер вознаграждения определяется исходя из многих обстоятельств, влияющих на объем и сложность проводимой сделки. Любая сделка с недвижимостью, будь-то обмен или простая купля-продажа, - это всегда сложная, хлопотная и ответственная операция.
По результатам исследований журнала "Bilding Life" цена риэлтерской услуги на российском рынке недвижимости колеблется от 3 до 6% от стоимости продаваемого объекта недвижимости. В среднем комиссия составляет 4,5%. При этом в каждой фирме есть обязательное для всех случаев условие о верхней и нижней границе, то есть о значении, выше или ниже которого вознаграждение быть не может. Данные пределы у разных компаний различны.
Относительно размеров комиссионных агентств недвижимости в Украине, то четких тарифов нет. Это может быть и 5% от суммы сделки, и 3%, и просто конкретно установленная сумма. Все зависит от стоимости квартиры, объема работ, затрат на их выполнение. Например, при стоимости квартиры в 200 - 250 тыс. долларов США обязательные расходы покупателя на оформление, налоги и прочее очень большие, поэтому он может договориться с агентством о риэлтерских услугах, например, за 3%. Но в принципе средняя ставка в Украине - 5%.
В большинстве европейских стран, а также Америки комиссионные агентств исчисляются в виде процентов от стоимости объекта недвижимости. При этом следует учитывать, что риэлтерская деятельность за границей очень жестко регулируется и существует огромное количество требований и ограничений, которые правительства различных стран накладывают на профессиональных участников рынка недвижимости. Существуют разные системы мотивации сотрудников риэлтерских компаний за рубежом, как близкие к тем условиям, которые предлагаются российским рынком, так и сильно отличающиеся.
В случае продажи жилья размер комиссионных составляет 5 - 7% от его стоимости. Сумма вознаграждения зависит от цены объекта и от того, насколько сложно было осуществить сделку. Стоимость услуги по поиску квартиры составляет 4% от итоговой суммы операции. Это сложившаяся практика делового оборота, характерная для цивилизованных и надежных сделок.
Вся информация о недвижимом имуществе в США доступна. Законы Соединенных Штатов Америки исключают риски на рынке недвижимости.
Риэлтерская американская фирма является продавцом и все документы по приобретению будут проходить через нее. Клиент оплачивает от 10% стоимости объекта недвижимости и больше, для того чтобы забронировать за собой этот объект недвижимости. В дальнейшем при получении всех документов на руки выплачивается окончательная сумма.
Если покупатель рассчитывает на определенную покупку, то всегда в цену закладываются проценты для агентства. Следовательно, он оплачивает помимо всех остальных расходов комиссионные агентству. Стандартный размер комиссии, который берут компании за проведение сделки по продаже жилой недвижимости, 5 - 6%.
Рынок недвижимости в США определяет покупатель. И при сделке купли-продажи процент платит только продавец. Покупатель не платит риэлтеру ничего и никогда. Например, если дом оценен в 200 тыс. долларов США, то 3% получает риэлтер покупателя и 3% - риэлтер продавца - по 6 тыс. долларов США.
При этом сам риэлтер не определяет цену, определение стоимости объекта осуществляется профессиональным оценщиком. Никто не примет оценочный отчет из рук заинтересованных в этом деле лиц - риэлтера продавца или покупателя.
Если продавец сам находит покупателя и необходима просто регистрация готовой сделки, можно самому выбрать услугу и соответствующую ей цену. Процентная ставка зависит от предлагаемой услуги и может варьироваться.
Некоторые американские фирмы предлагают свои льготные программы по продаже объектов (например, программа "495". По программе "495" продавец платит агентству не стандартные 6% от стоимости дома, а при выставлении на продажу только 495 долларов США. Он получает право выставить свой дом на продажу в базе данных FMSL (центральная база данных), на сайтах Realtor.com и на фирменном сайте компании.
После закрытия сделки продавец платит 3% агенту покупателя. При таких взаиморасчетах клиенты экономят около 8 - 10 тыс. долларов США по сделкам с недвижимостью.
Если договор подписан и условия по договору исполнены, то есть риэлтер нашел покупателя на оговоренную сумму, в указанный срок, а продавец по каким-то причинам отказался от сделки, то последний полностью оплачивает комиссионные.
Если клиент сам нашел своего покупателя, то ему возвращают 1 - 2% от стоимости дома. Это очень распространено среди мелких молодых компаний, которым важно наработать различные базы.
Риэлтеры Англии традиционно работают на продавцов недвижимости - ведь получают они вознаграждение только от них. Причем каждое агентство имеет лишь ограниченный список недвижимости, а в каждом районе существует множество независимых агентств. Это неудобно для покупателя, особенно если он еще не живет в Великобритании и не располагает временем на обивание порогов и просмотр большого количества предложений. Поэтому иностранцы, в том числе россияне, часто используют услуги специальных консультантов по поиску недвижимости.
Как и в большинстве стран, в Великобритании риэлтер только подбирает объект недвижимости. Оформлением сделки занимаются другие специалисты, которые изучают юридическое и физическое состояние дома, правовой режим участка под ним.
Оформление сделки в Польше требует определенных расходов. Агентство недвижимости обычно получает вознаграждение и от продавца, и от покупателя. С последнего, как правило, взимается 3% цены приобретаемого имущества.
Вознаграждение агента по недвижимости в Италии составляет обычно 3 - 6% (плюс НДС) в зависимости от заранее оговоренных фирмой условий (обычно его платят на стадии предварительного договора). Оплата за нотариальное сопровождение сделки (обязанность покупателя) увеличивается с увеличением суммы сделки. Так, если приобретается недвижимость в Италии за 250 тыс. евро, услуги нотариуса составят около 2 тыс. евро.
Услуги по сопровождению сделки с объектом недвижимости в странах Европы не всегда оказывает агент по недвижимости или риэлтер, данные функции в некоторых странах выполняет адвокат или нотариус.
Так, в Дании к общим расходам на покупку недвижимости необходимо приплюсовать дополнительно денежную сумму, которую нужно будет заплатить адвокату за его услуги по оформлению, и еще 1% от общей стоимости сделки внести за регистрацию в Регистрационной палате.
Для обеспечения законности сделки с объектом недвижимости в Швейцарии все процедуры проверки и оформления выполняются государственным нотариусом. Весь процесс покупки недвижимости выполняется в несколько этапов: получение покупателем разрешения на покупку в Земельной Комиссии; составление и подписание предварительного соглашения между продавцом и покупателем о покупке и порядке платежей с внесением покупателем депозита (10% от стоимости объекта); составление и подписание договора купли-продажи между продавцом и покупателем о покупке недвижимости и внесение остатка суммы стоимости объекта (90% стоимости объекта) на счет нотариуса / продавца; регистрация нового собственника недвижимости в государственном реестре.
Услуги нотариуса составляют 0,02 - 1% от стоимости объекта (в зависимости от кантона).
Так, в Бельгии, покупая любой объект недвижимости в собственность, около 30% от общей стоимости объекта необходимо внести на различные налоги и пошлины. Например, необходимо уплатить оформительскую пошлину. Такая пошлина включает в себя услуги нотариуса, регистрационный сбор, а также стоимость регистрации в кадастровой ведомости. Стоимость подобных услуг обычно обходится в 12% от полной стоимости выбранного объекта недвижимости.
Сделка по покупке недвижимости в Бельгии обычно проходит в течение двух - четырех месяцев. За этот период нотариус проверяет и подготавливает все документы. Если в процессе подготовки документов нотариус обнаруживает какие-либо проблемные моменты, то сделка не заключается, а сумма, внесенная на расчетный счет нотариуса, возвращается покупателю в полной мере.
Если ограничений к заключению сделки не имеется, нотариус готовит бумаги; после этого покупатель должен внести оставшуюся стоимость недвижимости - 90%, а также уплатить оформительскую пошлину.
Классическое агентство недвижимости Чехии собирает предложения по продаже и покупке недвижимости, дает рекламу в прессе и в Интернете, готовит документы для оформления сделки и контролирует их прохождение через инстанции.
Риэлтеры, нотариус, оформляющий сделку, и кадастр недвижимости не несут ответственности за саму сделку, речь идет лишь о формальной стороне - комплектности документов, соответствии форм договоров и заявлений требованиям закона.
Однако ответственность за наличие каких-либо обременений, неисполненных обязательств полностью ложится на продавца квартиры, дома, участка, который в договоре купли-продажи формально декларирует отсутствие препятствий сделке.
Оформление документов на получение кредита и самой покупки недвижимости с использованием услуг агентства в Испании обойдется покупателю от 2 до 12% от стоимости объекта недвижимости и займет два - три месяца.
В Испании продавцы обычно сообщают агентствам чистую сумму, которую они хотят получить от продажи, предоставляя агентству возможность получения любой комиссии. Агентства недвижимости, которые обычно сопровождают сделку в силу посредничества между двумя сторонами, могут добавлять к этой сумме 10% и более.
Средняя сумма вознаграждения агента, сопровождающего сделку купли-продажи объекта недвижимости, в Турции составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости, Австрии - 3,6%, Болгарии - 3 - 5% от рыночной стоимости недвижимости.

{Статья "Особенности регулирования системы оплаты риэлтерских услуг в Республике Беларусь и зарубежных странах" (Д.Е.Зеленевский) (по состоянию на 25.06.2009) {КонсультантПлюс}}