ЖСПК 994 Каменная горка 2 дом 36

Как только общее собрание жильцов примет решение обслуживать свой дом самим (т.е. создать свой мини-ЖЭС), наше ЖСПК (или ТС если реорганизуемся) становится полностью самостоятельной и независимой организацией, которых в настоящее время в Минске насчитывается не один десяток.
Обращаю ваше внимание, что все начисления по “жировке” делятся не две большие группы: основные жилищно-коммунальные услуги (далее - ЖКУ) и коммунальные услуги. Основным отличием при самостоятельном обслуживании будет разница в оплате основных ЖКУ - это отчисления на капитальный ремонт и техническое обслуживание, которые можно снизить только при условии, что мы будем обслуживаться самостоятельно, а также корректная оплата за тепловую энергию.
А теперь по порядку преимуществ, которые мы сможем получить при самостоятельном обслуживании:
В ЖСПК (ТС) обеспечивается полная финансовая прозрачность, контроль жильцов за хозяйственно-финансовой деятельностью. Жильцы сами решают: какие санкции следует применить к неплательщикам, нарушителям порядка или должникам по оплате за коммунальные услуги, нарушителям порядка проживания. Практика подтвердила, что при грамотном председателе и правильной организации труда общий комфорт проживания людей выше, чем при обслуживании в ЖРЭО. Для примера: перегоревшая лампочка в подъезде меняется в течение нескольких часов, температура отопления в доме регулируется самостоятельно без помощи ЖЭС (внизу в теплоузле), вызов паспортиста осуществляется в удобное для вас время, уборщица моет пол, окна, подметает лестничную клетку, а не числиться в штате ЖРЭО и клянет Вас за копеечную зарплату и др.
Меньше можно платить в том ЖСПК (ТС), где собрание приняло решение об отказе от отчислений на капремонт или их уменьшении до суммы, необходимой для обеспечения работ по капитальному ремонту, особенно если дом новый, как в нашем случае.
Приведу расчет отчислений на капремонт по нашему дому по ул. Колесникова, 27 в г. Минске, который я произвел (легко проверить):
В доме – 229 квартир, Общая площадь дома – 16540 м2,
Средняя продолжительность времени до капремонта – 25 лет или 300 месяцев (реально по статистике гос-во начинает делать капремонт через 30-35 лет).
Действующий тариф по капремонту, устан. гос-вом – 937,5 рублей за 1 м2 в месяц (смотри свою жировку). Соответственно за месяц весь дом будет отчислять государству в бюджет 937,5*16540=15506250 рублей в месяц. Если указанные средства положить на депозит под 50% годовых (нынешние банки предлагают до 55 %), то через 25 лет отчисления по капремонту (см. калькулятор: http://planetcalc.com/573/) составят 69240385735086,3 рублей (или 4186238557,14 рублей за 1 м2, что составляет 279082,57 долларов США за 1 м2, при курсе валют 1 доллар США - 15000 рублей) И это при условии, что указанный тариф не будет повышаться в течение 25 лет, но он ежегодно растет. Как вы думаете нам государство сделает капремонт через 25 лет по стоимости наших отчислений (279082,57 долларов США за 1 м2). Ответ очевиден: конечно нет. За эти деньги можно построить квартал.
В настоящее время государство ежегодно увеличивает перечень работ, которые жильцы обязаны делать за свой счет, а не за счет средств капремонта (ремонт в подъезде и в квартирах в нынешнее время осуществляется за счет жильцов – электрика, трубы). Максимум государство сделает нам – термошубу на фасаде (если показатели не будут соответствовать требованиям) и поменяет сгнившие вадопроводные и канализационные трубы-стояки), зальет битумом крышу. У нас все трубы пластиковые, их в ближайшие лет 50 менять не нужно, дом достаточно теплый, т.к. использовали технологии не 30-ти летней давности. Проще говоря, для нашего дома будут минимальные затраты, по сравнению с теми, которые строили тридцать лет назад. Но капремонт нужно еще заслужить. В настоящее время многие дома со сроком более 30 лет стоят в очереди на капремонт (мне известен дом который ждет более 5 лет, а дому более 30 лет).
Если снизить ставку и допустить, что мы положим указанные средства на депозит под 30% годовых, тогда общая сумма отчислений (без учета роста тарифа на капремонт) через 25 лет составит 912998061183,35 рублей (или 55199399,10 рублей за 1 м2 или 3679,96 долларов США за 1 м2). Как видим сумма тоже немалая.
Другими словами, указанные средства на капремонт – это своего рода бездонная воронка куда проваливаются деньги жильцов, малая доля из которых может возвратиться к нам после 30 лет. Как я уже сказал из года в год политика государства строиться так, чтобы жильцы сами за себя платили и еще от этого перепадало государству (ввиде отчислений на капремонт).
Если мы будем на самообслуживании, то все отчисления на капремонт будут в нашем распоряжении (мы имеем право их класть на депозит, конвертировать) и мы можем делать капремонт хоть через 5, 10 лет, без какой-либо очереди, было бы что ремонтировать. Мы можем, например, выборочно утеплить угловые – более холодные квартиры жильцов (чем не комфорт?), что-то моденизировать, например, расширить стоянку, детскую площадку (прогресс идет стремительно).
Мне известны ЖСПК (ТС), которые первые три года не отчисляли на капремонт, а сегодня отчисляют по 100 рублей за 1 м2 (фото жировки прилагается). Если нам сделать аналогично, то через 25 лет общая сумма на счете (депозит 50%) составит 8267508744487,93 рублей (или 499849379,96 рублей за 1 м2 или 6590973,03 долларов США за 1 м2 – тоже много), если под 30% годовых, то общая сумма составит 109014693872,64 рублей (или 6590973,03 рублей за 1 м2 или 439,40 долларов США за 1 м2 – вполне нормальная), и это при условии, что тариф не подымается. Другими словами указанный вариант более примелем и оправдан для нас с Вами. Если будет мало, поднимем тариф, конвернем в валюту, все в наших руках, мы хозяева указанной воронки.
Чтобы мы могли контролировать отчисления на капремонт, мы должны сами обслуживать дом, а не ЖРЭО. Если будет ЖРЭО, мы будем обязаны платить по растущим из года в год государственным тарифам, т.к. мы якобы будем получать дотации на техническое обслуживание (об этом ниже).
Кроме того, если мы отдадим на полное техническое обслуживание дом в ЖРЭО, то не исключено что через пару лет помещение товарищества собственников у нас отберут для нужд ЖРЭО. У меня есть такие факты по нескольким домам, у которых есть нахлебники - председатель и бухгалтер, а жители дома обслуживаются в ЖРЭО. Указанные помещения просто отобрали – якобы для обслуживания и размещения персонала по обслуживанию дома – уборщиков, электриков, дворников, сантехинков. Для сведения, наше помещение ТС небольшое - 50,2 м2).
Нам рассказывают, что планируется выбрать председателя и сдавать в аренду помещение собственников, а с указанных средств начислять зарплату председателю и бухгалтеру. Какие средства, за что платить, за какую работу? Вся их работа будет складываться в уплате 1 раз в год земельного налога, ежемесячного начисления себе заработной платы, изготовлении по шаблону ЖРЭО 1-2 справки в месяц для тех, кто в них нуждается и сдачи в аренду помещения ТС (заключить 1 договор на аренду), которое в любой могут отобрать и тогда придется содержать бухгалтера и председателя за счет жильцов, а если не будете содержать, то назначат управленца со ЖРЭО и будете платить ЖРЭО, все просто. Если обслуживаться в ЖРЭО, то воевать придется каждому жильцу в отдельности походами в ЖРЭО, кланяться в ноги, подстраиваться под их график работы (до 18.00), стоять в очереди к юристу, паспортисту и т.д. Если какая поломка, трубку они не снимают, чтобы не грузили их своими проблемами, они якобы устраняют нашу проблему. В этой ситуации председатель ни за что не отвечает (ему ведь никто не подчиняется) и поэтому все вопросы в том числе по неправильной оплате за услуги будут переадресовываться в ЖРЭО, а не бухгалтеру. Другими словами председатель и бухгалтер будут морально вас поддерживать и объяснять, что это не в их компетенции и им очень жаль.
Ввиду отсутствия технических документов (незаконно переданы председателем в ЖРЭО для технического обслуживания) все косяки и всплывающие недостатки по дому будут скрываться от нас. О них будут знать только работники ЖРЭО, которым все равно до нашего дома, т.к. они получают свою низкую фиксированную заработную платиу и думают как он нас отбиться, а не помочь (домов у них много). Если же мы будем управлять сами, то все недостатки по дому мы со ссылками на документацию будем предъявлять УКСУ, Мопиду для устранения, судиться в конце концов, хотя здесь необходимо искать компромис, т.к. кандидатуру на должность председателя согласовывает местный исполком (для сведения: в Минске есть дома, где правят председатели без одобрения местных органов власти, но таких единицы - смелые).
Теперь про оплату за теплоресурсы. Фактическая оплата за тепло для лиц, которые реально экономят будет ниже, если обслуживаться самостоятельно. Дело в том, что все наши квартирыне теплосчетчики на учет в тепловых сетях не поставят –т.к. этого делать нельзя (это своего рода схема по обогащении отдельных чиновников, рассказывать про нее не буду). Единственный домовой счетчик, который стоит на весь дом в подвале в теплоузле будет стоять на учете в теплосетях, т.к. примерно 30% телпа расходуется на отопление (обогрев) общих площадей: лестниц, тамбуров, подвалов, крыши и др. Поэтому все расчеты ЖЭС будет производить именно по этому телосчетчику пропорционально занимаемой вами площади. А те, кто хочет получить перерасчет по квартирному теплосчетчику, обязан будет заключить договор с одной подконтрольной одним гражданам фирмой, делающей деньги из воздуха, которая в конце отопительного сезона (1 раз в год) по вашим показаниям квартирного теплосчетчика сделает перерасчет и за это возмет деньги – правда небольшие. В результате Вам вернут деньги которые вы переплачивали в течение отопительного периода за вычетом своих комиссионных (мне известно когда возвращали 500 тысяч, а также доплачивали около того). Самое главное то, что фирма будет вам осуществлять расчет только в том случае, если 95% жильцов дома заключат с ней этот договор на оказание этих “космических” услуг, иначе перерасчет произвести просто нереально, т.к. у них не будет всех показаний теплосчетчиков. В итоге фирма получит кругленькую сумму за парочку арифметических вычислении – в икселе их можно сделать бесплатно за полчаса)
Если же мы будем обслуживаться самостоятельно, то при условии подачи всеми жильцами показателей своих теплосчетчиков в ЖСПК (с электронной фотографией для контроля) можно будет производить расчет тепловой энергии ежемесячно или по крайней мере 1 раз в квартал по каждому жильцу в отдельности без каких либо переплат и отчислений фирме. Короче, хочешь греешь, хочешь нет, платишь по факту. Кстати, летом тепловая энергия тоже оплачивается, т.к. расходуется на подогрев воды (горячее водоснабжение).
Что касается технического обслуживания. При самостоятельном обслуживании фактическая стоимость технического обслуживания будет выше чем в ЖРЭО, т.к. государство за нас не платит, мы будем платить по факту. В строке техобслуживание будет стоять цифра аналогичная, что рассчитает ЖРЭО, но ниже будут доначислены оставшиеся расходы по факту. Чем больше жильцов, чем экономнее мы будем обслуживать места общего пользования, тем стоимость технического обслуживания будет меньшей.
Еще одной особенностью, является оплата за пользование лифтом. Стоимость обслуживания лифта также необходимо осуществлять по факту. В настоящее время она составляет около 900 тысяч за 1 лифт в 10 этажном доме (ее можно уменьшить в два раза, если лифт будет работать через этаж, но это для нас не актуально). Кстати, в настоящее время жители 2-го этажа также платят за лифт. При самообслуживании можно принять решение жителям второго этажа не платить за лифт, и это вполне реально.
При самообслуживании можно попытаться сдавать в аренду подвальные помещение, торец дома (где нет окон) для рекламы. Можно даже присоединить, при желании, соседний дом ЖСПК-993 к себе, тогда техобслуживание будет еще дешевле. Премировать обслуживающий персонал, членов правления, уполномоченных за хорошую работу или наоборот - гнать к чертовой матери или лишать премии. Более того, можно снизить налоговую базу, путем заключения договоров с ИП-работниками (при их желании). Председатель будет работать когда все жители уже дома - прием в вечернее время, паспортист подстроитсья под вас, обслуживающий персонал управляемый, бездельников не держим.
В итоге, мы будем платить за более качественные услуги меньше (имеются предварительные расчеты, которые это подтверждают).
А теперь о том, как этого достичь и не допустить беспредела со стороны действующего руководства ЖСПК и его примников
Во-первых, на очередном общем собрании должен быть рассмотрен вопрос о том, кто будет обслуживать наш дом, а потом уже выбор председателя и т.п., потому как если этого не сделать, то потом собрать всех никогда не получиться (их просто негде будет собрать – это же общее собрание 229 человек), у всех будут свои заботы, а мы навсегда потеряем законное право управлять нашим домом. На этом собрании обязать Семеновича забрать всю переданную им в ЖРЭО техническую документацию по дому, т.к. он нарушил закон и просто обязан воспользоваться правом на реабилитацию. Ведь мы слушали его сказки почти три года и платили за это деньги, при том, не малые (легко подсчитать ком интересно). Хотя, согласно его же сказок, строительство с проектированием не должно было занять больше полутора лет.
Во-вторых. В качестве председателя я предлагаю свою кандидатуру (без оплаты труда, т.к. сотрудникам ОВД запрещено на платной основе где-либо работать, что также сэкономит ваши деньги), при условии, что главным бухгалтером будет моя супруга, которой я доверяю (имеет соответствующее высшее образование и стаж работы бухгалтером более 7 лет). Перечень вводимых должностей и заработная плата главбуха, главного инженера и обслуживающего персонала будет определена на общем собрании всеми членами ЖСПК (все без обмана). Имею все необходимые возможности: предъявляемые требования к должности председателя, соответствующие умения и навыки, штат работников, которые согласны со мной работать, был на консультации в исполкоме – противопоказаний не обнаружили.
О себе: Шинкевич Андей Михайлович, 1982 г.р., женат, 3 н/с детей, два высших образования (техническое и юридическое), обучаюсь в адъюнктуре в Академии МВД РБ (соискатель ученой степени кандидата юридических наук), имею опыт работы – 3 года мастером, инженером-конструктором в исправительном учреждении, более 3 лет старшим инженером, затем главным специалистом в Департаменте финансов и тыла МВД по обслуживанию зданий и сооружений центрального аппарата МВД (8 домов, 1 котельная – 36 договоров по полному техобслуживанию со всеми работами и полным комплектом обслуживающего персонала, капремонт, текущие ремонты, подготовка к осенне-зимнему периоду, сигнализация, видеонаблюдение, система доступа, кондиционеры и т.д.).
Все в наших руках…, главное этого захотеть. Какое бы вы не приняли решение, оно ваше, а не председателя. Спасибо форуму за предоставленную возможность изложить свою позицию.
Если у кого возникли вопросы, предложения, кто-то желает оказать помощь, поддержку – звоните (с 9:00 до 20:00), буду рад ответить на ваши вопросы, мой номер мобильного телефона +375 (29 или 44) 752 48 96 (МТС, Велком), электронный адрес: asd_star@mail.ru.
Всем спасибо!!!

1. Председателю правления
ЖСПК-994
Семеновичу В.В.

2. Председателю ревизионной комиссии ЖСПК-994 (для контроля и письменного требования внеочередного собрания членов ЖСПК согласно п. 4 ст. 187 Жилищного кодекса)

от члена ЖСПК-994
Шинкевича А.М.
прож. по адресу: ХХХХХХ
ХХХХХХХХХХХХХХХХ

Уважаемый Виктор Владимирович!
04.03.2015 в устной форме я обратился к Вам с просьбой разъяснить о том, когда будет осуществляться общее собрание членов организации застройщиков (ЖСПК-994) по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг, т.е. на котором будет решаться вопрос: кто будет осуществлять техническое обслуживание построенного многоэтажного жилого дома, расположенного по ул. Колесникова, 27 в г. Минске (само ЖСПК или товарищество собственников, образованное вследствие реорганизации ЖСПК либо передать в ЖРЭО на полное или частичное техническое обслуживание)?
Так, согласно абз.2 и 3 п.3. ст. 191 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) председатель правления организации застройщиков обязан обеспечить в течение шести месяцев после ввода жилого дома (домов) в эксплуатацию проведение общего собрания членов организации застройщиков по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг.
На мой вопрос вы пояснили, что вопрос определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг уже был решен несколько месяцев назад без участия общего собрания на заседании членов правления, которые приняли решение о том, что указанный дом следует передать на полное техническое обслуживание в ЖРЭО и Вы уже заключили договор на полное техническое обслуживание со ЖРЭО.
С учетом изложенного довожу до Вашего сведения, что согласно п. 2 ст. 188 и абз. 18 п. 1 ст. 188 ЖК решение по выбору способа управления общим имуществом относится к исключительной компетенции общего собрания и не входит в компетенцию заседания членов правления, его председателя и даже собрания уполномоченных (стст. 187, 189 ЖК), и Вы это отлично знаете, т.к. работали в должности председателя правления в различных организациях застройщиков.
Вместе с тем Вы пытались отстоять свою неправомерную позицию относительно того, что Ваше решение вполне законно и входит в компетенцию заседания членов правления.
С учетом изложенного сообщаю Вам, что Вы умышленно превысили свои должностные полномочия, а оформленное Вами решение не имеет юридической силы, т.к. принято в нарушение жилищного законодательства.
В связи с чем, требую от Вас устранить нарушение закона: в кратчайший срок в соответствии с законодательством провести общее собрание членов ЖСПК-994, на котором рассмотреть вопрос по управлению общим имуществом и предоставлению основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг.
Обращаю Ваше внимание, что если будет принято решение по управлению общим имуществом силами ЖСПК-994 (или ТС), то регистрация собственников и их членов будет осуществляться паспортистом ЖСПК-994 (или ТС), а вся документация, переданная Вами в адрес ЖРЭО, подлежит возврату.
Во избежание возможного очередного нарушения закона по незаконной регистрации собственников и их членов семьи паспортистами ЖРЭО (которое может начаться с 10.03.2015) рекомендую Вам приостановить действие безосновательно заключенного Вами договора по полному техническому обслуживанию со ЖРЭО до момента принятия вопроса относительно управлению общим имуществом ЖСПК-994.
О принятом решении прошу уведомить меня в письменном виде на мой электронный и почтовый адрес.

С уважением, А.М. Шинкевич
04.03.2015