Вот как ответил бы вам опытный юрист (привожу текст специалиста);
ПЛАТИТЬ ИЛИ НЕ ПЛАТИТЬ?
(несколько позиций юриста)
Хотя и говорят, что мнений столько - сколько юристов (или наоборот), но всё же к позиции юриста можно прислушаться.
Позиция житейская, просто человеческая.
Представим себе следующее. Я и второй субъект (и неважно, какой это субъект: физическое лицо или субъект хозяйствования, то есть юридическое лицо) договорились о купле-продаже: я уплачиваю ему стоимость товара, а он передаёт мне товар. Договорились и о конкретном времени (сроке) передачи товара и уплате его стоимости, а также о том. что в течение этого срока цена товара будет неизменной.
Будучи добропорядочным, к назначенному сроку (и неважно - единовременно или по частям, как и договаривались) уплатил субъекту всю стоимость товара. Однако субъект мне оплаченный товар в предусмотренный договором срок не передал. Более того, он. значительно оттягивая на неопределённое время передачу товара, называя какие-то неубедительные причины, которые меня абсолютно не касаются, обещает передать мне товар гораздо позднее, причём предлагает мне доплатить ему существенную денежную сумму за этот же товар, мотивируя это тем, что товар уже подорожал.
Вопрос: Буду ли я производить эту доплату?
Однозначный ответ: Нет!
А почему? Ответ подсказывают житейская мудрость и логика: «Договор дороже денег!». Раз уж договорились о конкретной стоимости товара, о её неизменности, то об изменении её не может быть речи. Да и где гарантия того, что субъект после произведённой мною доплаты передаст мне товар? А что, если субъекту заблагорассудится посте произведённой мною доплаты требовать от меня доплату ещё и ещё? И что? Я буду выбрасывать свои деньги в эту «бездонную» «прожорливую» бочку бесконечно? А долгожданного товара мне так и не видать, как своих ушей? Верить, доверять такому субъекту я уже не могу. Он уже обманул меня. Имею полное право (по-человечески) требовать, чтобы субъект передал мне товар, уже полностью мною оплаченный. Как и договорились.
Субъект настойчиво требует доплату, даже пугает своим обращением в суд. Но надо ли мне бояться суда, когда я ничего не нарушил, действовал в рамках договорённости? Конечно, нет. Думаю, суд будет на моей стороне, ведь законность и справедливость -«родственники»... Поэтому я смело могу обращаться в суд.
Позиция юридическая.
В этой ситуации я вправе в силу статьи 369 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - Гражданский кодекс) требовать отобрания у субъекта купленного мною товара и передачи его мне. Если же этого товара у субъекта уже нет - вместо требования передать мне товар я вправе требовать возмещения мне всех понесённых мною убытков.
Правда, есть одно «но». Согласно статье 372 Гражданского кодекса в неисполнении обязательства лицо признаётся невиновным, если при той степени заботливости, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям гражданского оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Хотя, думаю, в нашем случае субъект не был так заботлив и никаких мер для надлежащего исполнения обязательства не принимал, это очевидный факт.
Теперь примерно по этой же схеме примерим на себя сделку по долевому строительству жилья.
Договорились я (дольщик) и Заказчик (далее - Застройщик) о том, что я уплачу ему стоимость квартиры, а он построит и передаст мне квартиру. Договорились о конкретном сроке, а также о стоимости квартиры и о том, что: стоимость квартиры является фиксированной на дату заключения договора; Застройщик в одностороннем порядке вправе изменить цену договора (в данном случае - стоимость строительства квартиры) в связи с изменением уровня инфляции (изменение статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых ежемесячно Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь) в нормативный период строительства, изменением законодательства о налогах, сборах (пошлинах) и иных отчислениях в доходы соответствующих бюджетов, изменением проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, введением в действие новых или изменением технических нормативных правовых актов, изменением стоимости индивидуальных и импортных материалов, изделий и конструкций, использованных при строительстве.
Договорились и о том, что при изменении уровня инфляции в нормативный период строительства объекта долевого строительства Застройщик ежемесячно производит индексацию поэтапных платежей по договору с учётом изменения статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ с включением суммы доплат в расчётные документы, выдаваемые дольщику на оплату стоимости объекта долевого строительства.
Также договорились о том, что в остальных случаях Застройщик не позднее двадцати дней до предлагаемого им изменения цены договора обязан направить дольщику заказным письмом уведомление о предстоящем изменении этой цены с обоснованным расчётом по её изменению.
Была также и договорённость о том, что при несогласии с предлагаемым Застройщиком изменением цены дольщик вправе расторгнуть договор (порядок расторжения договора определён в договоре).
Всё это нашло своё отражение в договоре.
По графикам платежей я добросовестно через банк уплатил Застройщику стоимость квартиры, как и было предусмотрено договором. Причём, уплатил давным-давно! Однако Застройщик не организовал должным образом строительство жилья и фактически, получается, организовал строительную пирамиду, сдал чуть больше половины секций в эксплуатацию, а остальные секции строящегося дома уже годами не строит и, похоже, построить не сможет... у Застройщика нет денежных средств на завершение строительства многоквартирного жилого дома. Застройщик имеет очень большие долги - как в бюджет, так и перед подрядными организациями и бывшими дольщиками. Более того, Застройщик требует от меня (как и от других дольщиков) ничем не обоснованные огромные доплаты. Выходит, я должен доплатить Застройщику ещё чуть ли не половину стоимости квартиры. И это при том, что строительство давным-давно остановилось и не известно, будет ли оно когда-либо продолжено (возобновлено). Не говоря уже о том, что Застройщик не даёт никаких гарантий завершения строительства в обозримом будущем. Застройщик даже не называет в году конкретный квартал, в котором будет завершено строительство. А в пустоте бесконечных обещаний Застройщика вот-вот завершить строительство я убеждаюсь уже не первый год. Ни в течение нормативного периода строительства, который истёк ещё в ноябре 2009 года, ни в какое-либо другое время ранее Застройщик мне никаких доплат не выставлял, не заявлял мне об изменении цены строительства жилья.
Буду ли я при таких обстоятельствах вносить дополнительные платежи, требуемые сейчас Застройщиком?
Позиция житейская, человеческая.
Вносить при таких обстоятельствах дополнительные платежи Застройщику равносильно тому, что преднамеренно выбрасывать эти огромные денежные средства на помойку. Да и с какой такой «радости» я должен осуществлять такие огромные доплаты Застройщику? К тому же. у меня просто нет таких огромных денежных средств! Ответ однозначный и бесповоротный: платить не буду! Даже несмотря на угрозы Застройщика расторгнуть со мной договор долевого строительства. Ибо рискую и после осуществления доплат остаться с таким же результатом (бесследным исчезновение моих денежных средств). Лучше уж, как говорится, иметь возврат уплаченных денежных средств (при расторжении договора производится возврат уплаченных денежных средств, с индексацией), чем снова и снова платить Застройщику неизвестно чего ради и по какой причине. А потом Застройщик будет требовать доплаты ещё и ещё... Да и платить у меня нет финансовой возможности.
Позиция юридическая.
Как видим, Застройщик выставляет мне (как и другим дольщикам) доплаты вопреки условиям, содержащимся в договоре. Вопросы изменения цены строительства, между тем. регулируются в данном случае договором долевого строительства, который, в свою очередь, должен отвечать требованиям Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утверждённых Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года № 396 (далее - Правила, утверждённые Указом № 396).
Нормативный период (срок) строительства, предусмотренный проектной документацией, истёк в ноябре 2009 года. Следовательно, по истечении этого срока, вне его, Застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять цену договора по причине изменения уровня инфляции (изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых ежемесячно Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь). К тому же, изменять цену договора Застройщик мог только в связи с тем изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, которое имело место в нормативный период строительства.
В течение нормативного периода (срока) строительства Застройщик, скорее всего, не проводил ежемесячную индексацию поэтапных платежей по договору с учётом изменения статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ с включением суммы доплат в расчётные документы, выдаваемые дольщику на оплату стоимости объекта долевого строительства. Из расчётных документов это не видно. Скорее всего. Застройщик изначально, при заключении договора долевого строительства и при определении стоимости квадратного метра жилья, применил на предстоящий период строительства прогнозные индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ (далее - СМР).
Что же касается остальных указанных выше случаев изменения Застройщиком в одностороннем порядке цены договора (стоимости квартиры), а это имеются в виду изменение цены в связи с изменением законодательства о налогах, сборах (пошлинах) и иных отчислениях в доходы соответствующих бюджетов, изменением проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, введением в действие новых или изменением технических нормативных правовых актов, изменением стоимости индивидуальных и импортных материалов, изделий и конструкций, использованных при строительстве, то: во-первых, о наличии таких обстоятельств ничего не известно и Застройщик о них мне (дольщику) не сообщил; во-вторых, Застройщик не выполнил условие (требование) договора и не направил мне (дольщику) заказным письмом в срок не позднее двадцати дней до предлагаемого изменения Застройщиком цены договора уведомление о предстоящем изменении этой цены с обоснованным расчётом по её изменению. Ни одного такого уведомления я не получал. Мною все платежи, которые были предусмотрены в графиках платежей, осуществлены. Кстати говоря, эти платежи осуществлялись по расчётным документам (справкам), которые выдавались мне Застройщиком ежемесячно. Я полностью уплатил всю сумму по договору, то есть полностью оплатил стоимость строительства квартиры, предусмотренную договором. Я свои обязательства по договору выполнил в полном объёме. А согласно пункту 12 Правил, утвержденных Указом № 396, обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором. Следовательно, Застройщик теперь уже не вправе в отношении квартиры, предусмотренной для меня по договору и полностью мною оплаченной, изменять цену её строительства.
Само собой разумеется, как и видно из пункта 4.4 договора, при несогласии с предлагаемым Застройщиком изменением цены я (дольщик) вправе расторгнуть договор. Не обязан, а вправе. Но надо ли мне это расторжение? Что оно мне даст?
При выходе дольщика из состава участников долевого строительства либо при принятии Застройщиком решения о расторжении с дольщиком договора Застройщик принимает решение об исключении дольщика из этого состава и о возврате внесённых денежных средств по принадлежности, то есть дольщику. Всё это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 1207 «О Мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396». При этом возвращаемая сумма денежных средств подлежит индексации с учётом соответствующего индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждённого на дату выплаты. Возврат взносов в полном объёме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства (организацию застройщиков), но не позднее 6-ти месяцев с момента подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (постановления суда - в случае отказа одной из сторон от подписания названного акта), принятия решения об исключении инвестора, то есть дольщика, из организации застройщиков.
Но зачем мне нужен такой выход из строительства, если я уже оплатил стоимость квартиры и имею полное право на получение её от Застройщика? За те денежные средства, которые мне возвратит Застройщик, я уже квартиру не куплю, слишком уж малой будет денежная сумма. Да и ждать этих денег придётся не меньше 6-ти месяцев. К тому же. нет никаких гарантий, что мой Застройщик найдёт другого дольщика вместо меня. А это значит, что я могу остаться вообще без квартиры и без денег. Так что у меня только один выход: любыми средствами и способами понудить Застройщика к завершению строительства с тем. чтобы мне была построена и передана оплаченная мною квартира.
Правда, судя по сложившейся ситуации, уже нет никакой надежды на то, что Застройщик этот дом достроит. У Застройщика нет денег.
Что же делать, когда квартира в этом доме мне просто необходима, а дом годами не строится? Выход один: менять застройщика! Хотя сделать это не так просто. Один или несколько дольщиков добиться этого не смогут. Необходимо всем дольщикам добиваться этого. Выжидательная позиция ни к чему не приведёт. Уже заждались. Надо стучаться во все компетентные органы.
Застройщик не имеет правовых оснований понудить (принуждать) меня к внесению ему дополнительных платежей, поскольку все платежи мною уже осуществлены по договору.
Угрозы Застройщика о расторжении со мной договора беспочвенны. По какой причине Застройщик намерен расторгнуть со мной договор? По причине моего несогласия с изменённой им ценой строительства объекта (квартиры для меня)? Такой вариант у Застройщика явно не пройдёт. Из приведённого выше видно, при каких условиях, в связи с наличием каких обстоятельств у Застройщика имеется право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке. Если у Застройщика даже и были основания для изменения (увеличения) цены строящегося для меня жилья, то Застройщик эту возможность не использовал, а теперь - уже поздно. К тому же, изменить указанную цену можно было до того, как я исполню свои обязательства по договора. А теперь я свои обязательства уже исполнил полностью и поэтому об изменении цены не может быть и речи.
Застройщик не может навязать мне доплаты и по причине невнесения мною этих доплат не вправе расторгнуть со мой договор, в противном случае это будет односторонний отказ одной из сторон от исполнения своих обязательств по договору.
Согласно пункту 3 статьи 420 Гражданского кодекса одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
В заключённом со мной договоре закреплено право Застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке при несогласии дольщика (при моём несогласии) с изменением цены договора, однако не просто в связи с изменением цены, а с тем изменением, процедура которого прописана как в этом договоре, так и в Правилах. Изменения цены с соблюдением такой процедуры не было.
Часть 1 статьи 420 Гражданского кодекса определяет, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом и иными актами законодательства или договором.
Из части 2 статьи 420 Гражданского кодекса следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными актами законодательства
или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Соглашения одной из сторон (моего соглашения) на расторжение договора нет. Существенных нарушений договора с моей стороны тоже не имеется. А вот со стороны Застройщика, не построившего мне квартиру, строительство которой я уже давно оплатил, явно имеется существенное нарушение договора. Поэтому это не Застройщик, а я имею право расторгнуть с Застройщиком договор, причём в судебном порядке (если Застройщик не пожелает подписать акт расторжения договора). Но, как я уже отмечал выше, для меня расторжение договора явно не выгодно.
Процедура расторжения договора определена заключённым со мной договором. Она предусматривает, что: стороны за один месяц до расторжения договора уведомляют друг друга в письменной форме (заказным письмом с уведомлением) о расторжении договора. В недельный срок со дня получения уведомления (а по уважительным причинам, подтверждённым соответствующими документами, - в более длительный срок) стороны составляют акт о расторжении договора. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами данного акта. В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трёхдневный срок со дня принятия такого решения (т.е. решения отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке).
Но такой отказ возможен только в предусмотренных договором и Правилами случаях. А под эти случаи мой отказ от осуществления доплат не подпадает. Следовательно, односторонний отказ Застройщика от принятых на себя обязательств передо мной, расторжение договора со мной вопреки моей воле не будут основаны на законе. Если Застройщик и пойдёт на такое нарушение закона, то его неправоту я докажу в суде.
Если же Застройщик угрожает не медленным расторжением договора, то, как видите из вышеизложенного, немедленное расторжение договора у него никак не получится. Надо соблюсти процедуру. А это гораздо более одного месяца.
Это о моём праве расторгнуть договор. Я имею право, но не обязан. А вот Застройщик на этот случай присвоил себе тоже право расторжения договора.
Относительно других дольщиков, которые ещё не произвели все необходимые платежи, предусмотренные графиками, не полностью уплатили стоимость строительства квартиры. Застройщик, конечно, вправе расторгнуть договор. Но имеется одно «но». Как видно из договора, Застройщик вправе расторгнуть с дольщиком договор в случае невнесения дольщиком в полном объёме платежей, предусмотренных в договоре, в течение двух периодов подряд согласно графику платежей (в срок, установленный в договоре для уплаты цены договора, если она в соответствии с договором производится единовременно).
Однако это не касается дольщиков, строительство квартир для которых производилось с привлечением льготного кредита, то есть дольщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с привлечением субсидий и иных форм государственной поддержки, когда эти платежи осуществлялись или осуществляются банком. Это потому, что не по вине дольщика перечислены эти платежи.
Как правило, Застройщик на последний платёж, предусмотренный графиком платежей по договору, не выдаёт справку на оплату с тем, чтобы после получения очередного нового разрешения на производство строительно-монтажных работ оставшуюся по договору сумму разбить на месяцы нового срока строительства. Поэтому те дольщики (не «льготники»), которые не уплатили только последний платёж по графику, не подпадают под категорию дольщиков, с которыми Застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке по причине невнесения платежей в течение двух периодов подряд. Налицо только один период невнесения платежа. Это касается и тех, кто ранее по каким-то причинам в течение какого-то месяца не внёс платёж по графику. Для такого расторжения договора необходимо, чтобы имело место невнесения платежей в течение двух периодов подряд (два месяца подряд).
Относительно тех дольщиков, которые ещё не полностью осуществили платежи по графикам платежей, а при этом строительство дома остановилось, Застройщик был обязан при изменении цены договора не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчётом её изменения. При несогласии дольщика с предлагаемым Застройщиком изменением цены договора дольщик и Застройщик вправе расторгнуть договор (См. пункт 8 Правил). Однако Застройщик это требование Правил не выполнил, не известил дольщика в указанный срок об изменении цены договора. Поэтому Застройщик в таком случае не имеет права на расторжение договора по его инициативе.
Что же делать, когда Застройщик позвонил по телефону и потребовал немедленно прибыть к нему в офис и подписать дополнительное соглашение к договору? А бывает и такое. На этот случай однозначный ответ: Шлите мне проект дополнительного соглашения официально по почте, а я подумаю, соглашусь ли я его подписать. У дольщика при получении проекта дополнительного соглашения имеется возможность (при несогласии с текстом дополнительного соглашения, отельными его пунктами) письменно направить Застройщику протокол разногласий, который Застройщик обязан рассмотреть, а о результатах рассмотрения обязан сообщить дольщику. При согласии Застройщика с протоколом разногласий договор считается изменённым с учётом дополнительного соглашения, отредактированного дольщиком своим протоколом разногласий.
Каким образом оформляется протокол разногласий - может подсказать, практически, любой юрист. Могу подсказать и я.
В ситуации, когда недостроены несколько последних секций дома и непосредственно возле них вырыт котлован для строительства подземной гараж-стоянки, причём с выходом арки дома в этот котлован, утверждения Застройщика о сдаче какой-либо из этих секций в эксплуатацию - явный обман. Не исключено, что Застройщик просто решил выманить у дольщиков деньги и поэтому обещает сдать в эксплуатацию ту секцию, дольщики которой внесут доплаты. Однако, если в котловане не появится подземная гараж-стоянка (или возможно другой строительный объект), то ни одна из этих недостроенных секций не может быть сдана в эксплуатацию, даже в том случае, если эти секции будут полностью построены. Препятствием к сдаче секций в эксплуатацию этих секций будет вырытый возле них котлован. Все оставшиеся (недостроенные) секции в эксплуатацию могут быть сданы только одним пусковым комплексом, вместе с подземной гараж-стоянкой. Так что и с этой точки зрения надо очень хорошо подумать, прежде чем нести свои деньги Застройщику. Ибо эти деньги могут просто раствориться в непрозрачном строительстве.
В конце концов, платить или не платить - дело каждого дольщика в отдельности. А вот итог для всех дольщиков дома - должен быть одним. Главное здесь - добиться завершения строительства дома.
В случае со сменой застройщика доплаты будут неизбежными. Но при этом появится хоть какая-то гарантия завершения строительства. А если придёт надёжный новый застройщик, то и гарантия станет надёжной.
Юрист ИС
17.04.2013
По контактам с юристом пишите в личку.
