Площадь квартиры по договору и в техпаспорте, пересчет.

В разделе поднималась тема относительно разницы площади квартиры по договору и площадях, указываемых в свидетельстве о госрегистрации и техпаспорте (в свидетельстве о гос регистрации указана площадь без лоджии, а в техпаспорте прописана каждая комната с площадями и указана общая площадь квартиры по СНБ (включая лоджию).

Таким образом, площадь в договоре долевого и площадь по СНБ в техпаспорте должны совпадать. Однако, повсеместно встречаются ситуации, когда площадь по СНБ и договору отличаются на 3-5 м2 и более (изменения в проект, добавили/убрали часть лоджии, ошибки строителей и т.д.)

В примерном договоре долевого строительства п. 6.4.4 (Указ 396) есть строки: "если фактическая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре, застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства."

В Постановлении Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 17.10.2008 №73 (ред. от 19.12.200 "О внесении изменений и дополнений в постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28 июля 2004 г. № 39" - Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений)…

Пункт 115 (аналогичный пункт 107 в старой редакции июля 2006 года).

Наличие незначительных изменений, не влекущих изменения технических характеристик строения или изолированного помещения (далее - незначительные изменения), не считается несоответствием фактического состояния объекта недвижимости данным реестра (инвентарного дела), если они не влекут изменение:

для строений, изолированных помещений общей площадью до 50 кв.м - общей площади жилого помещения, общей площади здания (сооружения, изолированного помещения) до 0,5 кв.м включительно;

для строений, изолированных помещений общей площадью до 100 кв.м - общей площади жилого помещения, общей площади здания (сооружения, изолированного помещения) до 1 кв.м включительно.

Застройщик включает в договор долевого строительства 2009 года пункт: "Размер затрат застройщика, определенных в п.Х.Х (цена договора), не подлежит пересчету исходя из фактической площади Объекта, определенной по результатам технической инвентаризации Многоквартирного жилого дома, а также Объекта (квартиры)".

Получается ситуация 1: дольщик строил по договору двушку 72 м2, в результате поправок в проект после обмера БРТИ ему выдают справку, что площадь квартиры по СНБ (включая лоджию) - 67 м2 !!! (минус 5 метров)

ситуация 2: дольщик строил по договору двушку 72 м2, в результате поправок в проект (добавили балкон и увеличили лоджию) после обмера БРТИ ему выдают справку, сто площадь квартиры по СНБ (включая лоджию и балкон) - 77 м2 !!! (плюс 5 метров).

Обычно на практике такие несоответствия - 2-4 м2. "Прощают" ли застройщики дольщикам "лишние" метры? Выплачиваю ли соответствующую часть стоимости квартиры, если метража не хватает? К слову, при расхождении фактической площади с договорной в 5м2, цена вопроса - около 18 млн. рублей (~6000$).

Интересует ваш опыт и опыт друзей/знакомых в части окончательного расчета с застройщиком при увеличении/уменьшении площади квартиры по договору и после фактического обмера.

gerakl, здесь есть еще некоторые нюансы. Если вы договорились с застройщиком, что начнете ремонт до сдачи дома, как делают некоторые, то толстые слои штукатурки могут уменьшить площадь, а перепланировка с выносом стен, может, наоборот, увеличить площадь. Как разбираться в таком случае - не знаю

Но если же ничего такого не было, то wilson в этом вопросе прав.

Если же вы сделали обмер после сдачи дома, первичного обмера для техпаспорта и завершения своего ремонта, то метры вполне мог съесть ваш ремонт и предъявлять претензии застройщику в этом случае не совсем правомерно.

bogeyman:

gerakl, а если подойти с этой стороны:

Застройщик строит Заказчику по договору Объект 72м2 за XXXXXXXXXXX руб. Реально построили 67 или 77., разница превышает установленный 1 м2.

То есть Заказчику подсунули то, на что он не подписывался. А дальше действовать исходя из этого и собственных интересов.

Тем более, что есть основания предполагать, кто как проектировали, так и построили.

Не знаю за сколько строился дольщик, но и застройщик, если ему будет выгодно, может доказать, что изменения метража являются существенным изменения договора и потребовать подписания доп.соглашения. В случае отказа, выплатить дольщику его деньги, удержав с него скажем услуги застройщика. Ну если выгодно застройщику вернуть те деньги.

Если скажем дольщик строился по 1800, то он может попробовать вернуть деньги на том же основании и купить в другом построенном уже доме по 1300 больше метров

wilson, у меня как раз не хватает 3,15 м2. Есть народ в доме, у кого прибавилось 10м2. Вопрос, наверное, в другом.

Насколько я себе представляю, с учетом Постановления Госкомимущества от 17.10.2008 №73 , Указа 396 и ГК перерасчет в обе стороны должен производиться при отклонении фактической площади от договорной на 1м2 и более (для квартир 50-100 м2). Иначе бы все застройщики беспредельничали, заключая договора долевого на заведомо завышенные площади квартир.

mak32, wilson, какой у вас был застройщик и какой год заключения договора (нужно для поднятия законодательства, действовавшего на тот момент)?

gerakl, если ремонта не было - добивайтесь возврата.

Вернуть должны 100%. У меня застройщик был ООО "Мегаполис" - договор июнь 2005.

Опять таки если у вас уменьшилось, у кого-то прибавилось (если не за счет коридора общего конечно). Т.е. эти метры им оплатит другой дольщик.

Друг строился у Минскпромстроя - ему вернули за лишние метры (коридор общий стал больше). Правда тянули 3 месяца.

Касательно ремонта - вы можете начинать как только отправите заказным письмом претензию застройщику или зарегистрируйте у них в офисе. Обмер был, претензия есть - для суда достаточно.

Проблема в том, что по информации дольщиков, уже обратившихся к застройщику, последний указывает на пункт в нашем договоре:

"Размер затрат застройщика, определенных в п.Х.Х (цена договора-ред.), не подлежит пересчету исходя из фактической площади Объекта, определенной по результатам технической инвентаризации Многоквартирного жилого дома, а также Объекта (квартиры-ред.)".

Что кто думает по поводу такого пункта в договоре?

В переписку пока никто из дольщиков не вступал (общаемся). Уверен, что данный пункт договора противоречит действующему законодательству и эта часть договора (пункт) может быть признана недействительной по 169 и 181 ГК в судебном порядке. Представляется, что застройщик, осознавая свою неправоту, не допустит суда, возможно просто будет тянуть время.

Нужно вступать в переписку...

kitnamore:

gerakl,

данный пункт будет признан ничтожным в суде.

Что и требовалось доказать

А есть ли у кого примеры пересчета стоимости, когда расхождение в фактической и договорной стоимости квартиры были МЕНЕЕ одного метра?

Ввиду отсутствия примеров пересчета стоимости при расхождении фактической и договорной стоимости квартиры МЕНЕЕ 1м2 делаем предположение о применении постановления №73 застройщиками на практике (+-1м2)...

Lomonosov, нужный текст постановления №73 - здесь