Жилая недвижимость. Общие тенденции.

Ingvar:

Ведьмедь:

FlinK:

Спасибо всем за содержательную дискуссию!

Правильно ли я понимаю, что никто здесь не владеет достоверной информацией о себестоимости строительства жилья? Может быть, кто-то знает хотя бы объективные причины, по которым она в Минске должна быть вдвое (или "в разы" больше, чем в других городах, а не, скажем, процентов на 10-20?

Основной аргумент риэлторов, "повышал" и тех, кто просто "не верит в попиццот" - себестоимость? "Застройщики не могут ещё снизить цены на первичку - она и так почти равна себестоимости! Будет дорожать газ, металл, цемент - будет расти себестоимость - будет дорожать жильё!" Так получается?

И вот ещё какое соображение. Население Беларуси уже лет 15 уменьшается. Даже если нового жилья не строить совсем, обеспеченность жильём всё равно будет расти...

Население Минска все эти 15 лет растёт.

А в дальних деревнях и по 50 метр есть.

Ысчо один повышала вылез.

Реч-то за себестоимость, а не за цену спроса. Есть и хатки попиццот за штуку. И што? Это сибястоимость?

Речь про обеспеченность жильём.

А сама себестоимость строительства больше актуальна в темах постройки коттеджа, а не в теме по тенденциям рынка недвижимости. . Та же доступность кредитов важнее себестоимости для конечной цены продажи у застройщика и на вторичке.

Ведьмедь:

...

А сама себестоимость строительства больше актуальна в темах постройки коттеджа, а не в теме по тенденциям рынка недвижимости. . Та же доступность кредитов важнее себестоимости для конечной цены продажи у застройщика и на вторичке.

Себестоимость - основной (зачастую - единственный) аргумент у тех, кто считает, что цены падать не будут. У "независимых экспертов", которые в любой "аналитической статье" в газете всё всегда подводят к тому, что "нужно покупать сейчас", потому что "завтра будет дороже".

В случае Минска (себестоимость порядка 400-500 USD за метр выглядит вполне убедительно) маржа застройщиков ещё слишком высока, чтобы себестоимость на что-то влияла. Льготные кредиты - это да. Их отменить, почти сразу увидим падение цен до реального уровня. Или какой-то другой катаклизм произойдёт, вроде девальвации вдвое и последующего роста цен на всё.

С другой стороны, чтобы цены таки начали расти, нужен катаклизм со знаком плюс. Всплеск спроса на бел. продукцию в России, гигантский кредит от МВФ ("...И можете не отдавать!"), продажа Белкалия китайцам миллиардов эдак за 30... В это кто-то всерьёз верит?

(Если что, я не повышала и не понижала. Просто сторонний наблюдатель с попкорном.)

И вот ещё что.

Тут изучают такой показатель, как кол-во сделок, да?

Но ведь может быть составлена "цепочка", скажем, из 5 сделок, в которых участвует только один "чистый покупатель" и один "чистый продавец", все остальные - фактически меняются. И цена, по которой проходят промежуточные сделки, не слишком важна - всё равно это "обмен с доплатой", главное, чтобы у "чистого покупателя" денег хватило, а "чистый продавец" не пожадничал и вменяему цену выставил.

Теперь представим, что сделок стало 10. Ура, оживление на РН!! А может, просто более сложные "цепочки" теперь составлять приходится?

Ingvar:

Самому искать надо, но цифру запомнил. Чел писал что обсчитывал смету то ли девяти то ли большеэтажки - вот фундамент-стены-кровля без внутренней отделки и без подведения к коммуникациям что-то около 250 баксов за метр получалось.

всё зависит от того, кто обсчитывал - реальный сметчик или один из форумных "понижал-специалистов" ?

а то на другом форуме один пользователь поспешно озвучил себестоимость дома, который построил сам, в районе 600 у.е., а как точно пересчитали, так получилось 1200 .

оттуда же :

- под многоэтажный дом фундамент необходим немного посерьёзней, чем под Вашу коробочку. Я уже не один раз писал, что увеличение нагрузки на фундамент в два раза ведет к его удорожанию в 4 раза. А это ведет к тому, что удельная стоимость фундамента на один этаж здания увеличивается (а не уменьшается, как Вы себе вообразили) с увеличением этажности ( проконсультируйтесь по этому вопросу у строителей).

- упустили такие дополнительные вещи в многоэтажных домах, как лифты и лифтовые холлы, незадымляемые лестницы, противопожарное оборудование, дополнительные нормы пожарной безопсности, которые тоже ведут к удорожанию.

- про общие стены, Вы немного погорячились, так как между квартирами стены делаются двойными, и Ваша стена не является стеной для соседа. У него своя собственная стена

- По вопросу стоимости инженерных сетей. Пример из жизни - жилой дом 10000 кв.м. Электрическая нагрузка - 450 КВт. Плата городу за 1 КВт=500$ Итого на 1 кв.м. приходится 22.5$ . Ваш дом - наружная электрика 500$/84 кв.м. = 6$/кв.м.

А в многоэтажках кроме оплаты городу еще надо делать своё КТП. И это в лучшем случае. И так по каждой инженерной системе (вода, канализация, тепло, телефоны и т.д.).

так что досконально не разбираясь в вопросе, не советую браться "обсчитывать" себестоимость. на форумах даже о таких элементарных и общеизвестных вещах, как зарплата и налоги, забывают, когда пытаются на пальцах прикинуть себестоимость. что уж говорить о куче нюансов вроде платы городу за КВт, о которых знают только специалисты.

Ingvar:

А вообще интересно как сразу начинают отшучиваться когда им таки предъявляешь новострой падвести.

Где в какой базе новострой по двести? Не надо с умным видом доказывать то чего нет

Ми Шуткин:

marffa:

основное что я хотела сказать - в этот период было резкое снижение и оно было обусловлено сугубо девальвацией.

а получилось

думаю что постепенное изменение курса рубля и не привело бы к такому снижению, как разовая акция. в этом всё дело.

Совсем другой смысл.

не понимаю что вас смущает и не дает покоя

в первой цитате написано что яблоко большое, а во второй - что оно красное.

можете объединить их, они никак друг другу не противоречат, а дополняют.

audiofil, это у Вас юмор такой специфический или я что-то упускаю?

FlinK:

Себестоимость - основной (зачастую - единственный) аргумент у тех, кто считает, что цены падать не будут.

это ваша выдумка.

FlinK:

В случае Минска (себестоимость порядка 400-500 USD за метр выглядит вполне убедительно)

по звездам определяли ? )))

marffa:

FlinK:

Себестоимость - основной (зачастую - единственный) аргумент у тех, кто считает, что цены падать не будут.

это ваша выдумка.

Приведите, пожалуйста, какой-нибудь другой...

audiofil:

FlinK:

audiofil, это у Вас юмор такой специфический или я что-то упускаю?

Если про попкорн и обличение Вашей пристрастности - есс-но-шутю. Я просто исхожу из того, что мою репутацию тут уже ничем не улучшить (понижала-экстремист, оч. приятно ). Экстремистичнее меня только АнтВик (но он пока занят бытом).

Sorry, упустил из виду общую направленность Ваших постов.

Я жильём обеспечен, продавать его не собираюсь, покупать что-то другое тоже. Вот ремонт, ыыы...