3. ПО ЧЁМ МЕТР В КВАДРАТЕ?
Итак, продолжим. Дальше будет ещё интереснее. 27 июля 2015 года вышла статья из рубрики «Мнение» «Руководитель инвестиционной компании Иосиф Фридман: факторы, которые влияют на рост или падение цен на жилье, указывают, что мы приблизились ко «дну» (http://people.onliner.by/category/opinions/2015/07/27/mnenie-259). Процитируем его и дадим кое-какие замечания.
«Теперь о факторах, которые тянут цену вверх или не дают ей падать дальше. Первый из них — себестоимость. Никто не будет строить себе в убыток. Сегодняшние цены на рынке недвижимости к себестоимости очень близки. Я знаю, что у обывателей есть иное мнение, и попробую перечислить то, что многие упускают из виду. Люди слышат, как строители объявляют, что себестоимость «квадрата» обходится в $700—900, и делают поспешные, поверхностные выводы. Но надо понимать, что стоимость продаваемого квадратного метра включает в себя не только, грубо говоря, цену бетона и арматуры. Во-первых, стоит разобраться, это стоимость чистого продаваемого или общего «квадрата», ведь еще есть подъезд, помещения общего пользования, чердаки, подвалы и т. д.»
Давайте- ка ещё раз проясним ситуацию. Отдельно, стоимость подъезда никто не определяет, так как запроектировать и построить подъезд отдельно от дома не возможно ни технически, ни физически. Напоминаю, что одна стеновая панель смежных квартир будет общей, и как посчитать цену 50% панели или плиты перекрытия, а уж тем более купить половину плиты перекрытия- я не знаю. И почему метр квадратный сопоставляется с таким стратегическим товаром как нефть? Почему не с золотом или стабильным швейцарским франком? Каким-таким образом нефть влияет на стоимость метра квадратного? И почему изменение цен на нефть и энергоносители не повлияло, например, на стоимость новых автомобилей, ведь процесс выплавки стали очень энергоёмкий? Раз уж заговорили о цифрах, то давайте тогда о них и поговорим. Я могу привести немало цифр себестоимостей квартир в уже построенных жилых домах, мне для этого далеко ходить не нужно: всего лишь по душам пообщаться со сметчиками. Самое главное то, что себестоимость жилья, построенного по нашим проектам, находится в соизмеримых величинах по результатам проверки правительства (http://realt.onliner.by/2013/06/14/kobyakov). Косвенно мои цифры также подтверждает тот факт, что МАПИДовские дома, строящиеся в г. Калуга, продаются по 700 у.е. в эквиваленте. Ещё косвенно подтверждает мои цифры то, что если строить индивидуальный дом без особых изысков, то можно выйти на цену немного большую, чем себестоимость панелек той же площади вместе с небольшим земельным участком. Внимание, вопрос что это за такие затраты, которые нигде, ни в каких документах фигурируют и не учитываются, но конечный потребитель (обычные люди) за них почему-то платит? И какие были дальнейшие действия проверяющих в отношении тех, кто выставил такие цены? Скажите вы, что мол, непредвиденные затраты были на то-то и то, но дело в том, что в сметах всегда есть немалый резерв денег на непредвиденные расходы. Или, например, земельный участок дорогой, сети, трансформаторная подстанция и т.п. Но все эти затраты учтены в сметах (см. мою вчерашнюю часть 2 последние 5-6 предложений). Далее не стоит забывать о том, что некоторые застройщики получают участки по специальным указом (например, застройка ул. Тимирязева, Панфилова, Игнатенко), а не покупают их на аукционах; а конечная стоимость квартир находится у обоих в соизмеримых пределах. Поймите, пожалуйста, все меня правильно: я не жалуюсь ни на что и не на кого, я не собираюсь устроить холивар на форуме, просто я знаю каких денег стоит жильё исходя из сочетания цена/качество, я просто хочу разобраться за что конечный потребитель должен переплачивать в 2 и более раза. Я, конечно, понимаю, что застройщики привыкли жить по 2000 у.е. за метр квадратный, но не пора-ли возвращаться с небес на землю и жить по средствам как и весь народ, и вся страна? Возникает ещё один вопрос. Как такое может быть, что в социально ориентированном государстве контроль за выставляемой ценой осуществляется только по факту проведения проверок, только после срыва всех возможных сроков строительства и необходимостью исправления огромных косяков строителей (отделочников, монтажников и т.д.)? Неужели сложно мониторить, например, realt.by или r.onliner.by и спросить застройщиков сразу за выставляемую завышенную стоимость?
Продолжим далее по тексту.
« Во-вторых, по всей стране около 7% всех построенных квартир безвозмездно отдается муниципалитету и естественно, что это бремя также ложится на себестоимость «квадрата», который мы продаем. Добавьте к этому благоустройство, инженерные сети, различные обременения, которые сопровождают очень многие строительные проекты: застройщиков обязуют, например, поучаствовать в постройке детских садов, светофоров, дорог и так далее..»
Про 7 % квартир, тут г-н Фридман прав, как они далее распределяются- одному Богу известно (льготникам, блатникам, многодетным, служебные и т.п.).
Теперь отойдём от цитирования статьи. Советские времена, когда многие вопросы решались по блату никуда не исчезли, застройщики предлагают «своим» особые условия приобретения квартир: более длительная рассрочка, заниженные цены на метр квадратный, отсрочка платежа и т.д. В качестве «своих» выступают, различные лица "заинтересованных" организаций, приобщённых к строительству. Есть ещё 2 схемы. Когда в уже почти построенном доме будущий новосёл отказался по каким-то причинам и разорвал договор, тогда застройщик среди оставшихся клиентов предлагает квартиру отказавшегося, клиенты не обязательно должны купить эту квартиру, они могут предложить её своим знакомым. Пример- ж.к. «Факел» на ул. Филимонова. Третья схема- классика- когда застройщик распродаёт оставшиеся непроданные квартиры друзьям и знакомым. Схема 2 характерна для т.н. «элитных» домов. Сложно сказать сколько таких квартир, но по моим наблюдениям, их меньше 7% муниципалитетских. Каждый договор и соглашения к нему купли-продажи заключается индивидуально с каждым покупателем , соответственно, в этих документах можно оговорить всё что угодно. Я не говорю, что конкретно данный инвестор так поступает, но за мою практику такие прециденты были. Главный вопрос , влияют-ли спецусловия для "своих" на стоимость для "остальных", простых смертных.
Далее, г-н Фридман вытягивает, как ему кажется, козырь, который оправдывает баснословные цены, в виде благоустройства. Побьём его козырь джокером в виде фактов. Есть такой «Большой строительный терминологический словарь-справочник» Наумов В.Д 2008г. (далее по тексту - словарь). Данный словарь составлен из терминов, взятых из ТНПА (технических нормативно-правовых актов). Так вот, на с. 44 приводится чёткое определение понятие «благоустройство» со ссылкой на ТНПА ТКП 45-1.01-4. С учётом третьего изменения к указанному ТНПА, приведём определение этому термину: п. 3.3. «благоустройство объекта строительства: Совокупность работ, в том числе строительных, специальных, монтажных (далее – строительно-монтажных работ), пусконаладочных, и мероприятий, осуществляемых в целях приведения территории в состояние, пригодное для эксплуатации зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций, создания благоприятных условий жизнедеятельности населения, формирования полноценной, эстетически выразительной среды обитания».
Отдельно, в словаре приводится определение «Благоустройство населённых пунктов- совокупность мероприятий по созданию здоровых, удобных и культурных условий жизни населения на территории населённых мест» и «Благоустройство территории- 1. Обеспечение комфортных условий жизни на городской территории и в здании; 2. Озеленение, устройство площадок для отдыха и спорта у объектов, удобных подъездов и подходов к ним, инженерных систем жизнеобеспечения, организация сбора и утилизации отходов жизнедеятельности». Всё вроде ясно и понятно: строим дом, рядом с ним, разрабатываем разделы проекта в соответствии с СТБ 2255-2012. Но, помимо СТБ 2255-2012, определяющий только самые общие требования к оформлению чертежей, есть ещё ТНПА «ТКП 45-1.02-295-2014 (02250) Строительство проектная документация состав и содержание». Данный ТНПА определяет то, что конкретно должно быть разработано конкретно в каждом разделе проекта. Посмотрим внимательно на приложение А2 требования к разделу проекта «генеральный план» (сокращённо генплана, не путать с генпланом города- это совершенно другой документ), и мы увидим, что без решений по благоустройству этот раздел проекта запроектирован быть не может, а следовательно, не может быть осмечен и не может быть построен. Помимо генерального плана, решения по благоустройству присутствуют и в других разделах проекта, но для наглядности, примера с генпланом достаточно. То есть, всё то, что г-н Фридман привёл в перечислении, решается проектировщиками при разработке разделов проекта, осмечивается сметчиками и оплачивается будущими жильцами.
Продолжим далее по тексту.
«В-третьих, деньги, вкладываемые инвестором, как правило, получены в виде кредита под какой-то процент, который необходимо возвращать. Кроме того, сегодня самый безопасный для покупателя способ приобрести строящуюся квартиру — это жилищные облигации, выпуск которых необходимо обеспечить материально. Все это стоит немалых денег и входит в себестоимость, но и гарантирует спокойствие покупателя.»
Вот тут нужно уточнить фразу «как правило». Дорогие читатели, хотите верьте, хотите- нет- дело ваше, но так уж повелось, что коммерческие застройщики уже давно (не менее 5 лет) не берут кредиты. Круг коммерческих застройщиков города-героя Минска представляет давно сформировавшийся узкий круг действующих лиц. Надо понимать, что кредит на строительство жилого многоквартирного дома это совсем не кредит на развитие бизнеса, которые предлагают и рекламируют по радио банки. Условия таких кредитов обсуждаются с банками персонально и конфиденциально.
Продолжим далее по тексту.
«Ну и в-четвертых, для того чтобы построить качественный проект, необходимо, чтобы команда специалистов сидела и работала над ним несколько лет не только на стройке, но и в офисе — этим людям надо платить зарплату и содержать их. Не забудьте про затраты на проектирование, маркетинг, консультации привлекаемых узких специалистов, при этом чем лучше проект, тем выше эти расходы. И мы даже не начали считать затраты, которые несет застройщик, если мы хотим поставить скоростные лифты, качественные окна и двери в квартирах, сделать современное лобби, красивое озеленение и т. д.»
Бла-бла-бла и ничего по делу. Но давайте разберёмся. По поводу зарплаты строителей. При составлении смет учитывается не только стоимость оборудования (изделий, материалов и т.д.), но и затраты на его монтаж (это 2 раздельные расценки). Раньше все сметы считали в ценах 2006го года, умножали на сезонный коэффициент и получали необходимые затраты в деньгах. Сейчас все сметы рассчитываются в текущих ценах, на основе прайс-листов заводов –изготовителей. А т.к. эти цифры фигурируют в сметах, следовательно это всё учитывается в сводном сметном расчёте (см. вчерашнюю часть 1). Про затраты на проектирование. Во-первых, они входят в итоговый сводный сметный расчёт, (см. вчерашнюю часть 1), во –вторых, если взять и оценить долю затрат на ПИР (проектно-изыскательные работы, т.е. не только непосредственно проектирование, но и изыскательные работы, (см. часть 1 технологию проектирования)), то получится, что ПИР в сводном сметном расчёте занимают не более 10%, а при проектировании типовых домов, в т.ч. панелек- примерно 1%. Проектировщики своих денег не скрывают: проектные работы оцениваются по т.н. СНЗТ(Сборник норм затрат трудовых ресурсов). Скажу честно, я не сильно владею ценообразованием на проектные работы, знаю только общие черты и тенденции. Был период, когда расценки на проектирование упали на 30% (2009- 2010г.), что повлекло за собой утечку более 2000 проектировщиков за рубеж, но сейчас авторы сборников пошли нам на встречу и расценки немного подняли. Так, например, проект в Минске должен стоить дороже, чем аналогичный проект в регионах. Но рынок диктует свои условия. Как правило, заказчик, обладая определённым бюджетом, выставляет свои условия: у меня есть столько-то денег, кто хочет- проектируйте. По поводу узких специалистов и маркетинг: какое назначение у того или иного квартала в городе определено генпланом города и отдельными функциональными планами районов. Перед тем как проектировать, архитекторы предоставляют заказчику цветные альбомы внешнего вида предлагаемого к проектированию здания и эскиза генплана к нему, не идя наперекор генплану, а уже заказчик определяется, нравится ему это или нет. Естественно, эти альбомы потом согласуются с архитектором города в установленном порядке. Единственное, что может повлечь дополнительные затраты заказчика, так это реклама в СМИ, и издательство рекламных буклетов. Про лобби, лифты и озеленение: стоит-ли напоминать, что эти все затраты учтены в сводном сметном расчёте а озеленение это есть ни что иное как часть решений по благоустройству???
Продолжим далее по тексту.
«Подводя итог, скажу, анализируя рынок и поведение застройщиков, я считаю, что мы находимся либо «на дне» цены за квадратный метр, либо очень близко к нему»
Последний абзац статьи меня срубил наповал. Не зная сколько нужно затратить денег, как вообще можно оценить свою прибыль и целесообразность инвестиций? Или участие в застройке определяется некими другими критериями?
:
карта г. Минска с объявлениями из realt.by (by AlexSnooker)
а ведь кто-то это придумал...
дану, тапас, трайпл, минскстрой?
